Analyysi: Ovaron strategiamuutos etenee – tähtäimessä tonttihankinnat

Ovaro Kiinteistösijoituksen vakaa kehitys jatkui heinä-syyskuussa 2022. Asuntosalkun vuokrausaste on 95,5 prosenttia ja yhtiö on toteuttanut kuluvalla tilikaudella uuden strategian investointeja. Operatiivinen Epra-tulos koheni 0,30 miljoonasta 0,52 miljoonaan euroon.

Kustannukset ovat johdon mukaan tämän hetken näkymien perusteella hallinnassa. Toki energian hinnannousu näkyy niin sähkön kuin kaukolämmön osalta ylläpitokuluissa. Inflaatio vaikuttaa jonkin verran myös muihin ylläpito-, hoito- ja hallintokuluihin.

Ovaro Kiinteistösijoituksen toimitusjohtaja Marko Huttunen kertoo, että yhtiö on toteuttanut kiinteistöissään jonkin verran energiatehokkuustoimia, kuten kaukolämmön ja vedenkulutuksen säätöjä.

Vertailukauteen nähden operatiivista tulosta paransi merkittävästi rahoituskulujen lasku sekä Jyväskylän Kukkulahankkeeseen liittyvän osakkuusyhtiö Apitare Oy:n osuus tuloksesta ja pääomalainan korkotuotot. – Ovaron osavuosikatsaus 17.11.2022

Tammi-syyskuussa Ovaron nettovuokratuotto käyville arvoille oli 5,9 prosenttia, kun se vuosi sitten samaan aikaan oli 6,7 prosenttia. Nettovuokratuotto lasketaan vähentämällä vuokraustoiminnan tuotoista hoitokulut, ja jakamalla tämä erotus kiinteistöjen arvolla.

On huomattava, että kiinteistökanta on pienempi ja samalla vuoden takaista uudempi, koska yhtiö on toteuttanut jatkuvasti vanhempien maakuntakohteiden myyntejä ja vastaavasti investoinut uusiin kehitys- ja perustajaurakointihankkeisiin kasvukeskuksissa.

Kustannusten nousua paikkaa osaltaan indeksisidonnaiset vuokrankorotukset, joita yhtiö toteuttaa alueellisen markkinatilanteen mukaisesti.

Vaikka korkotaso on nousut vuodentakaisesta merkittävästi, Ovaron omat rahoituskustannukset ovat laskeneet, koska yhtiö maksoi viime tilikaudella pois korkeakorkoiset lainansa. Tällä hetkellä yhtiö saa markkinaehtoisesti pankkilainaa omavaraisuusasteen ollessa erittäin hyvä 73 prosenttia.

Kun omavaraisuusasteen tavoitetaso on 45-55 prosenttia, yhtiöllä on nykyisen oman pääoman (44,9 milj. euroa) puitteissa varaa nostaa taseen loppusumma teoreettisesti 61 miljoonasta noin 90 miljoonaan euroon.

Investointikapasiteetti olisi näin laskettuna 30 miljoonaa euroa, mutta kiinteistökannan käyvän arvon muutokset voivat supistaa taseen ja oman pääoman arvoa. Tällä hetkellä kiinteistöjen arvostuksissa on toimialalla painetta alaspäin, koska korkotaso ja sen myötä tuottovaatimukset ovat nousussa. Toisaalta myös vuokrat ovat nousussa alueesta riippuen.

Ovaron kiinteistöjen arvot määrittää puolivuosittain Jones Lang LaSalle Finland -kiinteistöarvioitsija. Asuntosalkku arvioidaan kauppa-arvomenetelmällä ja toimitilakiinteistöt tuottoarvomenetelmällä, kuten viime analyysissa elokuussa todettiin.

Systemaattinen kehityspolku ja uusia investointeja

Ovaro Kiinteistösijoituksen muodonmuutos takavuosien nopeaa kasvua seuranneesta haastavasta tilanteesta nykyiseen hallittuun, vakavaraiseen tilanteeseen on ollut systemaattinen.

Toimitusjohtaja Marko Huttunen aloitti tehtävässään helmikuussa 2020. Hänen johdollaan on toteutettu saneeraustoimia, joissa yhtiön vanhoja maakuntakeskuksissa olevia asuntoja on jatkuvasti myyty, hallintoa kevennetty, osa ulkoistetuista toiminnoista otettu omaan haltuun tai järjestetty uudelleen (esim. vuokraustoiminta) ja vastaavasti osa toiminnoista on ulkoistettu.

