Monia vaiheita kokenut Ovaro Kiinteistösijoitus keskittyy nykyisessä strategiassaan sekä asuntosijoittamiseen että kiinteistökehittämiseen. Toimitusjohtajana helmikuussa 2020 aloittaneella KTM Marko Huttusella on pitkä kokemus kiinteistöalalta niin JYY-konsernin toimitusjohtajana, NCC:n hankekehityksessä kuin kiinteistösijoitusyhtiö Jykiassa.
Ovaron vuokrausaste on kohonnut selvästi hänen kaudellaan. Huoneistoja on remontoitu, vuokraustoiminta on ollut aktiivista ja toimintoja on järjestelty uudelleen. Osa aiemmin ulkoistetuista toiminnoista on otettu omaan haltuun ja osa on ulkoistettu. Ovaron oma organisaatio on kevyt ja yhtiö käyttää tärkeitä kumppaniyrityksiä ja –yrittäjiä liiketoimintansa tukena.
Huttunen tuo esiin, että esimerkiksi toimitilavuokrauksessa on tärkeä tuntea paikalliset olosuhteet ja verkostot. Ovaro Kiinteistösijoitus omistaa noin 700 asuntoa ja muutamia toimitilakohteita sekä tonttivarantoa. Näiden käypä arvo ja samalla tasearvo ulkopuolisen kiinteistöarvonmäärittäjän arvioimana oli kesäkuun lopussa 48,0 miljoonaa euroa (31.12.21: 43,2 milj. e).
Kiinteistöt arvioi kahdesti vuodessa Jones Lang LaSalle Finland Oy ja arvonmäärityksen tarkkuus on +/- 15 prosenttia asuntosalkun arvosta. Asuntosalkku arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä ja toimitilakiinteistöt tuottoarvomenetelmällä.
Syksy 2021 oli käänteentekijä
Ovaro Kiinteistösijoituksen riski- ja rahoitusprofiilissa tapahtui merkittävä muutos marraskuussa 2021. Yhtiö myi ison 26,1 miljoonan arvoisen asuntoportfolion kansainväliselle kiinteistösijoittajalle. Pääosa kohteista oli 1970-luvulla valmistuneita.
Omistettavien asuntojen määrä laski näin 1 100 asunnon tasolta 760 asuntoon. Kaupasta aiheutui 4,3 miljoonan alaskirjaus, koska kohteet myytiin alle tasearvojen. Iso asia oli, että yhtiö sai maksettua kaikki korkeakorkoiset lainansa pois, yhteensä 24 miljoonaa euroa.
Kauppa oli samalla tärkeä askel strategiassa, jossa yhtiö keskittyy kasvukeskuksiin ja asuntojen lisäksi myös toimitiloihin kiinteistökehityskärjellä. Samalla rahoituskulut supistuivat.
Nyt jälkikäteen Huttunen pitää salkkukaupan ajoitusta onnistuneena.
Samana syksynä Ovaro lähti yhdeksi kolmesta kumppaniyrityksestä, jotka ostivat Keski-Suomen Sairaanhoitopiiriltä 17 600 m2:n toimitilat, jotka on jälleenvuokrattu 20 vuoden vuokrasopimuksella. Sote-rajoituslakien vuoksi Keski-Suomen hyvinvointialueen tulee edelleen vahvistaa vuokrasopimuksen pituus. Lisäksi kauppa käsittää kaksi esisopimusta, joiden toteutuessa konsortio hankkii alueen suojeltavat kiinteistöt sekä noin 11 hehtaarin maa-alueen.
Jyväskylän keskustan tuntumassa olevaa aluetta on tarkoitus kehittää tulevaisuudessa laajasti, sillä tämä niin sanottu Kukkula-hanke tavoittelee jopa 100 000 kerrosneliömetrin uutta rakennusoikeutta. Marraskuun tiedotteessa Huttunen arvioi, että alueen keskimääräinen asuntotuotanto voisi olla noin 150 asuntoa vuodessa.
Hankkeen ensimmäisen vaiheen kauppahinta joulukuussa oli 24,6 miljoonaa euroa, jonka yhteisyritys Apitare Oy rahoitti osin omistajien varoin, osin pankkirahoituksella.
