Arvo-osakkeet

Analyysi: Investors Housen Roininen povaa vaikeaa talvea kiinteistöalalle

Investors Housen heinä-syyskuun tulos oli torjuntavoitto. Johto on ollut tarkoituksella varovainen mutta näkee investointimahdollisuuksia talven edetessä.

Toimitusjohtaja Petri Roininen esitteli Investors Housen heinä-syyskuun tulosta sijoittajille ja analyytikoille yhtiön pääkonttorissa Pasilan Triplassa. Kuva: Henri Elo

Operatiivinen Epra-tulos oli kolmoskvartaalilla 0,69 miljoonaa euroa, kun se vuosi sitten oli 0,87 miljoonaa euroa. Vuodentakainen kiinteistösalkku oli huomattavasti isompi ennen viimeisen kvartaalin portfoliomyyntejä.

Siihen nähden tulos oli hyvä, ja johto vaikutti tyytyväiseltä sekä tulokseen että kustannusten hallintaan. Epra-tuloksesta on eliminoitu arvonmuutokset ja myyntivoitot ja -tappiot.

Investors Housen liiketoiminta koostuu sekä vuokratuotoista että palveluliiketoiminnan tuotoista. Yhtiö on pyrkinyt saamaan sopimusten mukaiset vuokrankorotukset läpi ja pääsääntöisesti onnistunut siinä. Toimitusjohtaja Petri Roinisen mukaan joissakin kohteissa vuokrankorotukset voivat olla tällä hetkellä noin 10 prosentin tasoa, jos reilun kahdeksan prosentin inflaatioon lisätään 1,5 prosenttiyksikön peruskorotus.

Yhtiö luopui loppuvuonna 2021 kaukaa viisaasti isosta osasta asuntoja ja toimitiloja – pääasiassa siksi, koska kansainvälinen kiinnostus maltillisilla tuottovaatimuksilla oli hyvällä tasolla. Kirjoitimme kaupoista vuoden alussa.

Nyt tämä strateginen ratkaisu palkitsee. Yhtiö on uusissa investoinneissaan varovainen myös siitä syystä, että johdolla on merkittävä omistus yhtiössä. Hallituksen puheenjohtaja Tapani Rautiaisen vaikutusvaltayhtiö Maakunnan Asunnot Oy ja määräysvaltayhtiö Royal House Oy omistavat 45,5 prosenttia ja Roinisen Core Capital Oy 14,3 prosenttia Investors House Oyj:n osakkeista.

Investors House osti alkukesästä kiinteistövarallisuudenhoitoyhtiö Infonia Oy:n peruskauppahinnalla 1,0 miljoonaa euroa. Ostokohde edustaa palveluliiketoimintaa. Kirjoitimme kaupasta ja yhtiön tilanteesta elokuussa.

Muita merkittäviä yrityskauppoja Investors House ei ole tänä vuonna tehnyt, vaikka kohteita on ollut arvioitavana työpöydällä kymmeniä. Roinisen mukaan kohonnut korkotaso vaikuttaa tuottovaatimuksiin nostavasti (eli hintoihin laskevasti), mutta ostajien ja myyjien tarjoukset eivät vielä kohtaa.

Kaupan volyymi joustaa ensin. Näkemykset ovat kaukana toisistaan ja kauppojen rahoitus on vaikeutunut.

Petri Roininen muistuttaa, että Investors Housen osaketuotto on pitänyt kuluneena huomattavasti paremmin kuin alan yhtiöillä keskimäärin Suomessa, Ruotsissa ja Saksassa. Kuvassa ovk-presentaatio. Kuva: Henri Elo

Toimenpiteitä terveenä pysymiseksi

Pitkään kiinteistö- ja rahoitusalalla työskennellyt Roininen on nähnyt ennen nykyistä ”epäjatkuvuuskohtaa”, kuten hän tilannetta kutsuu, kolme merkittävää talouskriisiä: 1990-luvun laman edeltävine nousukausineen, it-kuplan vuosituhannen vaihteessa sekä finanssikriisin 2008-2009.

