Rahastot

Kuukauden rahastot: Veri virtaa kiinteistöjen käytävillä

Rahastojen kautta voi sijoittaa vaikeuksissa kieriskelevälle sektorille ajallisesti hajauttaen.

Osakevälittäjä Nordnet julkaisi toukokuun lopussa videon otsikolla Kiinteistösijoitusten kuolinkellot soivat. Se kuvastaa hyvin markkinatunnelmia, mutta voi samalla osoittaa sijoitusmahdollisuuden avautuneen. Kiinteistöyhtiöt ovat vaikeassa asemassa ja niihin kohdistuu tällä hetkellä lukuisia aiempaa suurempia riskejä.

Velka on keskeinen osa kiinteistöyhtiöiden liiketoimintamallia. Rahoituksen hinta ja luoton saaminen ylipäätään ovatkin jatkossa suuria kysymysmerkkejä kiinteistöyhtiöiden ympärillä. Yhdysvalloissa pankit ovat tänä päivänä valmiita lainoittamaan kiinteistöjä noin 50 prosentilla suhteessa niiden arvoon verrattuna tyypilliseen yli 65 prosentin tasoon.

Kiinteistöt ja kiinteistöyhtiöiden osakkeet olivat pitkään korkosijoitusten korvikkeita. Kun korkosijoituksista saatavat tuotot ovat nousseet, on pohdittava, riittääkö kiinteistöyhtiöiden osakkeille ostajia ja kuinka kiinteistöjen arvostukset kehittyvät, kun sijoittajien tuottovaatimus on noussut.

Lue tarkemmin: Korkojen nousu ravistelee Euroopan kiinteistömarkkinoita

Selviytyäkseen erääntyvien lainojen takaisinmaksuista useammat kiinteistöyhtiöt joutuvat todennäköisesti turvautumaan portfoliomyynteihin tai osakeanteihin. Vaikeuksien syvyyttä sijoittaja voi arvioida hintatasosta, jolla yhtiöt kykenevät myymään kiinteistöjään suhteessa niiden tasearvoon.

Rahastosijoittaja voi hajauttaa sekä ajallisesti että laajasti

Kiinteistösektorin vaikeudet tuskin ovat aivan pian ohitse. Kestoa arvioidakseen sijoittajan on muodostettava oma näkemys korkoympäristön ja taloussuhdanteen kehityksestä. Vaikka vaikeudet voivat jatkua vielä pitkään, tulevaisuutta ennakoivat pörssikurssit voivat tehdä pohjakosketuksen ennen kuin reaalitalous piristyy. 

Tällä hetkellä kiinteistöyhtiöiden osakekurssit liikkuvat vauhdilla ylös ja alas, kun sijoittajat aprikoivat kiinteistöille oikeaa arvoa. Inderesin haastattelussa United Bankersin Pohjoismaiset kiinteistöt rahaston salkunhoitaja Mikko Hentinen arvioi markkinapohjien mahdollisesti olevan pohjolassa käsillä. 

Vallitsevassa tilanteessa rahastosijoittajalla on yksi merkittävä etu. Rahastoihin voi tehdä pieniä merkintöjä ajallisesti hajauttaen, mikä pienentää ajoitukseen liittyvää riskiä. Pohjaan tai käänteen alkuun on kertasijoituksella vaikea osua.

Sijoittajan saatavilla on lukuisia rahastovaihtoehtoja. Maantieteellisesti valikoiden sijoittaja voi kohdentaa kolmella rahastolla ostot Pohjoismaihin, Eurooppaan ja Yhdysvaltoihin kansainvälisellä mausteella.

