Heikko kiinteistömarkkina heijastui Investors Houseen – analyysi

Kiinteistösijoittaja ja -palveluyhtiö Investors Housen tammi-maaliskuun 2023 tulos laski 0,2 miljoonasta -0,2 miljoonaan euroon, kun vertailujaksona on vuoden takainen ensimmäinen neljännes.

Kertaluonteisten erien nettovaikutus vertailujaksoon nähden oli nyt -0,4 miljoonaa euroa. Toiseksi, koko vuoden kiinteistöverot kirjataan ykköskvartaalille, mikä heikentää tulosta 0,3 miljoonaa euroa. Tämän osalta tilanne oli sama vuosi sitten.

Euribor nousi nopeasti

Erityisesti kaksi mittaria kuvaa kiinteistömarkkinoiden nopeaa muutosta loppusyksystä 2022 alkaen: korkotaso ja kauppamäärät. Korkotaso on noussut vuodessa euribor 12 kk -viitekorolla mitattuna nollasta nykyiseen 3,86 prosenttiin (18.5.2023).

Vuoden euribor on asuntovelallisten yleisimmin käyttämä viitekorko ja kuvastaa siten rahan hintaa käytännön asunnonostotilanteessa. Eri pituiset euriborit ovat yleisiä viitekorkoja myös kiinteistösijoittajien ja -rakennuttajien pankkilainoituksessa.

Vuoden euribor kohosi nollan yläpuolelle siellä pysyen vasta 21.4.2022. Edelleen korko nousi yhteen prosenttiin kesäkuun puolivälissä ja kahteen prosenttiin syyskuun alkupuolella.

Kolmeen prosenttiin ponnahdettiin juuri joulun alla 2022. Viime viikkoina on oltu 3,8 prosentin tasolla. Vuosi-inflaatio eli kuluttajahintojen nousu oli vastaavasti maalis- ja huhtikuussa Tilastokeskuksen mukaan 7,9 prosenttia.

Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roininen havainnollistaa tilannetta laskelmalla, jossa esimerkkikuluttaja saisikin rahoitusta samalla kuukausierällä aiemman 400 tuhannen euron asunnon sijasta enää 310 tuhannen euron arvoiseen asuntoon. Oman pääoman osuudeksi on oletettu 100 tuhatta euroa.

Tämä luonnollisesti heijastuu siihen, että markkinoilla ei tehdä enää yhtä paljon kauppoja eikä samaan hintaan kuin vuosi sitten.

Roininen kertoo tilastoihin viitaten, että pääkaupunkiseudun osakeasuntojen hinnat ovat laskeneet nimellishintojen huipusta (Q2/2022) kahdeksan prosenttia ja reaalihintojen huipusta (Q2/2021) jopa 17 prosenttia.

Hän arvioi, että markkinoilla mennään sentimentissä vielä vähän aikaa alaspäin. Välittäjien ja pankkien katsauksista voi lukea samansuuntaista viestiä – joko suoraan tai rivien välistä.

Kauppamäärät laskeneet

Toteutuneet kauppamäärät ovat laskeneet voimakkaasti. Kiinteistövälitysalan Keskusliitto julkaisi huhtikuun asuntomarkkinakatsauksen 11.5.2023.

Lokakuusta 2022 alkaen asuntojen kauppamäärät ovat olleet huomattavasti edellisvuoden vastaavaa jaksoa alempia, kuten alla oleva kuvaaja osoittaa.

Huhtikuussa tehtiin 3 630 asuntokauppaa, jossa oli laskua 39 prosenttia vuoden takaisesta. Ero on samaa suuruusluokkaa viiden vuoden keskiarvoon verrattuna. Uusissa asunnoissa pudotus on ollut vielä jyrkempää.

