Kasvuosakkeet

Talouden tuntemattomat jättilaiset: Vonovia, Euroopan vuokramarkkinoiden kuningas  

Frankfurt am Main on yksi Saksan monista kasvukeskuksista, kuvassa Vonvian kohde kaupungissa.

Saksan vuokra-asuntomarkkina on Euroopan suurin ja maailman suurimpien joukossa. Maan kookkain ja samalla Euroopan suurin toimija on Vonovia.

Vonovia SA on laajentunut aggressiivisesti sekä kotimaassaan että Itävalassa ja Ruotsissa.

Yhtiö hallinoi yli 600 000:ta asuntoa, joiden arvo on lähes sata miljardia euroa. Näillä luvuilla se on Euroopan suurin vuokranantaja ja yli 10 prosentin painolla merkittävin elementti vuokramarkkinoita seuraavassa osakeindeksissä, Ftse Epra/Nareit Developed Europe Real Estate.

Vertailun vuoksi Suomen suurimman vastaavan yrityksen Kojamon hallinnoimien asuntojen lukumäärä on noin 37 000 ja niiden arvo noin kahdeksan miljardia.

Vonvian liiketoiminta kytkeytyy oleellisesti Saksaan, joka on sen ylivoimaisesti suurin markkina. Näin ollen Vonoviasta puhuttaessa on perusteltua luoda ensin lyhyt katsaus Saksan kiinteistömarkkinaan.

Euroopan suurin vuokramarkkina

Saksalaisen kiinteistömarkkinan lähihistoria voidaan määritellä alkavaksi toisesta maailmasodasta. Sodan jälkeen monet kaupungit olivat tuhoutuneet pahoin ja asunnoista oli huutava pula. Arvioidaan, että sodassa tuhoutui yli kaksi miljoonaa kotia.

Sodan runtelemassa ja poliittisesti epävakaassa maassa tilanne asuntomarkkinoilla oli surkea. Erittäin harvoilla oli mahdollisuuksia ja varaa hankkia uutta asuntoa. Tässä tilanteessa Saksan hallitus ryhtyi toimeen ja maassa käynnistettiin mittava ohjelma asuinolosuhteiden kehittämiseksi.

Saksassa rakennettiin suuri määrä asuntoja 40-luvun lopulta 60-luvulle. Näistä suurin osa oli vuokra-asuntoja. Saksan lainsäädäntö ja verotus säädettiin suosimaan vuokralla asumista. Saksan valtio tuki sekä julkista että yksityistä vuokra-asuntorakentamista. Lainsäädännössä vuokralaisille annettiin laajat oikeudet.

Saksassa ei ole perinteisesti tuettu asunnonomistamista, vaan asumismuotojen kohtelu on neutraalia tai vuokraamista suosivaa.

Asuntojen modernisointi, mukaan lukien kerroksia lisääminen, on tärkeä elementti asuntokannan tuottojen kasvattamiseksi, kuvassa Vonovian kohde Bochumissa.

Vuokralla asuminen on ollut Saksassa varsin edullista ja vuokrasuhteet ovat usein pitkiä. Asukkaat kotiutuvat vuokra-asuntoihinsa ja rakentavat elämänsä pitkäjännitteisesti niiden varaan. Yli 50 prosenttia vuokrasuhteista on yli viiden vuoden pituisia ja 40 prosenttia yli kymmenen vuoden pituisia.

Merkillepantavaa on myös se, että Saksassa vuokralaiset kantavat vastuun vuokra-asunnon sisutuksesta laajemmin kuin useissa muissa maissa. Esimerkiksi keittiön kaapit ja kodinkoneet sekä pintaremontit ovat tyypillisesti vuokralaisen vastuulla. Vuokralaiset tuntevat perustellusti asunnon omakseen.

Yllä kuvattu on johtanut korkeaan vuokralla-asumisasteeseen. Saksalaisista noin puolet asuu vuokralla. Tämä on EU:n korkein luku. Keskimäärin EU-kansalaisista 70 prosenttia asuu omassa asunnossa. Suomessa ollaan melko täsmälleen EU:n keskiarvossa.

Saksassa on noin 40 miljoonaa kotia. Näistä yli 20 miljoonaa on vuokra-asuntoja. Tämä tekee Saksan vuokrakiinteistömarkkinasta ylivoimaisesti Euroopan suurimman. Vonovia puolestaan on tämän markkinan suurin toimija.

Vonovian historia

Nykymuotoisena yrityksenä Vonovia on nuori ja sen historia kantaa vain vuoteen 2015, jolloin se siirtyi yksityisesti omistetusta valtaosin pörssinoteerattavaksi yritykseksi.

Toisaalta yrityksen historian voidaan katsoa kantavan aina vuoteen 1918, jolloin perustettiin kaksi nykyisen Vonovian esi-isää. Nämä varhaiset esi-Vonoviat perustettiin työläisasunnoiksi ja ne palvelivat teollistuvan Saksan tarpeita.

2000-luvun koittaessa Saksan kiinteistömarkkinoille virtasi runsaasti varoja ja ala koki perustavan laatuisen muutoksen. Samalla monet julkisrahoitteiset asuntokannat myytiin yksityisillä sijoittajilla. Alalla nähtiin myös suuri määrä fuusioita. Näiden fuusioiden aktiivisena toimijana kasvoi myös Vonovia, joka vielä tällöin tunnettiin nimellä Die Deutsche Annington.

