Asunnot ja kiinteistöt

Kiinteistömarkkinat ja YEL puhuttivat Tuusulan sijoitusillassa

Kiinteistömarkkinoiden vaikea tilanne ja Seppo Pennasen elämäntarina kiinnostivat Tuusulan sijoitusillassa.

Kiinteistöalaa tunteva Petri Roininen esitelmöi osakesäästäjille Tuusulassa 23.5.2023. Myös politiikassa mukana oleva Roininen kertoi kaksi päivää myöhemmin siirtyneensä korjausliikkeestä keskustan Helsingin piirin toimintaan. Hän on kiinnostunut euro- ja eduskuntavaaliehdokkuudesta, lähde: Suomenmaa. Kuva: Henri Elo

Keski-Uudenmaan Osakesäästäjät järjesti tiistaina perinteisen kesän avauksen leirikeskus Metsäpirtillä Tuusulan Rusutjärvellä. Paikalla oli kaksi kiintoisaa esiintyjää, Petri Roininen ja Seppo Pennanen, sekä kokenut yleisö, kolmisenkymmentä henkeä.

Ensimmäisessä esityksessä pörssiyhtiö Investors Housen toimitusjohtaja ja Suomen Yrittäjien kasvu- ja kansainvälisyysvaliokunnan puheenjohtaja Petri Roininen esitteli kiinteistöalan tilannetta, johtamaansa yhtiötä ja sitä, millaiset kiinteistöalan yhtiöt voivat hänen näkemyksensä mukaan pärjätä muuttuneessa tilanteessa.

Viima aikoina kiinteistömarkkinoista on julkaistu useita hyviä artikkeleita ja katsauksia. Mainittakoon tuoreimpana Suomen Hypoteekkiyhdistyksen asuntomarkkinakatsaus, jossa ennakoidaan pääkaupunkiseudun asuntohintojen laskevan tänä vuonna kahdeksan prosenttia ja nousevan ensi vuonna kolme.

Toisena nostan Suomen Vuokranantajien hallituksen jäsenen Marko Kaarton analyysin tilanteesta 17.5.2023.

Kaarto muistuttaa, että kuluvasta vuodesta on tulossa synkkä uudiskaupan vuosi. Uusia asuntoja myytiin Kiinteistövälitysalan Keskusliiton tilaston mukaan tammi-maaliskuussa vain viidennes verrattuna viiden vuoden keskiarvoon. Luvut eivät sisällä kaikkia kauppoja.

Kaarto kehottaa seuraamaan ennakkovarausasteita ja muistuttaa, että tilanne on nurinkurinen. Romahtanut kauppamäärä on aiheuttanut uusien asuntojen ylitarjonnan ja hintojen pitäisi joustaa alaspäin, mutta samaan aikaan rakennuskustannukset ovat nousseet merkittävästi.

Petri Roininen kiinnittää huomiota nopeasti nousseeseen inflaatioon ja korkotasoon viimeisen 12 kuukauden aikana. Tästä kirjoitin viime viikolla Investors Housen analyysissa.

Roininen kertoi keskimäärin varsin kokeneelle kuulijakunnalle kolmesta kiinteistömarkkinoiden epäjatkuvuuskohdasta: nykyisestä, finanssikriisin aikaisesta sekä 1990-luvun lamasta.

Finanssikriisi 2008-2009 oli näistä helpoin. Pääkaupunkiseudun asuntohinnat kääntyivät tuolloin laskuun vuonna 2008, olivat pohjalla 2009 ja nousivat jo vuonna 2010 yli vuoden 2008 tason.

Tilannetta helpotti se, että korko oli matala. 90-luvulla puolestaan lisäongelmana olivat työttömyys ja lama.

Roininen järjesti 22.5.2023 yhteisöpalvelu Twitterissä kyselyn, jossa hän kysyi yleisöltä, milloin tällä kertaa palaamme takaisin vuoden 2022 tasolle asuntohinnoissa.

Vajaa kolmannes vastaajista arvioi pääkaupunkiseudun asuntohintojen palaavan vuoden 2022 tasolle 2023-2024, noin kolmannes vuonna 2025 ja reilu kolmannes vuonna 2026 tai sen jälkeisinä vuosina.

Pörssi itse asiassa kehittyi finanssikriisissä samaa rataa, eli pohja oli 2009, mutta edellinen vuoden 2007 huippu saavutettiin paljon myöhemmin.

Tosin painorajoittamaton OMX Helsinki -indeksi (ent. HEX-yleisindeksi) ilman osinkoja ei ole saavuttanut Nokia– ja Sonera-huuman aikaista kevään 2000 tasoa (18 300 pistettä) vielä tänäkään päivänä.

OMX Helsinki -yleisindeksin (ei osinkoja) ja painorajoitetun OMX Helsinki Cap -indeksin (osingot mukana) kehitys 2007-2023. Ensin mainittu saavutti vuoden 2007 korkeimman tason vasta kesällä 2021, jälkimmäinen syksyllä 2013. Lähde: Nasdaq OMX Nordic

Roininen oli huolissaan julkisesta taloudesta ja yritysten kasvuhalujen supistumisesta vuodesta 2017 lähtien.

Kiinteistöalaan vaikuttavina ilmiöinä hän näkee rahoituksen kiristymisen, rakentajien haastavan tilanteen, myynnissä olevien kiinteistöjen lisääntymisen sekä nousseet velkakirjojen korot.