Useita hankkeita vireillä
Ovaron tuoreessa tuloksessa edellä mainittu Kukkula-hanke näkyy jo siten, että osakkuusyhtiö Apitare toi niin sanottua osakkuusyhtiötulosta Ovaron tulokseen tammi-kesäkuussa 302 tuhatta euroa. Lisäksi Ovaro sai rahoitustuottoja Apitareen sijoitetun pääomalainan korkotuotosta ja Cityconin pääomalainan palautuksesta 116 tuhatta euroa.
Ovaro omistaa 70 000 pörssiyhtiö Cityconin osaketta. Ne ovat luonteeltaan kassavaroilla tehty finanssisijoitus, päivän arvoltaan 0,5 miljoonaa euroa.
Ovaro perusti marraskuussa 2021 tytäryhtiö Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj:n, jonka tarkoitus on toteuttaa perustajarakennuttamista ali gryndausta.
Perustajarakennuttamisen ohella Huttunen korosti torstain tulosjulkistustilaisuudessa myös kiinteistökehityshankkeiden merkitystä uudessa strategiassa. Niissä Ovaro saa tyypillisesti valmiin kassavirran vuokratuista tiloista sekä mahdollisuuden kehittää tai laajentaa tiloja edelleen.
Tyyppiesimerkki tästä on niin sanottu Hermitec (Hermia2), Tampereen Hervannassa sijaitseva toimitilakiinteistö, jonka Ovaro osti kuluvan vuoden kesäkuussa kuuden miljoonan euron velattomalla kauppahinnalla. Kauppa rahoitettiin kassavaroilla ja pankkilainalla. Vuokrattava pinta-ala on noin 10 000 neliötä ja nettovuokratuotto nykyisellä yli 60 prosentin vuokrausasteella noin kahdeksan prosenttia. Käyttämätöntä rakennusoikeutta on 7 000 kerrosneliömetriä.
Tulostilaisuudessa Huttunen oli luottavainen Hermitecin tulevaisuuden osalta.
Yhtiöllä on myös kiinteistökehityshanke Jyväskylän Kortepohjassa, jossa liikekeskustontin kaava on tarkoitus muuttaa asuinkäyttöön. Tavoitteena on saavuttaa jopa noin 6 000 kerrosneliömetrin rakennusoikeus. Huttunen näkee, että ”vuodenvaihteessa kaava on lähellä lainvoimaa”.
Jo toteutettuja asumisen kehityshankkeita 2020-2021 Ovarolla ovat Keravan Nissilänpihan peruskorjaus, täyteen vuokraus ja myynti sekä Vantaan Maauunintien kehityssuunnitelmat ja myynti osana portfoliota.
Yhtiöllä on noin 300 asunnon tonttivaranto Jyväskylässä, Tampereella ja Helsingissä. Näistä Jyväskylän Korteniityn perustajarakennuttamisen hanke (61 asunnon rakentamissuunnitelma) on ennakkomarkkinoinnissa.
Ovaron luvut ja sijoittaja
Ovaron tuloskatsaus 18.8.2022 oli vakaa ja hallittu. Kolme positiivista asiaa olivat nähdäkseni:
- Hyvä tuloskehitys ja vakaa arvonkehitys: Operatiivinen EPRA-tulos tammi-kesäkuulta oli 0,36 miljoonaa euroa (-0,06 milj. e). Katsauskauden tulos oli 0,50 miljoonaa euroa (-4,77 milj. e). Sijoitusten käyvän arvon muutos vaikutti tulokseen 0,58 miljoonaa euroa positiivisesti. ”Asuntosalkun käyvät arvot laskivat ja muiden kiinteistöjen osalta nousivat hieman.”
- Asuntomyyntien toteutuminen suunnilleen tasearvoin: ”Yksittäisten huoneistojen luovutukset toteutuivat (huhti-kesäkuussa) kokonaisuutena aavistuksen yli tasearvojen.”
- Hyvä ohjeistus: Yhtiö säilytti ohjeistuksensa ennallaan vaativista markkinaolosuhteista huolimatta. ”Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2022 operatiivisen tuloksen (EPRA) olevan positiivinen ja merkittävästi parempi kuin vuonna 2021. Tilikauden 2021 operatiivinen tulos oli -807 tuhatta euroa.”