Markkinan sopeutuminen uuteen korko- ja tuottovaadetasoon on kesken ja vie aikaa. – Investors House, osavuosikatsaus 14.11.2022

Toimitusjohtaja muistuttaa, että inflaatio on lyhyessä ajassa noussut lähes nollasta kahdeksaan ja 12 kuukauden euribor-korko nollasta noin kolmeen. Nämä ovat erittäin isoja muutoksia vuoden tai kahden sisällä. Samalla kiinteistösektorille olennaiset energiakustannukset ovat nousseet voimakkaasti.

Hänen mukaansa ongelmia voi tulla, jos kiinteistöt on ostettu tai hinnoiteltu esimerkiksi kolmen prosentin tuottovaatimuksella (yield) ja korkokustannus nousee yli neljään.

Eurooppalaiset investment grade -luokan joukkolainat on hinnoiteltu viime aikoina 4,3 prosenttiin.

Sen sijaan, jos tuottovaatimukset ovat 8-9 prosentin tasoa, ne riittävät kattamaan kohonneen korkotason.

Yhtälö ei ole siksi yksinkertainen, että hyville kiinteistöille on mahdollista saada vuokrankorotuksia. Kohoava vuokra nostaa kiinteistön arvoa, mutta kohoava korkotaso puolestaan laskee sitä.

Investors Housen kiinteistökanta arvostettiin syyskuun taseessa kuusi prosenttia alemmaksi kuin vuosi sitten vastaavaan aikaan. Tilinpäätöksessä ulkopuolinen arvioitsija tulee jälleen määrittämään kiinteistöjen käyvät arvot.

Investors House on tehnyt kuluneen 12 kuukauden aikana selkeitä toimia terveenä pysymiseksi, muun muassa vuokrasalkkua muokkaamalla. Toimenpiteitä ovat olleet:

  • energiasyöppöjen kiinteistöjen myynti
  • palveluliiketoimintaan investoiminen
  • vuokrien nosto
  • pääomavuokrien (energia- ja ylläpitokustannukset vuokralaisen vastuulla) osuuden lisääminen
  • lainojen vähentäminen
  • kiinteiden kulujen keventäminen
  • likviditeetin parantaminen
  • lainakorkojen osittainen suojaaminen.

Yhtiön sijoituskiinteistöjen arvo syyskuun taseessa oli 25,0 miljoonaa euroa ja vaihto-omaisuuskiinteistöjen 6,7 miljoonaa. Suurin osa kiinteistökannasta on toimitiloja. Suoraan ja välillisesti omistettujen sijoituskiinteistöjen vuokrausaste oli kolmoskvartaalin lopussa hyvällä 98 prosentin tasolla.

Ulkopuolisen arvonmäärittäjän arvio yhtiön palveluliiketoiminnan yritysarvosta oli vastaavaan aikaan 11,5 miljoonaa euroa. Tämä on taseen ulkopuolinen tunnusluku.

Liikennevalojen väri on muuttunut

Kokenut Roininen näkee talven olevan vaikea kiinteistöalalle. Syitä ovat erityisesti kohoavat energiakustannukset ja kohonnut rahan hinta.

Hänen arvionsa mukaan ensi vuoden alkupuolella on parempi hetki investoida kuin mitä olisi ollut päättyneellä neljänneksellä. Yhtiön keskeiset kiinteistökehityskohteet ovat Jyväskylän Kukkula, Helsingin Viikinmäki ja Vantaan Neilikkatie. Näistä Neilikkatie on kehittymässä myyntivaiheeseen nopeimmin, mutta Viikinmäen asemakaavan muutos etenee puolestaan ”pitkän kaavan mukaan” valituksen vuoksi.

Kukkulan eteneminen riippuu Keski-Suomen hyvinvointialueen päätöksistä. Investors House saa kohteesta jo vuokratuottoa osakkuusyhtiö Apitaren kautta.

On kiintoisaa, että liikennevalojen väri yhtiön käyttämässä liikennevalomallissa on muuttunut.