Tällaisessa tilanteessa hänen mukaansa pärjäävät toimijat, joilla on hyvä rahoitettavuus, vahva kassa, omavaraisuus ja kassavirta sekä ne, jotka pystyvät kehittämään kohteita.

Heikoilla ovat heikon rahoitettavuuden, monissa tapauksessa uudemmat toimijat. Jos kiinteistöjen nettotuotot ovat olleet valmiiksi matalia tai perustuneet vain arvonnousuun, ongelma muodostuu kohonneesta rahan hinnasta.

Yleisö esitti teräviä kysymyksiä muun muassa valtion tukemasta ARA-tuotannosta sekä kiinteistöjen vakuusarvoista ja mahdollisista pakkomyynneistä ja niiden vaikutuksesta hintatasoon. ARA-tuotannon Roininen näkee nykysäännöillä haastavana siitä syystä, että korot ovat nousseet ja korkotuetussa ARA-tuotannossa velan osuus on tyypillisesti hyvin korkea.

Tätä juttua viimeistellessäni Roinisen johtama Investors House julkaisi tiedotteen otsikolla Asuntokurimus: Finanssikriisin 1+1 vuoden sijaan realisti varautuu 2+2 vuoden skenaarioon.

Mies pienestä köyhästä mökistä laski eläketurvan ja alkoi sijoittaa

Tuusulan illan toisena esiintyjänä oli mies pienestä köyhästä mökistä Savon mailta, Seppo Pennanen, sama herra, joka tuli vetäisemään minua hihasta sijoitusmessuilla. Hänen kirjansa luettuani hoksasin, että samanlaista suorasanaista maalaisjärkistä kirjaa sijoittamisesta ja oman talouden hoidosta ei ole aiemmin kirjoitettu.

Seppo Pennanen kertoi omasta historiastaan pienestä köyhästä mökistä taloudellisesti omavaraiseksi yrittäjäksi ja sijoittajaksi. Taustalla Keski-Uudenmaan Osakesäästäjien puheenjohtaja Hanna Järvenpää. Kuva: Henri Elo

Sain esittää Pennaselle joukon kysymyksiä ja keskustelimme kirjaan ja sijoittamiseen liittyvistä teemoista noin tunnin. Pennanen kertoi lapsuudestaan, jossa leluja ja rahaa harrastuksiin oli niukasti.

Kaupan alalta ammatilliset opintonsa hankkinut nuori mies eteni juuri kaupan alalla. Lopulta hänestä tuli K-marketkauppias. Töitä paiskittiin paljon ja liikaakin. Tästä seurasi työuupumus.

Kaikkiaan yli 40 yritystä perustanut Pennanen alkoi miettiä jo melko nuorena, miten hänen eläkemaksunsa kerryttävät hänelle säästöjä.

Tästä hän kertoi yleisölle ja on avannut asiaa myös omassa sosiaalisen median päivityksessään 24.5.2023, ote:

Olin yrittäjä jo 1980-luvulla! Mietin yel-eläketasoani ja vaikka kuinka laskin, en nähnyt järkeä nostaa yel-maksujen määrää, koska se ei tarjonnut mahdollisuutta parantaa tulevaa eläkkeeni määrää järkevillä maksuilla.

Laskin, että kun pidän huolen kohtuullisesta toimeentulosta yelin kautta mahdollisen työkyvyttömyyden varalta, kaikki muu liika raha kannattaa sijoittaa!

Miksi näin?

Eläkkeisiin pitää sijoittaa tätä nykyä n. 1/4 palkkasummasta. Tuota summaa ei keskiverto eläkeläinen koskaan saa takaisin, edes euromääräisenä, puhumattakaan, että rahalle saisi edes inflaatiosuojan, tuotosta puhumattakaan. 3000 euron palkalla tai yrittäjätulolla oleva ihminen maksaa eläkemaksuja työuransa aikana reilut 400 000, eläkkeellä hän saa siitä eläkkeenä reilut 300 000 keskimäärin 14 eläkevuotensa aikana.

Pääosa Pennasen sijoituksista on indeksirahastoissa. Kotimaisia osakkeitakin on yrityksen salkussa ja osakesäästötilillä. Pennasen oma kokemus on, että osakesijoittaminen vaatii indeksisijoittamiseen verran paljon työtä, eikä välttämättä anna keskivertoa parempia tuottoja.

Avarakatseisuus, ennakkoluulottomuus, rohkeus, luvut hallussa. Sellaisen kuvan hänestä sain.

Saunan lauteilla Pennanen kritisoi sitä, miksi yritykset eivät ota romaneja töihin, vaikka monella heistä olisi työhaluja. Hän on ollut mukana projektissa, jonka tehtävänä oli tehdä romaneista yrittäjiä, kun työllistyminen muuten oli lähes mahdotonta.

Enemmän Pennasen ajatuksista pääsee kärryille hänen kirjassaan Köyhästä rikkaaksi, joka on saatavilla myös äänikirjana miehen itsensä lukemana. Julkaisimme kirja-arvion 27.1.2023.

Kesäilta Tuusulan Rusutjärvellä antoi parastaan. Kuva: Henri Elo

Kirjoittaja on Keski-Uudenmaan Osakesäästäjien hallituksen jäsen.

Kommentoi
Ylös
>