Rakennetun omaisuuden korjausvelka on Suomessa arviolta 30–50 miljardia euroa. Pelkästään asuinrakennusten keskimääräiset korjauskustannukset olisivat VTT:n arvion mukaan vuosien 2016–2025 välisenä aikana 9,4 miljardia euroa. Erityisesti asunto-osakeyhtiöillä on jatkuva paine korjaustoimille.
Korjausvelka tarkoittaa rakennuksessa tai rakennuskannassa olevaa korjausvajetta. Sen määrä kertoo, kuinka paljon korjauksiin olisi pitänyt investoida, jotta rakennukset olisivat käytön kannalta hyvässä kunnossa.
Yksi korjausvelkaa aiheuttava tekijä on home- ja kosteusvauriot saattavat aiheuttaa taloudellisten vahinkojen lisäksi myös vakavia terveysongelmia. Kosteusvauriot usein laskevat asunnon arvoa tai aiheuttavat ylimääräisiä korjauskuluja.
Useimmat vakuutukset eivät kata ulkopuolisen kosteuden tai rakennusvirheiden aiheuttamia homevaurioita.
Erityisesti kattoparrut ja ulkokaton sisäpuoli voivat kärsiä kosteusvauriosta ja vuodosta, kertoo kiinteistöasioihin erikoistunut lakitoimistokonserni Kiinteistölakimies Group Oy tiedotteessaan.
Miksi juuri ullakolle ja yläpohjaan muodostuu hometta?
Kun kosteuskuormitus on suuri, kosteus leviää ullakolle ja lämmin, kostea ilma leviää ylöspäin asuntoon. Ullakolla sijaitsevan ulkoisen kattopaneelin tai ruodelaudoituksen sisäpuolelle kertyvä kosteus ja värjäytyminen ovat yleinen ongelma erityisesti uudemmissa rakennuksissa.
Kosteutta syntyy nykyään enemmän, koska suihkua käytetään enemmän kuin aiemmin. Lisäksi tällä hetkellä korjausrakentamisen trendi on nykyisten talojen muuttaminen tiiviimmiksi ja energiatehokkaammiksi.
Ilmanvaihdon unohtaminen on usein ongelmien juurisyy
Kun taloihin lisätään eristystä tai vaihdetaan ikkunoita ja ovia energiakustannusten vähentämiseksi, usein unohdetaan sisäilma ja poistetaan suurin osan ilmanvaihdosta. Myös ilmanvaihtojärjestelmien tuottama kondenssivesi, joka voi tiputtaa vettä iv-putkesta tai iv-koneen ympäriltä, aiheuttaa usein vaurioita.
”Meille tulleista riita-asioista huomaa, että home- ja kosteusongelmat ovat lisääntyneet. Autamme näissä asioissa useaa asiakasta joka kuukausi. Tyypillisesti kyse on liian alhaisista ilmanvaihtovirroista ja vaikeuksista siirtää epäpuhtaudet ja kosteus pois asunnosta”, lakimies Juuso Lahti Kiinteistölakimies Groupista toteaa.
Lahden mukaan ongelma liittyy usein rakennuksen lämmitystapaan, ilmanvaihtojärjestelmän toimintaan tai rakenteisiin tehtyihin muutoksiin, jotka ovat vaikuttaneet talon tekniseen toimintaan.
”Lisäksi terveysongelmien, kuten allergioiden ja astman, riski on suuri”, Lahti kertoo.
Home- ja kosteusvaurion tunnusmerkit
Huonosta sisäilmasta kielii myös kosteusvaurion ummehtunut haju. Yläpohjan kosteusvaurio ei ole helppo asia, ja vauriot talon rakenteissa voivat vaatia merkittäviä korjauksia. Puutteellinen tuuletus mahdollistaa kosteuden nousun sisätiloista yläpohjaan ja siten katon rakenteisiin. Myös yläpuolelta tuleva vesi voi päästä rakenteisiin. Eristeiden vaihto riittää harvoin.
Homeen ja kosteuden tutkimisessa kannattaa tarkastaa sisäkatto ja kattoparrut sekä etsi värimuutoksia ja muuta mikrobikasvustoa. Ongelman paljastavat usein paneelien ja katon värimuutokset.
