Rakennetun omaisuuden korjausvelka on Suomessa arviolta 30–50 miljardia euroa. Pelkästään asuinrakennusten keskimääräiset korjauskustannukset olisivat VTT:n arvion mukaan vuosien 2016–2025 välisenä aikana 9,4 miljardia euroa. Erityisesti asunto-osakeyhtiöillä on jatkuva paine korjaustoimille.
Korjausvelka tarkoittaa rakennuksessa tai rakennuskannassa olevaa korjausvajetta. Sen määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.
Asuntokantaan syntyy korjausvelkaa, kun ennakoivan kunnossapidon sijaan tehdään vain välttämättömiä, kiireellisiä hätäkorjauksia. Tällöin rakenteet siis kuluvat nopeammin kuin kunnossapitotoimenpiteitä tehdään.
Vuodesta 2010 lähtien taloyhtiön hallituksen on pitänyt esittää vuosittaisessa yhtiökokouksessa asunto-osakeyhtiölain mukaisesti kunnossapitotarveselvitys, johon on kirjattu kiinteistön korjaus- ja huoltotoimenpide-ehdotus seuraavalle viidelle vuodelle. Selvityksen tavoitteena on ollut lisätä taloyhtiöiden suunnitelmallista kiinteistönpitoa.
Useimmiten taloyhtiöt laativat selvityksen itsenäisesti ilman asiantuntijan apua, eikä selvitys siten kerro kiinteistön oikeaa kunnossapitotarvetta, saati ajoita niitä taloudellisesti sekä teknisesti oikea-aikaisesti järjestykseen.
Kenelle sitten kuuluu vastuu taloyhtiön korjauksista, osakkaille vai taloyhtiölle? Tämä on yksi taloyhtiöiden yleisimmistä kysymyksistä, jonka osakkaat esittävät isännöitsijälle tai taloyhtiön hallitukselle.
Vastaus riippuu siitä, mitä ollaan korjaamassa.
Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Lauhia kertoo, että lain mukaan taloyhtiön vastuulle kuuluvat rakennuksen rakenteet, eristeet ja perusjärjestelmät kuten lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri- ja ilmanvaihtojärjestelmä. Osakkaan on puolestaan pidettävä kunnossa huoneiston sisäosat kuten pintamateriaalit ja kiinteät kalusteet esimerkiksi keittiön kaapit.
Tämä on siis yleissääntö. Yksityiskohtaisempi vastaus löytyy taloyhtiön vastuunjakotaulukosta.
Lauhia kertoo, että taloyhtiön vastuunjakotaulukko perustuu asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyyn taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuujakoon rakennuksen osista. Se on alan yksityiskohtaisempi tulkinta lainsäännöksistä, ja siinä on hyvin tarkasti otettu kantaa kunnossapitovastuuseen.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla osin asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön kesken. Siksi oman yhtiön määräykset on hyvä tarkistaa vastuunjakotaulukon lisäksi myös yhtiöjärjestyksestä, Lauhia neuvoo.
Lauhia muistuttaa, että taloyhtiön osakkaalla on ilmoitusvelvollisuus havaitsemistaan virheistä ja vahingoista.
”Jos huoneistossa ilmenee jokin taloyhtiön kunnossapitovastuulla olevassa osassa virhe tai aiheutuu vahinko, osakkaan ilmoitettava siitä viipymättä yhtiölle. Mikäli osakas laiminlyö tämän velvollisuuden, voi hän joutua vahingonkorvausvastuuseen. Maksumieheksi voi joutua esimerkiksi silloin, jos ilmoitusvelvollisuuden laiminlyönnistä johtuen vahinko laajenee tai korjaaminen vaikeutuu”. Lauhia kertoo.
Osakkaalla on oikeus tehdä muutostöitä taloyhtiön huoneistonsa sisäosille eli esimerkiksi lattioille, seinille ja keittiön kaapeille. Osakkaan on kuitenkin tehtävä muutostyöilmoitus taloyhtiölle, jos remontti voi vaikuttaa taloyhtiön kunnossapitovastuulla oleviin osiin tai siitä voi aiheutua muuta haittaa yhtiölle tai naapureille.
Käytännössä kaikesta muusta kuin kevyestä pintaremontista, kuten maalauksesta tai tapetoinnista, on ilmoitettava yhtiölle, Lauhia opastaa.
Lue myös tämä: Kenen vastuulla on taloyhtiön kunnossapito?
