Lehti alkaa olla jo puussa, kun kiinteistösijoittaja ja -kehittäjä Ovaro Kiinteistösijoitus julkisti ensimmäisen neljänneksen tuloksen Helsingissä torstaina 11.5.2023. Yhtiön strategiamuutos jatkaa etenemistään yhtä systemaattisesti kuin koko seurantamme ajan kesästä 2022.
Toimitusjohtaja Marko Huttunen painottaa strategiassa enemmän muuntojoustavia toimitiloja ja kehityskohteita kuin vanhaa asuntokantaa. Tammi-maaliskuussa 2023 siitä luovuttiin 21 asunnon verran.
Positiivista on että nämä kaupat tehtiin kumulatiivisesti pienellä voitolla. Tasearvotukset vaikuttavat näin ollen kuranteilta.
Asuntoja myytiin yhteensä 21 kappaletta velattomilta kauppahinnoiltaan yhteensä 1,8 miljoonaa euronarvosta (Q1/2022 2,3 miljoonaa euroa). Asuntomyynnit toteutuivat yksittäin ja pääasiassa tasearvoihin. – Ovaro Kiinteistösijoitus, osavuosikatsaus 11.5.2023
Tuotot luovutuksista olivat 181 tuhatta euroa ja huoneistojen käyvän arvon muutos -193 tuhatta euroa eli erät menevät kutakuinkin päittäin. Varsinaisen arvonmäärityksen Ovaron kiinteistökannasta tekee puolivuosittain ulkopuolinen kiinteistöarvioitsija JLL Finland.
Seuraavan kerran tämä tapahtuu ensi osavuosikatsauksessa taseen 30.6.2023 tilanteen mukaisesti. Asuntosalkku arvostetaan kauppa-arvomenetelmällä (vertaillaan alan kauppahintoja) ja toimitilasalkku tuottoarvomenetelmällä (arvioidaan tulevia kassavirtoja).
Nämä arvonmuutokset vaikuttavat tulokseen mutta eivät kassavirtaan. Huttunen pitää mielenkiintoisena tuottovaatimusten kehittymistä, kun korkotaso on noussut. Nouseva tuottovaatimus laskee käypiä arvoja, mutta samalla on muistettava, että toimitilojen korkeampi käyttöaste puolestaan nostaa kassavirtaennusteita.
Tulos oli pettymys – energiakulut ”ronskeja”
Ovaron alkuvuoden liikevaihto nousi 1,41 miljoonaan euroon vuoden takaisesta 1,23 miljoonasta. Liikevaihto on nyt kääntynyt kasvuun, koska yhtiö teki viime vuonna toimitilahankintoja Tampereelta ja Jyväskylästä, jotka nyt tuottavat kasvavaa vuokratuottoa. Kirjoitimme näistä 3.3.2023.
Ensimmäisen kvartaalin raportoitu tulos oli -0,20 miljoonaa euroa (Q1/22: -0,23) ja operatiivinen EPRA-tulos -0,19 miljoonaa (0,11). EPRA-tuloksesta on eliminoitu myyntivoitot ja -tappiot sekä arvonmuutokset ja ajanmukaistamiskulut.
Sijoittajan on hyvä seurata molempia tuloksia, mutta yhtiö ohjeistaa nykyään kirjanpidon mukaista raportoitua (IFRS) tulosta. Ohjeistuksen yhtiö säilytti ennallaan eli samana kuin helmikuussa:
Ovaro Kiinteistösijoitus arvioi vuoden 2023 tilikauden tuloksen olevan parempi kuin vuonna 2022. Tilikauden tulos 2022 oli 448 tuhatta euroa.
Alkuvuoden toteutunut liikevaihto ja tulos jäivät hieman yhtiötä seuraavan analyysiyhtiö Inderesin ennusteista.
Tulosinfossa Marko Huttunen käytti tammi-maaliskuun energiakuluista termejä ”ronski” ja ”raaka”. Tämä kuvaa, että energia, varsinkin sähkölasku, on tullut jonkinasteisena yllätyksenä johdolle. Toimitusjohtaja muistuttaa, että toimitiloissa myös talotekniikka vie energiaa ja yhtiön toimitilaportfolio on nyt selvästi isompi kuin vuosi sitten. Edellisessä analyysissa totesimme jo toimitilojen kohonneet energia- ja sähkökulut.
Sijoituskiinteistöjen hoitokulut pysyivät korkealla johtuen pääasiassa korkeasta sähkönhinnasta. Hoitokulut kasvoivat 1,1 miljoonaan vuoden takaisesta 0,76 miljoonasta. 45 prosentin kasvu on huomattavasti isompi kuin yhtiön kiinteistöomaisuuden kasvu.
Ovaron sijoituskiinteistöjen arvo oli vuosi sitten maaliskuussa 41,0 miljoonaa euroa ja pinta-ala 42 600 m2. Maaliskuussa 2023 vastaavat luvut olivat 45,1 (+10 %) ja 49 300 m2 (+16 %).
Alkuvuodelle kohdentuvat kiinteistöverot kasvoivat toimitilahankintojen myötä 0,13 miljoonasta 0,38 miljoonaan, eli nekin kasvattivat mainittuja hoitokuluja merkittävästi, 0,25 miljoonalla eurolla.