Investors Housen kokonaisarvio alan toimintaympäristöstä sijoittajan kannalta seuraavan 6-12 kuukauden aikana. Kuva: Investors House

Palvelut, listattu pääoma ja velkamarkkinat ovat muuttuneet nyt keltaisista vihreiksi, listaamaton pääomamarkkina puolestaan keltaisesta punaiseksi verrattuna elokuun osavuosikatsaukseen.

On huomattava, että väri kuvaa markkinan houkuttelevuutta johdon arvion mukaan. Yhtiö toteaakin mainituista osa-alueista osavuosikatsauksessa, poimintoja:

Palvelut – kiinteistöjen ja kiinteistöyhtiöiden hallinnoinnin, vuokrauksen ja ylläpidon palvelut – tarjoavat mahdollisuuden jatkuviin ennustettaviin tuottoihin pienellä pääomariskillä ja ovat siksi kiinnostavat. Vihreä.

Pörssiosakkeiden reagointi on ollut nopeampaa kuin raportoitu listaamattomien kiinteistösijoitusten arvonmuutos. Lasku voi avata mielenkiintoisia ostopaikkoja hyvää kassavirtaa ja vahvaa omavaraisuutta osoittaviin ennustettavia tuottoja tarjoaviin yhtiöihin. Varovasti vihreä.

Lainamarkkinat: nopeasti noussut korkotaso on leikannut olemassa olevien kiinteistöjoukkolainojen pääoma-arvoja. Samanaikaisesti eurooppalaiset investment grade –lainat hinnoitellaan nyt noin 4,3 prosentin tuottotasolla. Näin korkeita tuottotasoja ei ole ollut saatavilla vastaavista korkotuotteista 15 vuoteen. Vihreä sille, joka nyt sijoittaa.

Listaamattomalla pääomamarkkinalla yhtiö näkee sekä voittavia että häviäviä strategioita. Riskeistä todetaan:

Erityisesti rahastot, joissa tuotto on perustunut ensisijassa laskennalliseen arvonnousuun eikä niinkään kassavirralliseen tuottoon, ovat uuden haasteen edessä. Tuottovaateiden sekä ylläpito- ja rahoituskulujen noustessa arvonmuutokset voiva kääntyä negatiiviseksi, ellei nettotuoton kasvu kykene sitä kompensoimaan. Listaamattomien sijoitusten arvot ovat liikkuneet hitaasti vs. pörssissä noteeratut. Varovasti punainen.

Ostokohteita tähtäimessä

Johdon ja ohjeistuksen mukaan operatiivinen tulos laskee tänä vuonna selvästi. Takaisin nousevalle tulostrendille yhtiö tähtää sitten, kun se on saanut tehtyä tavoittelemiaan investointeja. Investors Housella on hyvä ”lähes markkina-arvon suuruinen” investointikapasiteetti, mutta johto lukee kevättalvella muuttunutta toimintaympäristöä ”erityisellä huolella”.

Osakekannan markkina-arvo nykyisellä 5,0 euron kurssilla on 32 miljoonaa euroa.

Johdon kommenteista paistoi tyytyväisyys yhtiön nykyiseen asemointiin vaikeassa markkinassa, joka sisältää sekä rahoituksellisia että geopoliittisia riskejä. Roininen toisti yhtiön tavoitteen tulla osinkoaristokraatiksi eli kasvattaa osinkoa kymmenen vuotta yhtäjaksoisesti.

Nyt osinkoa on kasvatettu seitsemän vuotta putkeen. Viime tilikaudelta kahdessa erässä maksettu perusosinko teki yhteensä hieman yli 1,8 miljoonaa euroa. Omavaraisuusaste oli syyskuun lopussa 58 prosenttia vähimmäistavoitteen ja kovenanttitason (lainaehtojen minimivaatimus) ollessa 45 prosenttia.

Koko kuvassa tarkasteltuna on todella hyvä, että kiinteistömarkkinalla on ostopuolen toimijoita tilanteessa, jossa olosuhteet vaikeutuvat. Roininen odottaa tonttitarjonnalle ja rakennuskustannuksille helpotusta talven edetessä.

Kirjoittaja omistaa Investors Housen osakkeita.


IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.

Kommentoi
Ylös
>