KAUPALLINEN YHTEISTYÖ

Asuntosäästö tarjoaa vakaata tuottoa epävarmassa korkoympäristössä

Yhtiön liiketoimintamalli mahdollistaa rahastoja edullisemman kulurakenteen.

Vuosi 2022 on osoittautunut haastavaksi sijoitusympäristöksi. Syynä kiinteistö-, korko- ja osakemarkkinoiden heikkoihin tuottoihin on ollut inflaation kiihtymisestä johtunut korkotason nousu. Nollakorkojen aika on tältä erää ohi.

Euroopan keskuspankin tulevat korkopäätökset pohjautuvat toteutuneisiin inflaatiolukemiin ja arvioihin tulevasta kuluttajahintojen kehityksestä. Inflaation huippu on mahdollisesti ohitettu, mutta keskuspankin kahden prosentin keskipitkän aikavälin inflaatiotavoitteeseen on vielä pitkä matka. Kuluttajahinnat nousivat euroalueella marraskuussa 10 prosenttia vuodessa. 

Markkinoilla odotetaan Euroopan keskuspankin nostavan ohjauskoron 3,25-4,00 prosenttiin. Se tarkoittaisi merkittäviä koronnostoa nykyisestä 2,50 prosentista.

Euroalueen asuntolainojen suosituimmat viitekorot, Euriborit, seuraavat tiiviisti ohjauskoron liikkeitä ja sen lyhyen aikavälin odotuksia. 12 kuukauden Euribor oli 12. joulukuuta 2,880 prosenttia. 

Korkojen nousu vaikuttaa asuntojen hintakehityksen kallistuneiden lainanhoitokulujen kautta. Parhaimmassa asemassa ovat nyt sijoittajat, jotka ovat suojanneet korkoriskin. 

Korkojen nousu ei ole kuitenkaan aina negatiivinen asia asuntosijoittajalle. Se voi avata myös ostopaikkoja, kun kilpailu kohteiden välillä heikkenee. Edullisempi hankintahinta tarkoittaa monta kertaa korkeampaa tuotto-odotusta.

Asuntosijoitusten laina-ajat ovat pitkiä, tyypillisesti jopa 20-25-vuotisia. Seuraavan yhden tai kahden vuoden korkotasolle ei kannata antaa suurta painoarvoa sijoituspäätöksessä. 

Miksi sijoittaa Asuntosäästöön nykytilanteessa?

Asuntosäästö on yksityinen kiinteistösijoitusyhtiö, jonka liiketoimintamalli on sijoittajaystävällinen, koska sijoitusyhtiö ei peri hallinnointi- ja palkkiokuluja. 

Asuntosäästön osakkaiden palkkio on sijoitustoiminnan kulujen ja sijoittajille maksettujen osinkojen jälkeen laskettu tulos. Osakkaiden tuotto on siis sidottu yhtiön tulokseen, ei kiinteisiin palkkioihin, kuten monella rahastolla.

Asuntosäästöön voi sijoittaa merkitsemällä yhtiön etuoikeutettuja D-osakkeita. Osinkotuotto määräytyy merkintäajan mukaan. Mikäli merkintäaika on yli 12 kuukautta, niin osinkotuotto on 7,0 prosenttia vuodessa. Sitä lyhyemmän merkintäajan osinkotuotto vaihtelee 4,0 – 6,0 prosentin välillä.

Tuotonlaskenta alkaa sijoituksen jälkeisestä täydestä vuosineljänneksestä. Merkintäajan on oltava yli kolme kuukautta, jotta sijoittaja on oikeutettu osinkoon. Merkinnän voi tehdä yhtiön verkkopalvelussa. Osakkeiden merkinnästä ei veloiteta transaktio- tai ylläpitokuluja.

Asuntosäästön asuntoportfolion koko oli syyskuun lopussa 10,72 miljoonaa euroa. Omavaraisuusaste oli 34 prosenttia, mikä on korkea suhteessa moniin muihin toimialan yrityksiin. Korkeampi omavaraisuusaste tarkoittaa pienempää korkoriskiä.

Asuntosäästön asuntoportfolio keskittyy paljolti opiskelijakaupunkeihin, kuten Jyväskylään, Kuopioon jaTurkuun. Yhtiöllä on asuntoja kymmenellä eri paikkakunnalla ja pääkaupunkiseudun osuus on verrattain matala. 

Asuntosäästön maksamista tuotoista suurin osa tulee vuokratuloista. Se on tärkeä asia myös jatkossa, koska se tuo ennustettavuutta epävarmassa markkinatilanteessa. Lisäksi tänä vuonna korkean vuokratuoton kohteiden hinnat ovat laskeneet matalamman korkoriskin vuoksi suhteellisesti vähemmän.

Asunnon vuosittaisen tuottoprosentin on oltava yhtiön arvion mukaan yli kuusi prosenttia, jotta se valikoituu asuntoportfolioon.

Asuntosäästön omistamien kohteiden vuokrausaste oli yli 98 prosenttia syyskuun lopussa. Alalla pidetään hyvänä lukemana 95 prosentin vuokrausastetta. 

Mitkä ovat riskit Asuntosäästöön sijoittamisessa?

Asuntosäästöön sijoittamista koskevat paljolti samat riskit kuin yleisesti muita asuntosijoituskohteita. 

Asuntosäästön kohteiden tuotto-odotus perustuu kohteiden ennakoitavuuteen ja Suomen asuntomarkkinoiden vakauteen. Hajautetun asuntoportfolion keskeisin riski on markkinariski, johon vaikuttaa korkotason lisäksi erityisesti yleinen talouskehitys. Yhtiö hallitsee markkinariskiä keskittymällä tuoton tavoittelussa vuokratuloon. Sen ansiosta hetkelliset asuntojen hintamuutokset eivät vaikuta yhtiön liiketoimintaan. 

Toisaalta yhtiön omistamien kohteiden ostamista on rahoitettu velkarahalla. Korkojen nousu kasvattaa korkokuluja, joka pienentää liiketoiminnan kannattavuutta. 

Asuntokohtaisen riskin osuus koko asuntoportfolion kehityksen kannalta on pienempi kuin markkinariskin. Asuntokohtaista riskiä Asuntosäästö hallitsee valitsemalla kohteet muuttovoitollisilta paikkakunnilta, joissa on korkeakoulu. 

Asuntosäästöllä on erilaisia riskienhallintamenetelmiä liiketoiminta- ja maksuvalmiusriskin hallitsemiseksi. Yhtiöllä on riskienhallintarahasto, johon on allokoitu 10 – 15 prosenttia vastaava rahasumma sijoittajien merkitsemästä pääomasta. Pankkitilillä on 5 – 10 prosenttia sijoittajien merkitsemää pääomaa vastaava summa.

Lue tästä lisää Asuntosäästöstä sijoituskohteena.

1 kommentti

1 kommentti

  1. Tuomas

    21.12.2022 at 22:14

    Miten tämä on edullisempi kuin vaikka kiinteistörahasto? Tuskin yhtiön työntekijät ilman pakkaa töitä tekevät. Samalla tavalla hallinto, vuokralaisten etsintä, sopimusten teko, vastikkeet ym. tuovat kuluja. Rahastojen osalta ne vaan on lain mukaisesti laskettu auki. Tässä ne kulut on ilmeisesti pimennossa vai mistä niitä voi julkisesti tarkastella?

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Ylös