Asuntolainojen korot ovat jatkaneet noususuunnassa Yhdysvalloissa. Freddie Macin torstaina julkaistun tilaston mukaan keskimääräinen 30 vuoden asuntolainan kiinteä korko on jo 7,09 prosenttia. Se on korkein noteeraus 20 vuoteen.
Asuntolainojen korot alkoivat nousta alkuvuonna 2022, kun Yhdysvaltain keskuspankin koronnosto-odotukset kasvoivat kiihtyneet inflaation vuoksi. 30 vuoden kiinteä korko oli kolmen prosentin tuntumassa vielä loppuvuonna 2021.
30 vuoden asuntolainan korko myötäilee Yhdysvaltain pitkien valtionlainojen tuottokehitystä. Pitkien valtionlainojen korkotaso on noussut keväästä. Syynä siihen on ollut reaalikorkojen nousu sekä kasvanut valtionlainojen tarjonta.
Yhdysvaltain 30 vuoden valtionlainan tuotto oli 18. elokuuta 4,38 prosenttia. Pitkissä koroissa voi olla edelleen nousuvaraa, jos Yhdysvaltain talouskasvu jatkuu odotuksia vahvempana ja markkinoiden hinnoittelemat koronlaskut siirtyvät yhä kauemmaksi tulevaisuuteen.
Siispä sijoittajien odotukset rahapolitiikan kehityksen suhteen heijastuvat asuntomarkkinoille. Lainakorkojen nousun vuoksi myynnissä olevien asuntojen tarjonta on laskenut. Yhä harvempi haluaa vaihtaa asuntoa tilanteessa, jossa aiempi asuntolaina on otettu merkittävästi matalammalla korolla. Asuntolainayhtiöillä on siis haastavat ajat.
Asuntorakentajien tulevaisuus näyttää valoisalta
Asuntorakentajat hyötyvät matalasta tarjonnasta. Yhdysvalloissa on rakennettu liian vähän uusia asuntoja jo vuosien ajan. Taustalla on finanssikriisi 2007-2009, joka aiheutti konkursseja kiinteistöalalla ja johti uusien rakennusprojektien vähentymiseen.
Vuosien saatossa rakennusalan yhtiöiden toiminta on elpynyt, joskin Covid-19 pandemia toi mutkia matkaan, kun kustannukset nousivat ja raaka-aineiden saatavuus heikkeni.
Asuntorakentajien osakkeet ovat kallistuneet tänä vuonna. Amerikkalaisia asuntorakentajia seuraava iShares U.S. Home Construction ETF on noussut 38,1 prosenttia, joskin kuluneella viikolla kehitys oli laskeva. Syynä siihen oli tilastojulkaisu, jonka mukaan asuntorakentamisen sentimentti heikkeni elokuussa.
Muun muassa asuntomyynnin nykytilaa ja odotuksia kuvaava indeksi laski kuusi pistettä heinäkuusta lukemaan 50. Sitä ennen se nousi seitsemän kuukautta peräkkäin. Asuntomyynnin nykytilan lukema laski 5 pistettä ja oli 57 pistettä. Seuraavan kuuden kuukauden asuntomyynnin odotukset laskivat neljä pistettä 55 pisteeseen. Potentiaalisten ostajien osalta indeksi laski kuusi pistettä ja oli vain 34 pistettä.
Osa asuntorakentajista on alentanut hintoja vastatakseen heikentyneeseen kysyntään. Elokuussa 25 prosenttia asuntorakentajista tarjosi alennusta. Heinäkuussa se oli 22 prosenttia. Keskimääräinen alennus pysyi samana ja oli kuusi prosenttia.
Warren Buffettin sijoitusyhtiö, Berkshire Hathaway, osti vastikään kolmen asuntorakentajan osakkeita. Yhtiöt ovat D.R. Horton, Lennar ja NVR. Berkshire Hathaway osti kyseisten yhtiöiden osakkeita yhteensä 814 miljoonalla dollarilla. Sijoitusteesi perustuu todennäköisesti siihen, että pula uusista asunnoista tukee asuntorakentajien liiketoimintaa tulevaisuudessa.
Yhdysvaltain keskuspankin rahapolitiikka heijastuu asuntolainojen korkotasoon
Korkotason nousu ei ole ainoa syy korkeammille asuntolainojen koroille.
30 vuoden kiinteäkorkoisten asuntolainojen ja Yhdysvaltain 30 vuoden valtionlainan korkoero on leventynyt. Yhdysvaltain keskuspankki on supistanut asuntovakuudellisten lainojen ostoja, mikä on heijastunut asuntolainojen korkotasoon. Lisäksi lainanottajien luottoriski on keskimäärin hieman noussut vuodesta 2021, kun rahoituksen kallistumisen lisäksi korkea inflaatio on heikentänyt kotitalouksien maksukykyä.
Asunnot ovat kallistuneet viimeisten vuosikymmenten aikana huomattavasti nopeammin kuin amerikkalaisten reaalipalkat ovat nousseet. 1970-luvun alussa asunnon hinta oli keskimäärin noin 2,5 kertaa amerikkalaisen kotitalouden vuosiansio. Nykyisin asunto maksaa keskimäärin noin seitsemän kertaa kotitalouden vuosiansion verran.
Asuntojen keskimääräinen koko on kasvanut huomattavasti 1970-luvun alusta. Vuonna 1973 se oli 154 neliömetriä ja 2015 vuonna 250 neliömetriä. Vuoden 2015 jälkeen keskimääräinen asunnon koko on pienentynyt ja oli 211 neliömetriä vuonna 2021. Huomionarvoista on, että asuntojen keskimääräinen hinta kuitenkin kallistui noin 40 prosenttia vuosien 2015 ja 2021 välillä.
National Association of Realtorsin kesäkuun tilaston mukaan vanhan asunnon mediaanihinta oli 410 200 dollaria. Lukema oli 0,9 prosenttia matalampi kuin vuotta aiemmin.
Wall Street Journalin mukaan useat potentiaaliset asunnonostajat kamppailevat löytääkseen kohteen, johon heillä on varaa. Osa ostajaehdokkaista on jo luovuttanut ja päättänyt asua vuokralla aiempaa arvioitua kauemmin.
Asuntolainan korkojen nousun vaikutus asuntolainan kuukausierään on merkittävä. Jos asuntolainan korko on seitsemän prosenttia ja asunnon ostohinnasta rahoitetaan 20 prosenttia omalla pääomalla, niin 500 000 dollarin asunnon korkokulut ovat noin 560 000 dollaria 30 vuoden aikana. 400 000 dollarin lainan korkokulut ovat noin 290 000 dollaria 30 vuoden aikana, jos korko on neljä prosenttia.