Joissakin tapauksissa voidaan havaita mikrobiperäinen haju, joka viittaa homeeseen tai kosteuteen. Jos talossa on mikrobikasvustoa esimerkiksi ullakolla, on se merkki jonkinlaisesta ongelmasta.
Kosteusvaurioita voi olla monenlaisia. Tässä selitykset yleisimmistä:
Pinnalliset mikrobivauriot=homesienet ja bakteerit
Lahovaurio=mätäneminen, lujuuteen vaikuttava vaurio
Näkyvä kosteus=maassa tai seinissä ja lattioissa näkyvä vapaa vesi
Haju=mikrobitoiminnan haju esimerkiksi perustuksissa tai palkeissa
Yhdistelmä=yleinen sekä näkyvän kosteuden että esimerkiksi mikrobikasvuston kanssa
Sovittelu usein parempi vaihtoehto kuin käräjöinti
Kodin ilmanvaihto ja ullakko kannattaa tarkistaa vähintään kahdesti vuodessa ja varsinkin heti kaupan jälkeen, jotta ostaja tietää niiden kunnon.
On aina hyvä paikallistaa kosteuden ja homeen ongelma tai lähde, kuten vuotava katto tai vastaava, ja korjata se kunnollisella ilmanvaihdolla. Tärkeää on estää kostean ilman pääsy kylmään tilaan. Suurin osa home- ja kosteusvaurioista tapahtuu talvikuukausina, kun on kylmempää.
Asiassa tulee myös laatia reklamaatio omien oikeuksiensa turvaamiseksi.
”Kun home- tai kosteusvaurio ilmenee, kannattaa kääntyä asiantuntijan puoleen mahdollisimman aikaisessa vaiheessa. Varsinkin, kun vaurio paljastuu kaupanteon jälkeen, ostajan nopea toiminta on erittäin tärkeää”, Lahti muistuttaa.
Monet kosteus- ja homeongelmat voidaan ratkaista sovittelulla ja sovinnollisesti, mikä on usein nopeampaa ja halvempaa kuin käräjöinti.
Vanhemmissa taloissa ulkovuorauksesda ei ole ilmarakoa.
Alhaalta suljettu ylhäältä samoin.
Eräässä talossa haisi ummehtunut haju.
Asukas suoritti ulkovuorauksen uudistuksen, siinä huomasivat, ettei ole ilmarakoa. Urakoitsija laittoi ilmaraon, kun tekivät remontin. Haju loppui asunnossa. Oulussa heinätorin koulussa haisee home kun kävelee ohi. Kerran kokeilin onko ilmarakoa ei ollut. Ilmaraolla ja ilman kierrolla on tärkein yhtälö jos halutaan rakennuksen olevan kunnossa.
Onnneksi yläpohjan remontit ovat helpoimmin toteutettavissa ja kustannuksetkin siedettäviä. Toki minkään rakennuksen osan remontilla ei ole merkitystä, jos muut asiat on persiillään.
Peltikatteeseen kondensoituu vettä. esim. nyt keväällä yläpohjaan tulee lämmintä ulkoilmaa räystäältä. Lumiesteet pitää lumen katolla – kylmä metalli ja lämmin kostea ilma kohtaavat. Aluskatteelle pisaroituu vettä ja aluskatteen määritelmän mukaisesti veden tulisi ohjautua ulkoseinälinjan ulkopuolelle.
Omakotitaloissa täysin koneellisen ilmanvaihdon suhteen hyvin usein on ongelmana liian pieneksi mitoitettu kanavisto sekä iv-kone. Tämä aiheuttaa sen, että vaikka koneessa jotenkuten riittäisikin tehoa suunnitelmien mukaisten ilmamäärien liikuttamiseksi, käytännön tasolla ääni muodostuu esteeksi. Eli joudutaan kanavistoäänen takia pitämään konetta liian pienellä nopeudella, jolloin ilmamäärät jäävät ohjearvojen alapuolelle. Tällöin olisi tärkeää muistaa ainakin suihkun/saunomisen yhteydessä tehostaa ilmanvaihtoa joksikin aikaa.