Toimitusjohtaja Petri Roinisen mukaan Investors Housessa on nyt moni asia kunnossa yhtä aikaa: yhtiö tekee hyvää tulosta, sillä on vahva tase ja yhtiöllä on lähes markkina-arvonsa verran investointikapasiteettia.
Markkina-arvo 15.2. kurssilla 5,8 euroa oli 37 miljoonaa euroa. On kiintoisaa, että samaan aikaan kun kiinteistöalan osakkeet ovat yleisesti menettäneet arvoaan 20-40 prosenttia viimeisen reilun vuoden aikana niin Suomen, Ruotsin kuin Saksan osakemarkkinoilla, Investors Housen kokonaistuotto on ollut vastaavana aikana, vuoden 2021 lopusta tammikuun 2023 puoliväliin mennessä, noin +20 prosenttia.
Yhtiön neljännen kvartaalin tulos oli 2,3 miljoonaa euroa, eli selvästi vuoden takaista vastaavaa (-0,9 milj. e) parempi. Tulosta paransi Vantaan Tikkurilan asuntokehityskohteen asemakaavan vahvistuminen, joka lisäsi rakennusoikeutta 10 000 kerrosneliömetriä. Vaikutus oli nettomääräisesti ajanmukaistuskulujen ja kiinteistökannan arvonlaskun kanssa 2,6 miljoonaa euroa positiivinen.
Liikevaihto ja operatiivinen tulos jäivät sekä viimeisellä kvartaalilla että koko vuonna 2023 vertailukaudesta, koska yhtiö toteutti vuonna 2021 merkittäviä kiinteistömyyntejä sekä asunnoissa että erityisesti toimitiloissa, mukaan lukien Lappeenrannan kampuskokonaisuus. Myynnit ovat jälkikäteen katsottuna osoittautuneet oikea-aikaisiksi ja niistä vapautunutta pääomaa ei ole vielä investoitu merkittävästi.
Alkuvuonna 2022 yhtiö jakoi ylimääräisen 1,0 euron osakekohtaisen pääoman palautuksen, mikä on osaltaan laskenut osakekohtaista nettovarallisuutta. Nettovarallisuudessa – päinvastoin kuin taseessa – palveluliiketoiminnan arvon määrittää ulkopuolisen arvonmäärittäjä. Tämä arvo on laskennallisesti pienentynyt 19,1 miljoonasta 12,7 miljoonaan euroon vuodessa, pääsyynä vastaavanlaisten verrokkiyritysten arvostuskertoimien lasku osakemarkkinoilla.
Toimet, joista kirjoitimme marraskuussa, ovat kantaneet hedelmää ja yhtiö on kyennyt pärjäämään vaikeissa olosuhteissa. Toimiin ovat kuuluneet muun muassa vuokran tarkistukset indeksiehtojen mukaisesti jos mahdollista sekä keskittyminen pääomavuokrasopimuksiin. Viime vuosina yhtiö on luopunut aktiivisesti sähkö- ja kaasulämmitteisistä kiinteistökohteista sekä toisaalta satsannut vakaatuottoiseen palveluliiketoimintaan.
Roininen muistuttaa, että yhtiö pyrkii toimimaan kiinteistösijoittamisen koko arvoketjussa tontin hankinnasta kiinteistökehitykseen, vuokraamiseen ja sijoituskohteen tuotteistukseen.
Kulloisenakin aikana parhaat ansaintamahdollisuudet ovat eri kohdassa arvoketjua. Välillä rakentaminen on vilkasta, välillä hiljenee, välillä vuokra-asunnoista on pulaa, välillä on vajaakäyttöä. Tilannetta pitää pystyä lukemaan ja allokoida pääomaa sinne, missä on parhaat sijoitusmahdollisuudet. – Petri Roininen
Korkotaso muodostaa haasteen alalle
Kiinteistösektorille erityisen haasteen muodostaa nyt korkotaso, koska ala on pääomavaltainen. Keskeisenä viitekorkona käytetty 12 kuukauden Euribor on kohonnut alle vuodessa jopa 3,5 prosenttiyksikköä.
Se on paljon se.
Koronnousu on heijastunut epäsuorasti myös Investors Housen sijoituskiinteistöjen arvoihin, joihin yhtiö on tehnyt arvonalennuksia 18 kuukauden aikana noin 10 prosenttia ja viimeisellä neljänneksellä kolme prosenttia.
Kiinteistöjen arvot määrittää ulkopuolinen kiinteistöarvonmäärittäjä. Toimitilat arvioidaan kassavirtaperusteisesti ja asunnot kauppahintaperusteisesti. Kassavirtamallissa korkotason nousu nostaa tuottovaatimusta ja pienentää vastaisten kassavirtojen nykyarvoa.
