Asunnot ja kiinteistöt

Asuntosijoittaja: Tiesithän tämän lahjaverosta?

Antamalla asunnon lahjaksi mahdollisimman varhain, voi säästää lahjaverossa merkittävän summan.

Verosuunnittelulla voi säästää sievoisia summia. Jos sijoitussalkkuun on kertynyt yksi tai useampi vuokra-asunto, on hyvä pohtia, kuinka omaisuus siirretään yli sukupolvien. 

Asuntosijoittajan vaihtoehtoina on myydä asunnot, antaa lahjana tai jättää perinnöksi. Jokaisessa vaihtoehdossa on luonnollisesti erilaiset huomioitavat asiat. 

Lahja- ja perintöverotaulukot ovat melko yhtenevät, mutta suurissa lahjoissa verotaulukko on hieman perintöverotusta kevyempi. Esimerkiksi 200 000 – 1 000 000 euron perinnön  vero alarajan kohdalla 21 700 euroa ja alarajan ylimenevästä osasta 16 %, kun vastaavan lahjan vero on 22 100 euroa ja ylimenevästä osasta 15 %.

Mikäli asuntosijoittaja harkitsee omaisuudesta luopumista ennen perinnönjakoa, voi kyseeseen tulla asunnon luovuttaminen lahjana. Myyntivaihtoehtoon nähden, rahaa tarvitsee liikuttaa vain verottajan suuntaan, jos asunnon antaa lahjana. Lahjanantajan näkökulmasta asunnon antaminen lahjana poistaa piilevän verovelan hankintamenon ja myyntihinnan välillä.

Lahjaveron suuruutta voi pienentää säilyttämällä annettuun lahjaan hallintaoikeus. Tämä tarkoittaa, että lahjanantaja saa omaisuudesta saatavat tuotot, käyttää omaisuutta ja vastaa omaisuuteen liittyvistä kustannuksista. Hallintaoikeuden voi pidättää joko määräajaksi tai eliniäksi.

Antamalla mahdollisimman varhain lahjaksi esimerkiksi vuokrauskäytössä olevan asuinhuoneiston ja säilyttämällä siihen hallintaoikeuden, lahjanantaja voi minimoida lahjaveron ja säilyttää omaisuuden tuottaman tulovirran.

Miten hallintaoikeus vaikuttaa lahjan arvoon?

Hallintaoikeuden pidättäminen pienentää lahjansaajan lahjaveroa.

Hallintaoikeus rasittaa lahjan arvoa verottajan määrittämän laskentakaavan mukaisesti. Hallintaoikeuden arvo määräytyy sen pituuden, lahjanantajan iän ja omaisuuden tyypin perusteella.

ikäkerroin x lahjan tuottokerroin x lahjan käypä arvo = hallintaoikeuden arvo

Mitä aikaisemmin lahjan antaa säilyttäen hallintaoikeuden, sitä suurempi verohyöty on. Alle 44 vuotiaalle ikäkerroin on 12 ja 64-68 vuotiaalle 8. Kerroin laskee yhden pykälän kerrallaan viiden ikävuoden välein.

Kiinteistöt ja asunto-osakkeet lasketaan korkeamman kertoimen mukaan, kun taas vapaa-ajanasuntoihin sovelletaan pienempää kerrointa. Esimerkiksi vuokra-asunnolle kerroin on 5 % ja kesämökille 3 %.

Lahjan käypä arvo on lahjan todennäköinen myyntihinta lahjoituspäivänä. Käyvän arvon määrittämiseen ei ole välttämätöntä käyttää kiinteistönvälittäjää.

Huoneistoon kohdistuva yhtiölaina vähennetään lahjan käyvästä arvosta.

Kuinka paljon lahjaverossa voi säästää? 

Otetaan esimerkiksi 120 000 euron arvoinen huoneisto ja kaksi eri lahjanantajaa, jotka lahjoittavat asunnon lapselleen sekä pidättävät huoneistoon käyttöoikeuden eliniäksi. Toinen lahjanantajista olkoon eläkeikää hiljalleen lähestyvä 55-vuotias ja toinen jo eläkkeellä pidempään viihtynyt 70-vuotias.

Esimerkkilaskelma lahjaverosta kahden eri ikäisen lahjanantajan tapauksessa.

Ikäkertoimen vuoksi nuoremman lahjanantajan lahjan verotettavaa arvoa hallintaoikeus rasittaa 60 000 euron edestä, kun taas vanhemmalla hallintaoikeuden arvo on 42 000 euroa. Näin ollen nuoremman lahjanantajan lapselle maksettavaksi tulee 5300 euroa ja vanhemman 7460 euroa. Lahjaveron määrä on laskettu ensimmäisen veroluokan mukaan.

Laskelma ei yksinkertaisuuden vuoksi huomioi asunnon käyvän arvon mahdollista nousua viidessätoista vuodessa. Jos asunnon antaa lahjaksi useammalle lapselle veron progressio luonnollisesti pienenee.

Mikäli 120 000 euron arvoisen asunnon jättää perinnöksi, on perintöveron suuruus 11 300 euroa. Vastaavan lahjan lahjavero ilman hallintaoikeuden pidättämistä olisi 12 500 euroa. Verolasku voi siis helposti puolittua, kun lahjaan pidätetään hallintaoikeus.

Kolmantena vaihtoehtona on asunnon myyminen. Tällöin voi hyödyntää mahdollisuutta myydä asunto hintaan, joka on 25 prosenttia alle asunnon käyvän arvon.

Muista vielä nämä asiat

Jos lahjansaajan aikomuksena on myydä huoneisto, asunnon käypä arvo kannattaa arvioida markkinahinnan mukaiseksi. Tällöin myyntivoitto on mahdollisimman matala. Koska lahjavero on pienempi kuin myyntivoittovero, on myyntivoiton minimoiminen kannattavaa.

Jos lahjansaaja myy huoneiston alle vuoden kuluessa lahjan saannista, asunnon hankintahinnaksi lasketaan lahjanantajan hankintameno. Vuoden jälkeen käypä arvo on oikeuskäytännössä katsottu lahjansaajan hankintamenoksi. 

Koska lahjavero on progressiivinen, on hyvä muistaa, että lahjaverotus määräytyy kolmen vuoden aikana annettujen lahjojen kokonaisarvosta. Myös tämän vuoksi  on verotuksellisesti edullisempaa siirtää omaisuutta sukupolvelta toiselle mahdollisimman varhain ja vaiheittain.

Lisäksi lahjanantajan on hyvä lahjaa antaessaan määrätä, ettei kyseessä ole ennakkoperintö, jotta verottaja ei katso lahjaa perinnöksi ja ettei perinnönjaossa aiheudu erimielisyyksiä perillisten kesken.

Tämä kirjoitus on yksinkertaistettu ja esimerkinomainen. Verotusta koskevissa asioissa on syytä olla yhteydessä asiantuntijaan.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista.

Ylös