RahastoNordea Global Real EstateCT European Real EstateOdin Kiinteistö C
Juoksevat kulut1,84 %2,3 %1,5 %
Morningstar440
Tuotto, 12 kk-13 %-27 %-36 %
Osakkeita57N/A32
Rahaston koko763 milj. €26,5 milj. €325 milj. €
Huomioi tämä65 % rahaston varoista on sijoitettu Yhdysvaltoihin.Lähes 40 % yhtiöistä Iso-Britanniasta.Ruotsin kiinteistömarkkinoilla on monta ongelmaa.
Viisi suurinta sijoitustaPrologis
Equinix
Sun Communities
Welltower
Mitsubishi Estate
Vonovia
Secro
Swiss Prime
Gecina
Land Securities
Sagax
Castellum
Stendorren
Nyfosa
Fastighets AB Balder

Nordealla on fiksu rahasto mutta markkinointi häiritsee

Nordean Global Real Estate on niin sanottu syöttörahasto, joka ohjaa varat amerikkalaiseen Virtus Duff & Phelps Global Real Estate Securities Fundiin, niin sanottuun kohderahastoon. Kohderahaston hallinnointipalkkio on 1,15 prosenttia, kun Nordean rahaston juoksevat kulut ovat 1,84 prosenttia. Välistä veto on parasta bisnestä, kuuluu vanha viisaus.

Nordean mukaan rahaston painopiste on “yrityksissä, jotka rakentavat liikehuoneistoja, kuten toimistorakennuksia, varastoja, hotelleja ja liikekeskuksia, mutta osa sijoituksista kohdennetaan yrityksiin, jotka rakentavat asuntoja”. Rahastossa olevat kiinteistö- ja REIT-yhtiöt eivät kuitenkaan tyypillisesti rakenna kiinteistöjä, vaan omistavat ja vuokraavat niitä. Joissakin harvoissa tapauksissa yhtiöt kehittävät rakennushankkeita

Suomen rahastomarkkinajohtajan, Nordean, rahastokuvauksen mukaan Global Real Estate valitsee osakkeet “analysoimalla niiden arvostuksia käyttämällä tilastollisia malleja ja makrotaloudellista analyysiä”. Kohderahasto puolestaan tukeutuu kokeneisiin salkunhoitajiin ja käyttää niin sanottua bottom-up sijoitusprosessia hyödyntäen sekä laadullisia että numeerisia tekijöitä valintakriteereinään.

Jos sijoittaja pääsee kolmesta edellä mainitusta ristiriidasta ylitse, on Nordean rahasto varsin sopiva väline sijoittaa amerikkalaisiin REIT-yhtiöihin kansainvälisellä ripauksella. Maantieteellisesti 65 prosenttia rahaston varoista on sijoitettu Yhdysvaltoihin ja seitsemän prosenttia sekä Japaniin että muualle Aasiaan. Euroalue ja Iso-Britannia ovat molemmat viiden prosentin painossa.

Rahasto on positioitunut tällä hetkellä osuvasti vallitsevaan markkinatilanteeseen nähden. Lähes 20 prosenttia sen omistamista yhtiöistä on keskittynyt asuinrakentamiseen ja 18 prosenttia on varastoja ja jakelukeskuksia omistavia yhtiöitä.

Mahdollisesti ongelmallisia kauppa- ja toimistokiinteistöyhtiöitä rahastolla on vain 10 ja 6 prosenttia, jonkin verran vähemmän kuin vertailuindeksin painotukset. Emme voi kuitenkaan tietää, oliko positioituminen kuvatunlainen ennen nykyistä orastavaa kriisiä. 

Nordean rahasto on saanut Morningstarilta neljä tähteä, kun sen kohderahastolla on oletettavasti alempien kulujen ansiosta viisi tähteä. Rahaston kymmenen vuoden tuotto on kuitenkin vain noin viisi prosenttia.

CT European Real Estate Securities painottaa Iso-Britanniaa

Columbia Threadneedle nimisen rahastoyhtiön European Real Estate Securities sijoittaa nimensä mukaisesti eurooppalaisiin kiinteistöyhtiöihin. Vaikka European Real Estate rahasto on hallinnoitavilta varoiltaan pieni, rahastoyhtiöllä on 608 miljardin dollarin edestä asiakkaiden varoja hoidettavanaan.

European Real Estate rahasto on saanut Morningstarilta neljä tähteä huolimatta sen korkeista kuluista. Toisaalta rahasto on voittanut vertailuindeksinsä yli 80 prosenttia ajasta. Kokonaiskulut todennäköisesti kuitenkin laskevat, koska osa menneistä kuluista ovat aiheutuneet tuottosidonnaisesta palkkiosta.