Toisaalta vuokrien nousu nostaa kassavirtojen arvoa, samoin kiinteistöjen parempi vuokrausaste. Konsernitaseessa sijoituskiinteistöjen arvo oli vuodenvaihteessa 28,9 miljoonaa euroa, jossa on kasvua 2,9 miljoonaa euroa vuodessa, johtuen osaksi edellä mainitusta Vantaan kohteen arvonnoususta asemakaavan vahvistumisen myötä.
Yhtiö sai nostettua sijoituskiinteistöjensä vuokrausastetta vuoden 2022 viimeisellä neljänneksellä 98 prosentista 99 prosenttiin solmimalla uusia toimitilojen vuokrasopimuksia. Samalla yhtiö on saanut läpi 0-10 prosentin vuokrankorotuksia ja kasvattanut pääomavuokrien, joissa vuokralainen vastaa energia- ja ylläpitokuluista, osuutta sopimuskannasta.
Alan arvostuksissa paineita alaspäin
Toimitusjohtaja Petri Roininen muistuttaa, että tiukimmassa paikassa arvonalennusten osalta ovat matalan tuottovaatimuksen asuntokohteet pääkaupunkiseudulla. Niiden arvoon korkotason nousu iskee nopeasti. Johdon mukaan arvostusten alentuminen voi aktivoida kiinteistökauppojen toteutumista toimialalla. Investors House on näissä keskusteluissa ostajan puolella pöytää.
Nousseen inflaation ja korkotason myötä kiinteistöjen tuottovaateisiin kohdentuu nousupaineita, mikä voi laskea niiden arvoja. Kiinteistösijoitus- ja vuokrausmarkkina on ristiaallokossa ja polarisoituu entisestään. Parhaat mahdollisuudet suojautua inflaatiolta ja energiakustannusten nousulta ovat vahvoille vuokralaisille vuokratuissa pääomavuokraan perustuvissa kohteissa. Suurin puristus on siellä missä tuottovaateet painuivat alimmiksi ja alle nykyisen rahoituksen hinnan. Investors Housen tilinpäätöstiedote 13.2.2023
Osingon nousun jatkumiselle on edellytykset
Toimitusjohtaja Petri Roininen korostaa taajaan yhtiön tavoitetta olla niin sanottu osinkoaristokraatti, eli vähintään 10 vuotta osakekohtaista osinkoaan yhtäjaksoisesti nostava yhtiö. Nyt yhtiö on nostamassa perusosinkoaan kahdeksatta vuotta peräkkäin. Osinkotuotto ehdotetulla 0,31 euron osakekohtaisella osingolla on 5,3 prosenttia eli hyvätasoinen.
Osinko maksettaisiin yhdessä tai useammassa erässä. Viime vuonna perusosinko maksettiin kahdessa erässä toukokuussa ja elokuussa.
Yhtiön omavaraisuusaste on erinomainen 60 prosenttia strategisen tavoitetason ollessa 45 prosenttia. Johto haluaa huolehtia hyvästä omavaraisuudesta myös tulevaisuudessa.
Roininen avasi nyt ensi kertaa konsernin tuottojen rakennetta. Tämä on tähdellistä ennustettavuuden kannalta.
Jatkuvat eli jatkuviin sopimuksiin perustuvat tuotot – esimerkkeinä manageeraustuotot ja vuokratuotot – edustavat 88 prosenttia yhtiön tuottorakenteesta (liikevaihdosta) ja kertapalkkiot ainoastaan 12 prosenttia.
Tulosmielessä tärkeä näkökulma on se, että pelkästään jatkuvat tuotot ylittävät 20 prosentilla operatiiviset kulut, eli kiinteistöjen ylläpitokulut, henkilöstökulut, hallintokulut ja rahoituskulut. – Petri Roininen
Tämä luo pohjan osingon kasvun jatkumiselle yhdessä sen kanssa, että yhtiöllä on kolme keskeistä tuottolähdettä: palvelut, vuokraus ja kiinteistökehitys. Osinkoehdotus tekee yhteensä 2,0 miljoonaa euroa ja vastaa 61 prosenttia viime vuoden tuloksesta.
Nykyinen hyvä osinkotuotto ja ennustettava tuotto- ja osinkostrategia tuovat suojaa myös pörssikurssin laskulta.
Palveluliiketoiminta pienentää yrityksen riskiprofiilia
Viitaten aiempaan arvoketjuajatteluun Investors House näkee nyt valoa palvelusektorilla ja kiinteistökehityksessä.
Yhtiö on tehnyt kaksi strategian kannalta merkittävää palveluliiketoiminnan yritysostoa 2021-2022. Keväällä 2021 yhtiö osti 1,5 miljardin euron arvoista kiinteistövarallisuutta eri puolilla Suomea hoitavan Juhola Asset Managementin ja viime kesänä Jyväkylään keskittyneen saman alan Infonian. Juholan liikevaihto oli ostoa edeltävällä tilikaudella 3,2 miljoonaa euroa ja Infonian liikevaihto oli vaihdellut 0,7-1,1 miljoonan euron tasolla.