Yhtiö käyttää vuokrauksessa omien resurssiensa rinnalla paikallisia yhteistyökumppaneita, jotka tuntevat alueen.

Hallinnon tehosta kertoo jotain se, että oman palkatun henkilökunnan määrä on tällä hetkellä neljä. Taloushallinto pyrkii automatisoimaan kaikkia niitä toimintoja, joissa automaatio on mahdollista. Asuntokannan arvoa on korjattu alaspäin tilinpäätöksissä 2020-2021 noin 7-8 prosenttia per vuosi kyseisen tilikauden alun tilanteeseen nähden.

Seuraavassa on kuvattu kehityspolkua ja askeleita elokuusta 2021 lähtien:

• 8/2021: Ovaro Kiinteistösijoitus osakkaaksi yhteisyritykseen kehittämään Jyväskylän Kukkula -hanketta (vanhan sairaala-alueen vuokraaminen, kehittäminen, asuinrakentaminen)
• 10/2021: Ovarolle uusi kiinteistökehityshanke Jyväskylän Kortepohjasta (liikekeskustontin kaavakehityshanke, jossa tarkoitus muuttaa asemakaava asuinkäyttöön ja -rakentamiseen)
• 11/2021: Ovaro myi asuntoja 26,1 milj. euron arvosta, maksaa pääosan lainoistaan ja panostaa kiinteistökehitykseen. Yhtiö myi 337 asuntoa. Jäljelle jäi 760 asuntoa 43 milj. euron arvosta. Yhtiö maksoi kaikki aiempien vuosien korkeakorkoisimmat lainansa pois. Omavaraisuusaste parani lokakuun 52 prosentista joulukuun 76 prosenttiin.
• 12/2021: Ovaro aloittaa hankekehityksen Tampereen uudessa kaupunginosassa Ojalassa (tonttivaraus 2 600 kem2 eli kerroneliömetriä, n. 55 asuntoa)
• 4/2022: Ovaro käynnistää ensimmäisen perustajarakennuttamisen asuntokohteen ennakkomarkkinoinnin Jyväskylässä (Korteniitty, 61 asuntoa). Hankkeen valmistelu on siirretty markkinatilanteesta johtuen vuodelle 2023. (ovk 17.11.22)
• 6/2022: Ovaro hankki toimistokiinteistön Tampereelta 6 milj. euron velattomalla kauppahinnalla (Hermia2 / ns. Hermitec, 10 000 m2, rakennusoikeutta jäljellä 7 000 m2, vuokrausaste 60 %, nettotuotto n. 8 %)
• 9/2022: Ovaro myi tukkukaupassa yksityissijoittajille toistasataa asuntoa maakuntakaupungeista 3,1 milj. euron kauppahinnalla.
• 9/2022: Ovaro käynnistää uudiskerrostalohankkeen kehitystyön Keravan keskustassa. (n. 30 asuntoa, 1 700 kem2). Asemakaavoitus tehdään yhteistyössä kaupungin kanssa. Rakentaminen alkaa aikaisintaan vuoden 2023 lopulla.
• 10/2022: Ovaro on ostanut kolme toimistokiinteistöä Jyväskylästä 4,1 milj. euron velatomalla kauppahinnalla. Vuokrattava pinta-ala on noin 70 prosenttia ja nettotuotto 7,4 prosenttia.

Ovaron kehityspolku on ollut määrätietoinen ja selkeästi havaittava. Huttunen totesi viimeisimmän ison asuntomyynnin yhteydessä syyskuussa:

Kaupalla Ovaro jatkaa irtautumista strategiaan kuulumattomista kohteista ja sijainneista. Vapautuvat varat kohdennetaan kasvukeskuksiin painottuviin investointeihin ja kiinteistökehityshankkeisiin”. – Ovaron pörssitiedote 21.9.2022, M. Huttunen

Tonttihankinnat suunnitelmissa

Ovaro Kiinteistösijoitus on uudistunut pörssiyhtiö. Takavuosien ongelmista ja vanhoista kerrostaloasunnoista on luovuttu asteittain. Syyskuun lopussa 2021 taseessa oli 711 huoneistoa bruttoarvoltaan (velaton arvo) 42,5 miljoonaa euroa. Niiden pinta-ala oli 51 300 m2 ja tiloista 702 oli Ovaro Kiinteistösijoituksella ja yhdeksän Ovaro Kiinteistökehityksellä.