Pitkät myyntiajat kertovat, että ostajien ja myyjien näkemykset eivät kohtaa. Korkojen nousun jatkuminen on aiheuttanut varovaisuutta asuntomarkkinoille. Asuntojen hinnoissa on ollut laskupainetta kustannusten ja korkojen nousun vuoksi. Viime aikojen näkemykset korkojen nousun tasaantumisesta, inflaation laskemisesta sekä korkoennusteiden laskusta tuovat asuntokaupan näkymiin piristymistä – toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa, KVKL:n katsaus 11.5.2023

OP Ryhmä uutisoi 13.3.2023 tulevaisuuden korkonäkymistä. Pankin ennusteen mukaan 12 kuukauden euribor nousee yli neljän prosentin ja pysyy sillä tasolla vuoden 2023 ajan. Edelleen katsauksen mukaan markkinat hinnoittelevat 12 kuukauden euriborin pysyvän kolmen prosentin yläpuolella ainakin vuoteen 2035 saakka.

Seniorimarkkinaekonomisti Jari Hännikäinen muistuttaa katsauksessa, että korkoennusteiden luotettavuus heikkenee merkittävästi vuoden jälkeen.

Silti yli kymmenen vuoden päähän ulottuva yli kolmen prosentin taso on aivan muuta kuin mihin markkinoilla on totuttu finanssikriisin jälkeen vuodesta 2009.

Toki rauhoittava viesti on, että EKP:n tilaston mukaan valtioiden viitelainojen korkokäyrä on selvästi laskeva, eli korkojen odotetaan sen perusteella laskevan tulevaisuudessa. AAA-reitattu (kuvaajassa yhtenäinen viiva) valtionlaina kuvaa niin sanottua riskitöntä korkotasoa.

Yllä oleva kuvaaja kertoo, että hyvälaatuisesta 10-vuotisesta valtionlainasta maksetaan tällä hetkellä sen verran, että se tarjoaa 2,5 prosentin nimellisen vuotuisen tuoton eräpäivään asti pidettäessä. Esimerkiksi Saksan 10-vuotinen valtionlaina (AAA) tarjoaa tällä hetkellä 2,5 prosentin vuosituoton, Suomen (AA+) 3,1.

Mainittu taso ja korkokäyrä kertovat, että nollakorkoihin ei olla palaamassa, mutta epäsuorasti myös sen, että inflaation ja korkotason oletetaan laskevan ja normalisoituvan parin vuoden kuluessa.

Toki esimerkiksi geopolitiikka ja mahdolliset rahoitusmarkkinoiden häiriöt voivat muuttaa tilannetta suuntaan tai toiseen ja ovat siksi myös riskejä kiinteistömarkkinoille. Jutussa mainitut korot ovat olleet viime päivinä lievässä nousussa.

Yhtiö tekee korjaustoimia

Investors Housen segmenteistä Kiinteistöt kasvatti liikevaihtoaan ykköskvartaalilla seitsemän prosenttia 0,85 miljoonaan ja Palvelut menetti 20 prosenttia liikevaihdon laskiessa 1,0 miljoonasta 0,80 miljoonaan euroon.

Molempien segmenttien liiketulokset laskivat mutta olivat alkuvuonna niukasti voitollisia.

Roininen kertoo, että palveluissa 1,5 miljardin euron kiinteistövarallisuutta hoitava tytäryhtiö Juhola Asset Management yskähti, kun transaktiovolyymit ja sitä kautta vuokrauspalkkiot ovat laskeneet.

Juholan ja Infonian kehitys ovat osaksi riippuvaista siitä, kuinka vilkkaasti yritykset muuttavat toimitiloista toiseen ja miten ne tai niiden omistajat tekevät muutostöitä tiloihinsa. Transaktiot tuovat karkeasti puolet kiinteistövarallisuudenhoidon liikevaihdosta ja vakaampi mutta matalakateisempi manageeraus toisen puolen.

Kiinteistöt-segmentissä Investors House on saanut läpi pääosin 8-10 prosentin vuokrankorotuksia. Ylläpitokulujen nousu johtui korkeasta sähkön hinnasta talvella, muiden kustannuserien noususta sekä remontointikustannuksista. Infonia ei ole mukana vertailukauden Q1/2022 tuotoissa ja kuluissa.

Roininen ei ole tiimeineen jäänyt tuleen makaamaan.