Tammi-kesäkuun liikevaihto laski 2,5 miljoonaan euroon vuoden takaisesta 4,5 miljoonasta, johtuen ison kiinteistöportfolion myynnistä vuoden 2021 lopulla. Yhtiön rahavarat olivat kesäkuun lopussa 6,8 miljoonaa euroa lainat konsernitaseessa 9,6 miljoonaa.
Liiketoiminnan kassavirta vahvistui 1,3 miljoonaan euroon.
Sijoittajan kannalta Ovaron osake on houkuttelevasti hinnoiteltu. Nykyinen pörssikurssi 3,1 euroa tarkoittaa noin 30 miljoonan euron markkina-arvoa. Se vastaa 63 prosenttia taseen EPRA-nettovarallisuudesta, joka oli kesäkuussa 4,93 euroa per osake, ja jonka ulkopuolinen arvonmäärittäjä on arvioinut.
Vertailun vuoksi, isolla asuntosijoittaja Kojamolla EPRA-nettovarallisuus oli kesäkuussa 22,3 euroa osakkeelta. Nykyinen pörssikurssi 16,3 euroa on siitä vastaavasti 73 prosenttia. Luvut eivät ole täysin vertailukelpoisia johtuen esimerkiksi taseen arvostusmenetelmistä.
Riskit
Kiinteistöalalla on tällä hetkellä useita epävarmuustekijöitä. Asuntoaloitukset laskevat tänä vuonna ja edelleen ensi vuonna. Tosin ne ovat olleet korkealla tasolla.
Marko Huttunen muistuttaa, että vanhojen osakehuoneistojen kauppamäärät laskivat alkuvuonna 10 prosenttia edellisvuodesta, mutta säilyivät pitkän ajan keskiarvon yläpuolella.
Kiinteistöjen hoitokulut nousevat inflaation ja Venäjän hyökkäyssodan vuoksi. Erityisesti energiakulut lisäävät hoitokuluja.
”Markkinakorkotaso nousee maltillisesti, eikä 0-korkoympäristöön ole paluuta.” – Ovaron tulospresentaatio 18.8.2022
Huttunen pitää riskeinä yleistä taloudellista tilannetta ja sitä, kuinka hankkeita saadaan liikkeelle. Rakennuttamishankkeiden toteuttaminen tehdään pääsääntöisesti KVR-sopimuksin, jolloin niihin ei liity vastaavaa kustannusriskiä kuin rakennusliikkeillä.
Vuokrat nousevat sopimuksien indeksiehtojen mukaisesti, mutta ei ole odotettavaa että vuokrat kompensoisivat kaikilta osin energiakustannusten nousua kohteista riippuen. Ovaron hoitokulut kasvoivat tammi-kesäkuussa 7,5 prosenttia (liikevaihtoon suhteutettuna), johtuen pääasiassa energiakulujen kasvusta.
Ovaron riskeihin voi myös liittyä vanhojen kerrostalokohteiden peruskorjauksia, mutta niiden vaikutus yhtiön talouteen on rajallinen, ja liiketoiminnan painopiste on toisaalla.
Kehitys hallittua
Kokonaisuutena Ovaron kehitys näyttää hallitulta. Omavaraisuusaste oli kesäkuussa vahva 73 prosenttia. Tavoitetaso on 45-55 prosenttia. Käytännössä yhtiö pystyy tavoitteen puitteissa lisäämään lainoitustaan vajaalla 30 miljoonalla eurolla, mikäli oma pääoma säilyy ennallaan.
Päinvastoin kuin aiempina vuosina, yhtiö saa rahoitusta kilpailukykyisin ehdoin. Kesäkuussa otetun 5-vuotisen 3,05 miljoonan euron lainan korko on 6 kuukauden euribor plus 2,0 prosenttia.
Toistaiseksi yhtiö on pidättäytynyt osingonmaksusta mutta tehnyt omien osakkeiden takaisinostoja. Yhtiön vuodesta 2018 alkanut tervehdyttämisohjelma on saatu päätökseen.
Ovaron johto tähtää siihen, että liiketoiminnan painopiste siirtyy jatkossakin maakuntakeskusten asunnoista yhä enemmän kasvukeskusten asuntoihin ja toimitiloihin sekä niihin liittyviin rakennuttamis- ja kehityshankkeisiin.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