Lähes 40 prosenttia rahaston omistamista yhtiöistä toimii Isossa-Britanniassa ja toiseksi suurin maa on Ranska yli 17 prosentin osuudella. Saksa on kolmas 14 prosentin painolla.

Hieman yli 12 prosenttia rahaston omistamista kiinteistöyhtiöistä on keskittynyt toimistoihin ja noin 15 prosenttia vähittäiskauppaan. Viidennes rahaston omistuksista on kiinteistöyhtiöissä. jotka omistavat useanlaisia kiinteistöjä. Noin 42 prosenttia rahastoyhtiöistä omistaa kiinteistöjä, asuinrakennuksia sekä logistiikka- ja teollisuuskiinteistöjä, joilla on kohtuulliset kysyntänäkymät.

Rahaston kuukausikatsauksen mukaan Iso-Britanniassa ulkopuoliset arvioitsijat ovat laskeneet kiinteistöjen arvostuksia nopeammassa tahdissa kuin Manner-Euroopassa, mikä voi olla hyvä asia tulevien tuottojen kannalta.

Rahaston suurimman omistuksen, Vonovian, markkina-arvo on lähes 60 prosenttia alle sen nettotasearvon (NAV), kun Manner-Euroopan listattujen kiinteistöyhtiöiden keskimääräinen alennus suhteessa tasearvoon on tällä hetkellä noin kolmannes. 

Odin Kiinteistö on veikkaus Ruotsin kiinteistömarkkinan elpymisen puolesta

Rahastosijoittajalla on mahdollisuus hajauttaa laajasti myös Ruotsin vaikeuksissa kieriskeleviin kiinteistöyhtiöihin. Ruotsalaisten kiinteistöyhtiöiden osakkeet ovat kehittyneet alkuvuoden aikana heikoiten. Odin Kiinteistö rahasto sijoittaa pohjoismaisiin kiinteistöyhtiöihin. Odin on puolestaan norjalainen rahastoyhtiö, jonka omistaa SpareBank 1. 

Rahasto on sijoittanut yhteensä noin 30 yhtiöön. Tosiasiallisesti 94 prosenttia rahaston omistuksista on ruotsalaisia kiinteistöyhtiöitä. Suomen ja Norjan osuus on yhteensä vain hieman yli kuusi prosenttia. Ensimmäinen norjalaisyhtiö, Self Storage Group, on rahaston yhdenneksitoista suurin omistus. Suomalaisista kiinteistöyhtiöistä rahasto omistaa vain Kojamoa. 

Rahasto on ollut toiminnassa vuodesta 2000 ja on perustamisestaan lähtien tuottanut vain kymmenen prosenttia. Viimeaikainen heikko kehitys tuo rahastolle nolla tähteä Morningstarin luokituksessa, vaikka Odin Kiinteistöllä on kolmesta rahastosta alhaisimmat kulut.

Salkunhoitaja Nils Hast avaa pohjoismaisten kiinteistömarkkinoiden tilaa perusteellisessa huhtikuun kuukausikatsauksessaan. Monet rahaston omistamista yhtiöistä ovat myyneet kiinteistöomistuksiaan. Esimerkiksi rahaston suurin sijoitus, Sagax, pyrkii Hastin mukaan rajoittamaan makrotaloudellisen volatiliteetin vaikutuksia yhtiöön varmistamalla korkean kiinteäkorkoisten velkojen osuuden, hyvän likviditeetin ja keskittymällä erityisesti kassavirtaan.

Ruotsalaiset kiinteistöyhtiöt ovat alkaneet alentamaan omistamiensa kiinteistöjen tasearvoja, mutta prosessi on hidas ja arvioitsijoilla on vasta vähän dataa siitä, millä hintatasolla kiinteistöt tällä hetkellä vaihtavat omistajaa. Pohjoismaissa liikekiinteistöjen kaupankäyntivolyymit ovat laskeneet noin 70 prosenttia.

“Castellumilla kesti yhdeksän neljännestä finanssikriisin jälkeen, ennen kuin alaskirjaukset saatiin päätökseen”, Hast muistuttaa toukokuun kuukausiraportissa.

Kommentoi
Ylös
>