Lukuisten yritysostojen ja osakkeen listaamisen jälkeen, vuonna 2015, yritys nimettiin uudelleen ja näin nimi Vonovia esiteltiin markkinoinnille.

Merkittävä muutos Vonoviassa tapahtui jälleen 2021 kun se yhdistyi Saksan toiseksi suurimman alan yhtiön Deutsche Wohnen kanssa. Tämä toimenpide nosti jo valmiiksi markkinan suurimman Vonvian täysin omaan luokkaansa. Operaatio paransi yhtiön tärkeään asemaan myös Berliinissä ja sementoi sen aseman koko maan laajuisena toimijana.

Itävaltaan ja Ruotsiin Vonovia oli laajentanut jo aiemmin, molempiin yritysostojen avulla. Itävaltaan Vonovia etabloitu 2017 ja Ruotsiin 2018. Ruotsissa sen hallinnassa on 38 000 asuntoa.

Vonoviaa ja Saksan kiinteistömarkkinaa heittelee Euroopan kriisit

Vonovian vuoden 2022 ensimmäisen puoliskon osavuosikatsaus tarjoaa mielenkiintoista lauettavaa yrityksestä ja Saksan talousnäkymistä kiinnostuneille. Energiakriisi ja mahdollinen taantuma pakottavat miettimään suunnitelmia uudesta näkökulmasta niin kansantalouden näkökulmasta kuin yksittäisen yrityksenkin näkövinkkelistä. Riippuvuus venäläisestä energiasta ja suhdanneherkästä viennistä tekee tilanteesta Saksassa erityisen haastavan.

Hyvä uutinen on Vonovian vuoden alun tuloskunto. Vuokratuotot ovat kasvussa ja vuokrausaste on ennätystasolla.

Tulosta rasittavat kohonneet kustannukset ja niiden kasvu söikin korkeammat tuotot. Tulos kuitenkin säilyi edellisen vuoden tasolla, mitä voi pitää torjuntavoittona valitsevissa olosuhteissa.

Vonovia ja sen siteeraamat asiantuntijat uskovat Saksan kiinteistömarkkinan viilentyvän. Tämä tarkoittaa eritysesti rakentamisen hidastumista.

Asuntojen kysyntä säilyy kuitenkin suhteellisen korkealla tasolla, mikä tukee sekä asuntojen hintoja että vuokria. Lyhyellä aikavälillä markkinapaineet ovat suuret, mutta pidemmällä aikavälillä näkymät asuntosijoittajille nähdään positiivisina.

Riskien lisääntyminen näkyy Vonvian lähitulevaisuuden suunnitelmista. Suuret asuntokannan lisäykset ja yritysostot on pantu jäihin. Käynnissä olevia hankkeiden tuloksia suunnitellaan myytäviksi oman asuntokannan kasvattamisen sijaan. Fokus on rahoitusaseman vahvistamisessa.

Vonovia kertoo lähivuosien ennustettujen rahoitustarpeiden olevan katettu. Kassavirta suunnataan olemassa olevan asuntosalkun tehostamiseen, taseen vahvistamiseen ja mahdollisesti omien osakkeiden hankintaan.

Vuosi 2022 osakkeelle mollivoittoinen

Vuosi 2022 ei ole ollut suosiollinen Vonovian osakkeelle, joka on tullut yli 30 prosenttia alas vuoden alusta. Elokuussa 2021 osakkeen arvo kävi runsaassa 48 eurossa, josta se on pudonnut 26 euron tasolle vuotta myöhemmin.

Korkojen nousu, korkea inflaatio ja Saksan talouden odotettavissa oleva alamäki kurittavat luonnollisesti kiinteistösijoittajia. Ulkoisten tekijöiden perusteella kurssilasku on siis perusteltu. Toisaalta yli kuuden prosentin osinkotuotto ja alle 12 P/E-luku syyskuussa 2022, ovat houkuttelevia olettaen, että yritys kykenee säilyttämään tulostasonsa.

Korkeammat kustannukset ja korot ovat negatiivisia tulosajureita, mutta toisaalta potentiaalia tarjoaa toistaiseksi vielä realisoimattomat synergiaedut Deutches Wohnen kanssa sekä ennustettu korkeana pysyvä kysyntä.

Lyhyellä tähtäimellä Vonovialla lienee haasteita siirtää korkeammat kustannukset vuokriin, mutta pidemmällä horisontilla mahdollisuudet tähän ovat paremmat. Yhtiön oma ennuste on positiivinen, mutta yleisen taloustilanteen tuomat riskit ovat ilmeisiä.

Suomalaiselle sijoittajalle Vonvia tarjoaa mahdollisuuden kiinteistösijoituksien hajautukseen ja osallistumiseen Saksan laajoille vuokramarkkinoille. Tämä onnistuu suoraan Vonovian osakkeen kautta tai ostamalla Euroopan kiinteistöyhtiöihin erikoistunutta rahastoa, joissa Vonovia on suurin yksittäinen omistus.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös