Asunnot ja kiinteistöt

Suosittu asuntoflippaus sisältää veroriskejä

Tuoreen tutkimuksen mukaan asuntoflippaustoiminnassa on merkittäviä tulo- ja arvonlisäveroriskejä.

Asuntoflippauksella tarkoitetaan toimintaa, joissa ostetaan, remontoidaan ja myydään asunto remontin valmistuttua. Asuntoflippaus on lyhyen aikavälin toimintaa, jossa asuntoa ei osteta vuokraustoiminnan käyttöön, vaan sijoittajan tuotto-odotus perustuu lähinnä onnistuneeseen myyntiremonttiin ja korkeampaan myyntihintaan. 

Asuntoflippaus ei ole uusi ilmiö, mutta sen hyödyntäminen sijoitusmuotona perinteisen asuntosijoittamisen rinnalla yleistyi matalan korkotason aikana.

Tämän kaltainen asuntosijoittaminen saattaa olla oikein toteutettuna varsin tuottoisaa sijoitustoimintaa.

Esimerkiksi Duunitori kertoi Suomeen 16-vuotiaana Azerbaidzanista muuttaneesta Muslum Mammodovista, joka parin vuoden aikana on ystävänsä kanssa toteuttanut yhteensä kahdeksan flippiä. Niistä paras arvonnousu on ollut 70 000 euroa ja voitto-osuus noin 40 000 euroa ennen veroja.

Keskimäärin Mammadovin tuotot jäävät kuitenkin pienemmiksi. Esimerkiksi Myllypurossa sijainneen asunnon hän osti 178 000 eurolla, remontoi 13 000 eurolla ja myi sitten 214 000 eurolla. Verojen jälkeen flippauksesta voittoa jäi noin 11 000 euroa. Aikaa remonttiin meni hieman yli kuukausi.

Useat mediat uutisoivat erityisesti koronapandemian aikana asuntoflippauksen tuottoisuudesta, mutta jutuissa ei käsitelty toimintaan liittyvä merkittäviäkin veroriskejä.

Itä-Suomen yliopiston ja Helsingin yliopiston tuoreissa tutkimuksissa todetaan, että laajamittaisessa ja suunnitelmallisessa asuntoflippaustoiminnassa on merkittäviä tulo- ja arvonlisäveroriskejä.

Väitöskirjatutkija Kimmo J. Niemisen ja väitöskirjatutkija Elisa Aukeelan tutkimukset avaavat asuntoflippaustoiminnan tulo- ja arvonlisäveroriskejä. Vertaisarvioitujen tutkimusten perusteella tuloverotuksessa merkittävin riski liittyy siihen, katsotaanko toimintaa harjoitetun elinkeinotoimintana ja verotetaanko tulo muuna kuin henkilön pääomatulona.

Veroriski syntyy, jos luonnollinen henkilö on ilmoittanut asuntoflippauksensa henkilökohtaisen tulolähteen tulona, mutta remontteja on toteutettu kuitenkin siten, että toimintaa voidaan katsoa harjoitetun elinkeinontoimintana. Tällöin verotettava tulo olisi tullut laskea elinkeinotoiminnan tulolähteen tulona ja jakaa ansio- ja pääomatulo-osuuksiin.

Virheellisen tulolähteen tulona verotettavan tulon laskenta ja verokohtelu voidaan oikaista verotusta toimittaessa tai verotarkastuksen seurauksena, tutkijat toteavat.

Arvonlisäverotuksessa riskit liittyvät muun muassa tilanteisiin, joissa asuntoflippausta tekevällä taholla on palkattua henkilökuntaa tai tämä myy asuntoflippaustoiminnan ohella muitakin tavaroita tai palveluja tai ostaa tavaroita tai palveluja ulkomailta. Näissä tilanteissa asuntoflippausta harjoittava saattaa joutua arvonlisäverovelvolliseksi.

Tuloverotusta käsittelevässä tutkimuksessa tarkastellaan erityisesti elinkeinotoiminnan tulonlähteen ja henkilökohtaisen tulonlähteen välistä rajanvetoa ja sen arvioinnissa käytettäviä elinkeinotoiminnan tunnusmerkkejä asuntoflippaustoiminnan näkökulmasta.

Arvonlisäverotusta käsittelevässä tutkimuksessa puolestaan tarkastellaan erityisesti arvonlisäverovelvollisuutta ja arvonlisäveron suorittamista eri tilanteissa. Rakentamisen ja remontoinnin arvonlisäverotus poikkeaa normaalista tavaran ja palvelun myynnin verotuksesta, ja tämä saattaa yllättää asuntoflippaustoimintaa harjoittavan, tutkijat toteavat.

Tutkijat esittävät suuntaa antavan laskelman asuntoflippaustoiminnan tulojen kokonaisverorasituksesta eri verotilanteissa.

Laskelmaesimerkki osoittaa, että jos asuntoflippaustoiminnan tuloa verotetaan elinkeinotoiminnan tulona, jo muutamien kymmenien tuhansien eurojen päätoimesta saatu ansiotulo voi vaikuttaa merkittävästi asuntoflippaustoiminnan tulojen kokonaisverorasitukseen. Monissa tilanteissa kokonaisverotus olisi tällöin huomattavasti ankarampaa kuin henkilökohtaisen tulonlähteen pääomatulona verotetussa toiminnassa.

Tutkimukset nostavat esiin asuntoflipppausilmiön vero-oikeudellisia haasteita ja luovat suuntaviivoja sen vero-oikeudelliselle arvioinnille.

Kommentoi
Ylös
>