Kiinteistövarallisuudenhoidon kokonaisuudesta Investors Housessa vastaava Antti Lahtinen listasi palveluliiketoiminnan hyviä puolia:
- Palvelut sitovat vähemmän pääomaa kuin kiinteistöt suhteessa liiketoiminnan volyymiin.
- Palvelut eivät ole samalla tavalla riippuvaisua rahoitus- tai ylläpitokustannusten noususta kuin suora kiinteistöomistus.
- Erikoistuminen ja kansainvälistyminen lisäävät kiinteistövarallisuudenhoidon palveluiden kysyntää.
- Palveluliiketoiminnan tulonmuodostus on vakaata perustuen kuukausittain laskutettaviin sopimuksiin.
Nykyään yhä useammin kiinteistön omistaja, käyttäjä ja ylläpitäjä ovat kaikki eri henkilöitä tai yhteisöjä. Lahtinen myös muistutti, että palveluliiketoimina edistää yhtiön osingonmaksukykyä ja arvonmuodostusta.
Investors Housen palveluliiketoiminnan liikevaihto vuonna 2022 oli 4,3 miljoonaa euroa, kun kiinteistöjen liikevaihto oli 3,3 miljoonaa. Konsernin palvelutarjonta on laajaa kattaen koko kiinteistöalan arvoketjun. Asuntojen vuokravälitykseen ja kokonaispalveluun keskittyvä OVV-ketju toimii franchicsing-periaatteella eli yrittäjävetoisesti, joten sen liikevaihto ei näy täysimääräisesti konsernin luvuissa.
Investors House -konsernin palveluihin kuuluvat kiinteistökehitys, rakennuttamispalvelut, vuokravälitys ja myyntivälitys, toimitilojen manageeraus, asuntojen OVV Kokonaispalvelu, business park management sekä rahastot. Palveluita tarjotaan laajassa osassa Suomea. Juhola Asset Management toimii Etelä-Suomen alueella, Infonia Jyväskylän seudulla ja OVV-ketju 11 toimispisteessä Helsingistä Ouluun.
Konserni pyrkii kasvattamaan palveluliiketoimintaa sekä orgaanisesti että yritysostoin. Vaikka palveluliiketoiminnan käypä arvo on laskenut noin 12,5 miljoonaan euroon, se ylittää noin 50 prosentilla liiketoimintaan tehdyt investoinnit ja yritysostot viime vuosien aikana.
Katse on suunnattu investointeihin
Paitsi palveluliiketoiminnassa yhtiö on aktiivinen myös kiinteistökehityshankkeissa. Näistä yksi keskeinen on Jyväskylän Kukkula-kehityshanke, jonka ensimmäinen vaihe alkoi tuoda tuloa osakkuusyhtiön vuokratuottojen kautta vuoden 2022 alusta.
On kiintoisaa, että Investors House näkee hankekehitysmarkkinassa nyt valoa sitä kautta, että jäähtyvä asuntorakennusmarkkina voi laskea kustannustasoa ja helpottaa tonttien saatavuutta.
Hieman pidemmällä aikavälillä ajatellen markkina voi nyt tarjota hyviä mahdollisuuksia tonttihankintaan ja hankekehitykseen. – tilinpäätös 13.2.2023
On positiivisesti yllättävää, että yhtiö on ollut todella rauhallinen investoinneissaan, vaikka kapasiteettia olisi. Roininen summasi yhtiön ”pelisuunnitelmaa” tulosjulkistustilaisuudessa:
Vuonna 2021 myytiin, vuonna 2022 maltettiin, vuonna 2023 aletaan investoida ja vuoden 2024 jälkeen ollaan osinkoaristokraatti.
Investors Housen tähtäimessä ovat kohteet, joissa voidaan luoda arvoa kiinteistökehityksen, vuokrauksen tai kokonaisrahoitusjärjestelyn kautta. Pelkät kassavirtakohteet eivät kiinnosta. Yritysostoissa Roininen pitää katseen hyvissä yhtiöissä, joissa on jo valmiiksi hyvä johto.
Yhtiö ohjeistaa nyt tilikauden tulosta eikä operatiivista tulosta kuten aiemmin. Roinisen mukaan operatiivinen tulos on luonteeltaan ennustettavampi kuin koko tulos, mutta ”operatiivinen tulos ei tavoita kiinteistökehitystä, arvonmuutoksia eikä ajanmukaistusta”.
Investors House arvioi tilikauden 2023 tuloksen olevan samalla tasolla kuin 2022, jolloin se oli 3,2 miljoonaa euroa. Tämä tekisi 50 senttiä osaketta kohden.
Yhtiön riskejä ovat kansainvälisen turvallisuuspolitiikan välilliset riskit, pankkien luotonannon kiristyminen ja vaikutukset kiinteistöalalle, mahdollinen korkotason nousun jatkuminen, kustannusten nousu sekä muutokset asiakassuhteissa.
—
Kirjoittaja omistaa yhtiön osakkeita.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