Vuosi sitten vastaavaan aikaan huoneistojen määrä oli 1 140, pinta-ala 68 700 m2 ja bruttoarvo 72,2 miljoonaa euroa.

Pelkästään marraskuussa 2021 ja syyskuussa 2022 yhtiö myi yhteensä yli 29 miljoonalla eurolla vanhaa asuntokantaa. Samalla on panostettu kiinteistökehityshankkeisiin ja jäljellä olevien asuntojen vuokrattavuuteen.

Satsaamme perustajaurakointiin ja tonttihankkeisiin sekä kassavirrallisiin kehityskohteisiin. Toimitiloissa pitää olla jokin kehityskulma nyt tai myöhemmin, jotta lähdemme mukaan. – Marko Huttunen

Kesäkuussa julkistettu Tampereen ja lokakuussa julkistetut Jyväskylän toimitilahankkeet sitovat varoja hieman yli 10 miljoonaa euroa. Molemmissa on hyvä vuokrausaste, vuokratuotto ja jatkokehitysmahdollisuudet. Tampereen kohteeseen on tulossa uusi tärkeä vuokralainen (1 400 m2) helmikuusta 2023 lukien.

Huttunen muistutti tulosjulkistustilaisuudessa 17.11. toimialan luonteesta.

Markkinoille on alkanut tulla mielenkiintoisia kohteita tarjolle. Kevät voi olla haasteellinen alalle mutta kiintoisa ostajan näkökulmasta. Korkotaso voi nousta entisestään.

Ovaro laskee tarkasti kaikkien hankkeiden kannattavuuden, joihin se lähtee mukaan. Johdon mukaan rakennuskustannukset ovat nousseet parissa vuodessa 15-20 prosenttia, eli esimerkiksi kerrostaloissa 3100 eurosta 3500-3700 euroon neliöltä.

Kun myyntihinnat eivät ole vastaavassa nousussa, yhtälö on rakentamisen näkökulmasta haasteellinen.

Rakentaminen tulee laskemaan, mutta jossain vaiheessa kääntyy taas nousuun, kun tarjonta alittaa kysynnän. Ovaro pyrkii kasvattamaan tonttivarantoa, joka vastaa tällä hetkellä noin 300 asuntoa Jyväskylässä, Tampereella ja Helsingissä.

Riskit ja osakekurssi

Yhtiön korolliset rahalaitoslainat (mukaan lukien yhtiölainaosuudet) ennen vuokrasopimusvelkoja olivat syyskuussa noin 10 miljoonaa euroa. Oma pääoma oli taseessa vastaavasti 44,9 miljoonaa euroa ja vieras pääoma yhteensä 16,3 miljoonaa.

Yhtiöllä on käynnissä omien osakkeiden osto-ohjelma. Osinkoa ei toistaiseksi ole jaossa.

Ovaro koskevat toimialan yleiset riskit, kuten korkotason kehitys, asuntokaupan ja asuntomarkkinoiden kehitys, rakennuskustannusten kehitys, kuluttajaluottamuksen kehitys, geopolitiikka sekä projektiriskit.

Ovaron osakekurssi on kehittynyt viime kuukausina toimialaansa nähden vakaasti. Osake reagoi viime viikolla positiivisesti torstain tulosjulkistukseen. Keskiviikon 16.11. päätöskurssi oli 2,86 euroa. Maanantaina 21.11. kauppaa on käyty 2,9-3,0 euron hintaan. Osakekohtainen EPRA-nettovarallisuus oli syyskuun taseessa 4,93 euroa. Kolmen euron kurssilla substanssialennus on 39 prosenttia.

Kuten sanottu, ulkopuolinen kiinteistöarvioitsija arvioi tilinpäätöksessä yhtiön kiinteistöt uudelleen ja tämä voi vaikuttaa oman pääoman tasearvoon sekä nettovarallisuuteen. Ovaron ulkona oleva osakemäärä on tällä hetkellä 8,76 miljoonaa kappaletta.

—

Ovaro Kiinteistösijoitus on valittu* kuukauden osakkeeksi 11/2022, kuten aiemmin sarjassamme saman alan Investors House 7/2021 ja Kojamo 3/2021.
*) riippumatta kaupallisesta yhteistyöstä

IR-ikkuna on SalkunRakentajan yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.