Investors House arvioi selektiivisesti uusia ostokohteita. Lue toimitusjohtaja Petri Roinisen näkemykset kiinteistöalan tilanteesta.
Kiinteistösijoittaja ja kiinteistöalan palveluyhtiö Investors House julkaisi huhti-kesäkuun tuloksensa 22.8.2022. Yhtiö on hyvissä asemissa muuttuneessa markkinatilanteessa ja odottaa kassavaroineen ostokohteiden arvostustasojen laskua.
Investors Housen toisen neljänneksen operatiivinen tulos oli 0,43 miljoonaa euroa ja se laski selvästi vuoden takaisesta 0,82 miljoonasta.
Tähän vaikutti keskeisesti liiketoiminnan volyymin pienentyminen vuoden 2021 isojen kiinteistökauppojen myötä. Yhtiö myi viime marraskuussa asuntoja 15,5 miljoonalla ja toimitilakokonaisuuden 56 miljoonalla ulkomaisille kiinteistösijoittajille. Jälkimmäisestä Investors Housen omistusosuus oli vajaa puolet.
Kaupasta saatua kassaa on sijoitettu ja jaettu omistajille harkiten. Yhtiö ei halua hätiköidä investoinneissaan. Se on viisasta, sillä kiinteistöalan tilanne on voimakkaassa murroksessa.
Murrokseen vaikuttavat ylläpitokustannusten nousu, rakennuskustannusten nousu sekä kohonnut korkotaso. Alalla myös tehdään normaalia isompia vuokrankorotuksia, perustuen kuluttajahintaindeksin eli inflaation nousuun. Korotukset voivat joissakin kohteissa olla jopa kymmenen prosenttia. Toisaalta joissakin kohteissa vuokrat säilyvät ennallaan tai jopa laskevat, jos kysyntätilanne on heikompi.
Kotimaan inflaatio oli heinäkuussa 7,8 prosenttia. Tilastokeskuksen mukaan siihen vaikutti eniten sähkön, bensiinin, dieselin ja omakotitalon peruskorjausten kallistuminen.
Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen muistuttaa, että joidenkin kustannusten, kuten energian ja kiinteistöverojen, nousut eivät kompensoidu kaikissa kohteissa vuokrankorotuksin. Tämä vaikuttaa alan toimijoiden katteisiin lyhyellä aikavälillä.
Toimialan tilanne voi muuttua
Jotkin asiat ovat kehittyneet parempaan suuntaan sitten edellisen tulosjulkistuksen toukokuussa. Investors House soveltaa niin sanottua liikennevalomallia alan näkymiä kuvatessaan.
Verrattuna toukokuun tilanteeseen, palveluiden näkymät ovat heikentyneet hyvistä neutraaleiksi, kun taas hankekehityksen ja velkamarkkinoiden näkymät parantuneet heikoista neutraaleiksi.
Roininen toi esiin, että keväällä kansainvälisten velkakirjamarkkinoiden tilanne oli haastava, mutta tilanne on siitä vähän elpynyt.
Yhtiö näkee puolivuosikatsauksessaan rakentamisen kääntyvän nopeaan laskuun seuraavien 6-12 kuukauden aikana.
Taustalla vaikuttavat rahoituksen kiristyminen, panoshintojen nousu sekä tiettyjen materiaalien toimituskapeikot. Tulevaa kustannus- tai hintakehitystä on haastavaa arvioida. Onko aloitusten putoaminen 10 vai 40 % jää nähtäväksi.
Petri Roininen muistuttaa, että kehityksessä voi olla se hyvä puoli, että kohonneet rakennuskustannukset laskisivat kysynnän supistuessa. Joissakin perusmateriaaleissa hintahuipuista on tultu jo selvästi alaspäin, näin esimerkiksi Euroopan teräksessä, kuten teräsyhtiö SSAB raportoi heinäkuussa.