Yhtiö käynnisti katsauskaudella korjaustoimia, joilla tulevien vuosien kannattavuus pyritään varmistamaan. Sellaisia ovat mm uusien kasvuinvestointien haku sekä Kukkula-hankkeen seuraaviin vaiheisiin valmistautuminen samoin kuin juoksevan toiminnan tuottojen lisääminen ja kulujen alentaminen. Näiden toimien vaikutukset näkyvät asteittain tuloksessa 2023-26.” – Investors House, osavuosikatsaus 15.5.2023

Markkinassa on paljon tavaraa

Investors House on ollut yhä varovainen investoinneissaan, ”selektiivinen”, jota termiä toimitusjohtaja käyttää.

Konsernin tilannetta nykyisessä korkoympäristössä helpottaa huomattavasti vahva tase ja omavaraisuus sekä kiinteistöjen korkea 99 prosentin vuokrausaste. Kiinteistökanta koostuu sekä toimitiloista että asunnoista. Omavaraisuusaste oli maaliskuun lopussa 58 prosenttia (Q1/2022: 54); tavoitetasona on ”vähintään 45”.

Johto kertoo, että yhtiö pyrkii aloittamaan kasvuinvestoinnit kuluvana vuonna. Mitä ne tarkalleen ovat, sitä ei mainittu. Yhtiö on arvioinut ja käynyt keskustelua alkuvuonna noin kymmenestä hankkeesta.

Roinisen mukaan markkinassa on paljon tavaraa. Rakennusliikkeillä on myymättömiä asuntoja, joista voi saada tukkualennuksia. Erilaisilla kiinteistökehittäjillä on tontteja ja osakkuuksia kaupan. Tämän lisäksi perustoimitilakohteita tarjotaan potentiaalisille ostajille.

Samalla on hyvä muistaa, että Investors House on mukana Jyväskylän laajassa Kukkula-hankkeessa osakkuusyhtiöiden Apitare Oy ja Kukkulan Kehitys Oy kautta kolmanneksen osuudella. Ensimmäinen vaihe toteutettiin vuoden 2021 lopulla noin 25 miljoonan euron kauppahinnalla.

Toisen vaiheen johto odottaa toteutuvan kuluvan vuoden lopulla, arvoltaan 8 miljoonaa euroa, jossa ostetaan lisää suojeltavaa ja säilytettävää kiinteistökantaa. Hanke eteni viimeksi toukokuussa, ks. tiedote 9.5.2023. Kolmas vaihe on tarkoitus toteuttaa myöhemmin, arvoltaan 13 miljoonaa.

Lopuksi

Tällä hetkellä Investors House odottaa Vantaan Tikkurilan asuntokehityskohteen myynnin toteutuvan asemakaavan valmistuttua. Kauppa toteutunee kuluvan vuoden alkupuoliskolla ja tuloutunee vuoden alku- ja loppupuoliskon aikana. Tulokseen se kirjattiin Q4/2022.

Tämä suunnilleen tuplaisi yhtiön nykyiset 5,6 miljoonan euron kassavat. Investointikapasiteettia Roininen näkee yhtiöllä olevan 20-25 miljoonaa euroa.

Tätä suunnataan sekä uusiin kasvuinvestointeihin että Kukkula-hankkeeseen. On nähdäkseni hyvä, että yhtiö on ollut varovainen investoinneissaan, koska markkinatilanne on muuttunut ja koska Kukkulan rakennusvaiheen odotetaan sitovan pitkällä aikavälillä huomattavasti pääomaa.

Kiinteistöjen arvostusten lasku ei olisi pelkästään huono asia yhtiölle. Se voisi lisätä yhtäältä palveluliiketoiminnan transaktioita ja toisaalta saada yhtiön etenemään omissa investoinneissaan. Johdon mukaan Investors Housella on selkeät askelmerkit lähivuosille.

Nettovarallisuus per osake oli maaliskuun lopussa 5,66 euroa. Kahdessa erässä maksettava vuosiosinko 0,31 euroa osakkeelta tekee osinkotuotoksi nykykurssia (5,0 e) vasten 6,2 prosenttia. Tasoltaan se on Helsingin pörssin parhaimmistoa.

Yhtiö säilytti ohjeistuksensa ennallaan. Koko vuodelta odotetaan viime vuoden tasoista 3,2 miljoonan euron tulosta. Sen toteutuminen ei ole nykyisessä toimintaympäristössä itsestäänselvyys.

—

Kirjoittaja omistaa yhtiön osakkeita.

IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.