Hyvää on se, että tilanne on muuttunut energiakulujen osalta nyt keväällä.
Kevään mittaan sähkön hinta on laskenut merkittävästi, mikä yhdessä hyvin sujuneen vuokraustoiminnan kanssa antaa hyvät lähtökohdat salkun loppuvuoden tuotolle. – Ovaro, ovk 11.5.2023
Ovaro haluaa profiloitua kiinteistökehittäjänä
Ovaron uusimmat toimitilakohteet etenevät hyvin. Yhtiö on saanut nostettua sekä Tampereen Hermia 2:n (ns. Hermitec) että Jyväskylän kohteiden vuokrausastetta. Hermia 2:n yhtiö osti kesäkuussa 2022 kuuden miljoonan euron ja Jyväskylän kolme toimitilaa 4,1 miljoonan euron velattomalla hinnalla lokakuussa.
Investoinnit ovat yhtiön 45 miljoonan euron kiinteistösalkkuun nähden merkittäviä, yhteensä reilu viidennes. Kohteiden vuokrausastetta on saatu nostettua omalla kehitystyöllä. Huttusen mukaan sekä Jyväskylässä että Tampereella on tehty monia uusia vuokrasopimuksia loppuvuodesta 2022 lähtien. Yhtiö tiedottaa vain merkittävimmistä.
Johdon kommenteista saa käsityksen, että yhtiö jatkaa olemassa olevasta asuntokannasta luopumista ja taseen halutaan kiertävän. Tällä hetkellä asuntojen määrä on noin 470, arvoltaan 26-27 miljoonaa euroa.
Vuoden vaihteessa asuntoja oli noin 500 ja viime kesänä 700.
Johto näkee Ovaron omistavan mieluummin esimerkiksi 50 miljoonan euron toimitilasalkun 10 prosentin tuotolla kuin vanhojen asuntojen portfolion. Kysyttäessä johto ei näe etätyötä varsinaisena uhkana mutta ei kiistä sen vaikutuksia.
Ihmiset kokoontuvat yhä myös työpaikoilla. Erotumme muuntojoustavalla toimitilasapluunalla ja olemme aktiivisia paikallisessa vuokramarkkinassa. – Marko Huttunen
Vanhoilla asunnoilla on yhä sijoittajakysyntää
Asuntomarkkinat ovat kokonaisuutena alavireiset ja kauppamäärät pudonneet alkuvuonna kymmeniä prosentteja. On yllättävää, että toimitusjohtaja näkee vanhojen asuntojen kiinnostavan yhä sijoittajia varsinkin, jos yhtiölainaa ei ole, ja vaikka yhtiössä olisi korjausvelkaa. Tämä selittää Ovaron toteutuneita asuntokauppoja tammi-maaliskuussa.
Yhtiön kassa on vahva ja sitä vahvisti viime vuoden asuntomyynneistä yhä alkuvuonna 2023 tuloutuneet maksut. Liiketoiminnan ja investointien yhteenlaskettu rahavirta ykköskvartaalilla oli 2,3 miljoonaa euroa ja kassavarat maaliskuun lopun taseessa 8,7 miljoonaa euroa.
Tästä osinkoon on käytetty huhtikuussa 0,26 miljoonaa ja Jyväskylän keskustan tonttihankintaan toukokuun alussa 0,65 miljoonaa. Jäljellä on pelimerkkejä kosolti.
Omavaraisuusaste maaliskuussa 2023 oli vahva 72,4 prosenttia, kun se vuodenvaihteessa oli 70,8.
Yhtiö tekee tällä hetkellä hartiavoimin töitä niin toimitilojen kehittämisen, rakennusoikeuksien saamisen kuin investointikohteiden parissa. Hankkeita tulee tarjolle lähes päivittäin. Neuvottelut ovat aktiivisia ja investointikapasiteetti on johdon mukaan 15-20 miljoonaa euroa.
Tarvittaessa kohteita myös myydään ja saadaan rahoitusta sitä kautta.
Yhtiö edellyttää ostokohteelta kasvukeskussijaintia ja kehitysmahdollisuutta. Jos toimitilakohteen vuokrausastetta on mahdollista nostaa ja/tai saada kaavamuutos, esimerkiksi rakennusoikeus asunnoille, tällöin Ovaron kiinnostus kohdetta kohtaan kasvaa.
Pohjatyö jatkuu
Kesältä 2023 johto odottaa muun muassa Keravan Laurintien asuntokehityskohteen (30-35 asuntoa) asemakaavan lainvoimaisuutta, samoin laajan Kukkula-hankkeen toukokuussa tiedotettujen sopimusmuutosten lainvoimaa Jyväskylän suunnalla.
Jos asuntomarkkinoiden tilanne jatkuu heikkona ja perustajarakennuttamisen kohteita ei saada käynnistettyä, johto muistuttaa toimitiloista, jotka tuovat silti jatkuvasti kassavirtaa ja sisältävät kehityspotentiaalia.
—
Kuvat ja teksti: Henri Elo
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