Kiinteistöalan tilanne ei ole helppo. Investors House on valmis investoimaan hyviin tilaisuuksiin. Varsinaisia pakkomyyntejä johto ei ole vielä nähnyt, mutta Roinisen mukaan tuottovaateissa on nousupaineita ja markkinassa on aiempaa enemmän vajaakäyttöä niin kasvukeskusten asunnoissa kuin etätyön myötä toimistoissa.
Haastetta joillekin alan toimijoille voi tulla esimerkiksi siitä, kun prime-asuntosalkkujen kauppoja hinnoiteltiin jokin aika sitten ainoastaan kolmen prosentin tuottovaateella. Tällaisissa tilanteissa alaskirjausriskit ovat isommat nyt, kun korkotaso on noussut. – Petri Roininen
Investors Housen kehitys huhti-kesäkuussa
Investors Housen liikevaihto huhti-kesäkuussa oli 1,86 miljoonaa euroa. Se laski noin puoleen vuoden takaisesta, koska yhtiö luopui isosta isosta osastaan kiinteistöjä viime tilikauden lopulla. Samalla osa palvelutuotoista poistui konsernista.
Segmenteittäin tarkasteltuna palvelut toivat liikevaihdosta tuoreella kvartaalilla 57 prosenttia ja kiinteistöt 43. Palvelujen liikevaihto oli 1,07 miljoonaa ja liikevoitto 0,21 miljoonaa euroa. Kiinteistöillä vastaavat luvut olivat: liikevaihto 0,80 ja liikevoitto 0,52 miljoonaa euroa.
Konsernierien jälkeen ja osakkuusyhtiötulos lisäten konsernin liikevoitto oli 0,51 miljoonaa euroa (Q2/2021: 1,07 milj. e). Niin sanottu operatiivinen Epra-tulos oli 0,43 miljoonaa euroa (Q2/2021: 0,82 milj. e).
Toisella kvartaalilla yhtiö ei tehnyt arvonmuutoskirjauksia omaisuuteensa. Ulkopuolinen AKA-auktorisoitu kiinteistöarvonmäärittäjä arvioi kiinteistöjen arvon vähintään kerran vuodessa, eli viimeistään tilinpäätöksen yhteydessä.
Roininen muistuttaa, että kiinteistöjen arvoja on alennettu noin 5 prosenttia viime vuoden lopun tilanteesta. Tämä vastaa hänen arvionsa mukaan alan kehitystä.
Palveluliiketoiminnan arvo on arvioitu ulkopuolisen corporate finance -talon toimesta kvartaaleittain. Tämän liiketoiminnan velattomaksi arvoksi arvioitiin nyt 15,8 miljoonaa euroa, perustuen liikevaihto- ja käyttökatekertoimiin sekä verrokkianalyysiin.
Palvelujenkin arvo on ollut lievässä laskussa vuoden alkupuoliskolla, mutta vastaa jo lähes puolta yhtiön markkina-arvosta. Tämä kertoo siitä, että yhtiötä ei voi kokonaisuutena arvioida enää pelkästään kiinteistösijoittamisen näkökulmasta.
Emoyhtiö keskittyy Investors Housessa hallinnointiin ja liiketoiminta on tytäryhtiöissä. Emon lainat olivat kesäkuussa 4,3 miljoonaa euroa, josta 2,0 miljoonaa kiinteäkorkoista. Emoyhtiö on nettovelaton.
Konsernin omavaraisuusaste oli kesäkuussa vahva 55 prosenttia, kun tavoitetase on ”vähintään 45 prosenttia”.
Yhtiö jatkoi yritysostostrategiaa kesän korvalla
Investors House tiedotti 31.5.2022 ostavansa kiinteistövarallisuudenhoitaja Infonia Oy:n. Infonia kehittää, vuokraa ja ylläpitää ulkopuolisten omistamia kiinteistöjä Jyväskylässä, Tampereella ja Kuopiossa.
Yhtiön liikevaihto on vaihdellut viime vuosina 0,7-1,1 miljoonan euron välillä ja tulos 0,2-0,5 miljoonan euron välillä. Peruskauppahinta oli 1,0 miljoonaa euroa, josta osa maksettiin käteisellä ja osa Investors Housen osakkeilla.
Kauppa muistuttaa reilun vuoden takaista Juhola Asset Management -kauppaa siinä, että toimiala on sama, johto jatkaa ja tulee Investors Housen omistajiksi ja brändit säilyvät. Juholan liikevaihto ostoa edeltävällä tilikaudella oli 3,2 miljoonaa euroa eli Infoniaa isompi.
Investors House tähtää juuri kiinteistösektorin palvelu- ja rahoitusyhtiöiden ostoon. Ostokohteilta edellytetään jo vakiintunutta liiketoimintaa. Emoyhtiö tarjoaa tukea kasvuun esimerkiksi rahoituksen, neuvonannon tai verkostonsa kautta.
Viime vuoden isojen kiinteistömyyntiensä jälkeen Investors House jakoi tammi-helmikuun taitteessa osakkeenomistajille ylimääräisen pääoman palautuksen 6,18 miljoonaa euroa.
Konsernitaseen kassavarat ovat kesäkuussa toteutetun yrityskaupan jälkeen yhä 10,6 miljoonaa euroa. Tämän jälkeen yhtiö jakaa nyt elokuussa perusosingon toisen erän 0,14 euroa osakkeelta, yhteensä 0,89 miljoonaa euroa. Sen irtoamispäivä oli 18.8. ja maksupäivä on 29.8.
Yhteenveto
Investors Housen isot portfoliomyynnit niin toimitiloissa kuin asunnoissa osuivat jälkikäteen katsottuna hyvään ajankohtaan vuonna 2021.
Tällä hetkellä kiinteistöalalla on uusia haasteita, jotka koskevat erityisesti ylläpitokustannusten kehitystä lähikuukausina ja talvella. Venäjän hyökkäyssodalla Ukrainaan on tähän oma vaikutuksensa. Euribor-korot ovat olleet yhtäjaksoisessa nousussa helmikuusta lähtien ja 12 kuukauden euribor on tällä hetkellä tasolla 1,34 prosenttia. Suomen valtion 10-vuotisen viitelainan jälkimarkkinakorko on 1,85 prosenttia, kun se vuodenvaihteessa oli nollan tuntumassa. Korkoympäristö on ikään kuin aiempaa normaalimpi.
Kohonneet ylläpitokustannukset ja korkotaso heijastuvat kiinteistösijoittajien tasearvoihin laskevasti. Samalla muuttuva markkinatilanne voi tarjota ostajilla hyviä mahdollisuuksia.
Investors House on investoinut käteisvarojaan kaukaa viisaasti harkiten, ”selektiivisesti”, kuten katsauksessa todetaan. Roininen kertoo, että yhtiö on arvioinut alkuvuoden aikana noin 20 potentiaalista ostokohdetta – yritystä tai kiinteistöhanketta –, joista Infonia eteni toteutukseen.
Sen osuus oli ainoastaan kolme prosenttia 30 miljoonan euron investointikapasiteetista. Kapasiteettiin luetaan sekä oma pääoma että mahdollinen lainoitus.
Investors House on vallitsevassa markkinatilanteessa katsonut aiheelliseksi olla hyvin selektiivinen investoinneissa ja odottaa valuaatio-odotusten laskevan kiinnostavalle tasolle. – osavuosikatsaus 22.8.2022
Vaikka tulos on laskenut, yhtiö ei ole tinkimässä tavoitteestaan kasvattaa perusosinkoaan vastakin. Siihen on hyvät mahdollisuudet, sillä viime tilikaudelta maksettava perusosinko on 0,29 euroa osakkeelta eli nykyisellä osakemäärällä ainoastaan 1,85 miljoonaa euroa.
Nykykurssiin 5,16 euroa nähden viimeksi päätetty osinko tarkoittaa hyvää 5,6 prosentin osinkotuottoa.
—
Kirjoittaja omistaa Investors Housen osakkeita.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
