Kiinan jättimäinen kiinteistösektori ja sen vaikeudet ovat olleet talousmedioiden otsikoissa jo pitemmän aikaa.
Kiina on kasvattanut talouttaan osaksi kovalla rakentamistahdilla ja kiinteistösektori lohkaisee noin 28 prosenttia osan maan kokonaistuotannosta. Samalla Kiinan kiinteistökehittäjät ovat kasvaneet viime vuosikymmenen aikana vauhdilla velkavipua hyödyntämällä.
Huolestuneina velkaantumiskehityksestä, ovat viranomaiset alkaneet kuristaa kiinteistökehittäjiä tiukemmilla velkarajoituksilla.
Vuonna 2021 yksi Kiinan suurimmista kiinteistökehittäjistä ja yksi maailman velkaantuneimmista yrityksistä, Evergrande, ei onnistunut selviytymään lukuisista ulkomaisten joukkovelkakirjojen maksuista. Evergrande on maan toiseksi suurin kiinteistökehittäjä, joten sen romahdus olisi ravistellut koko Kiinan kiinteistösektoria ja kansantaloutta.
Evergrande haki tässä kuussa Yhdysvalloissa konkurssisuojausta, jonka tarkoitus estää Yhdysvalloissa toimivia velkojia haastamasta yhtiötä oikeuteen tai takavarikoimasta sen omaisuutta. Evergranden velkajärjestelyprosessi on mahdollisesti nyt lähellä päätöstään.
Kiinteistösektorin ongelmat laajoja
Evergrande ei ole kuitenkaan ainoa suuri kiinalainen kiinteistösektorin kriisiyhtiö. Kiinan suurin rakennuttaja Country Garden on ajautunut nopeasti vakaviin maksuvaikeuksiin, vaikka sillä on huomattavasti vähemmän velkaa kuin Evergrandella. Country Garden on kuitenkin huomattavasti Evergrandea suurempi yhtiö, minkä vuoksi sen kaatumisella olisi vakavammat seuraukset koko sektorille ja Kiinan taloudelle.
Vaikeudet Kiinan kiinteistösektorilla eivät koske vain näitä kahta yhtiötä. Uutistoimisto CNN:n mukaan Kiinan 100 suurimman rakennuttajan uusien asuntojen myynti laski heinäkuussa 33 prosenttia vuoden takaisesta. Uusien asuntojen myynnin lasku Kiinassa on jyrkin kuukausittainen lasku sitten heinäkuun 2022.
Tämän vuoden ensimmäisten seitsemän kuukauden aikana sadan rakennuttajan uusien asuntojen myynti laski Kiinassa 4,7 prosenttia vuotta aiemmasta.
Kiinalaiset kotitaloudet ovat olleet haluttomia ostamaan uusia asuntoja. Aiemmat äärimmäisen tiukat koronarajoitukset, asuntojen hintojen lasku ja kasvava työttömyys ovat lannistaneet asuntojen ostajaehdokkaita.
Kotitalouksien luottamus kiinteistöalaan horjuu
Kiinteistöjättien vuonna 2021 tekemät suuret maksuhäiriöt heikensivät myös luottamusta alaan. Monet asunnonostajat maksoivat asunnoista, joita he eivät koskaan saaneet, mikä aiheutti protesteja.
Tämän seurauksena Kiinan kiinteistöala on ollut historiallisessa laskusuhdanteessa kahden viime vuoden ajan. Uusien asuntojen hinnat olivat laskeneet 16 kuukautta peräkkäin viime joulukuuhun asti. Hinnat vakiintuivat aiemmin tänä vuonna, mutta jatkoivat laskuaan kesäkuussa, mikä korostaa kysynnän elvyttämiseen liittyviä haasteita.
Suomen Pankin nousevien talouksien tutkimuslaitos (BOFIT) kertoo, että uutistoimisto Bloombergin laskelmien mukaan 38 Hongkongin pörssiin listatusta valtionomisteisesta rakennuttajasta jo 18 on ilmoittanut tappioista vuoden ensimmäisellä puoliskolla. Viime vuonna tappiollisia rakennuttajia oli 11 ja toissa vuonna vain neljä.
BOFITn mukaan kysynnän yhä hiipuessa kiinteistösektorin ongelmien korjaantuminen näyttää vaikealta.
”Kiinteistöjen myynti sekä juaneissa että pinta-alalla mitattuna oli heinäkuussa neljänneksen pienempää kuin vuotta aiemmin. Rakennusaloitukset supistuivat 27 prosenttia vuodentakaisesta”, BOFIT toteaa.
Keskuspankki yrittää elvyttää taloutta
Heinäkuun heikkojen talouslukujen yhteydessä Kiinan keskuspankki leikkasi yhden vuoden MLF-korkoa 15 korkopisteellä 2,5 prosenttiin ja seitsemän päivän käänteisrepokorkoa 10 korkopistettä 1,8 prosenttiin.
BOFITin mukaan koronlaskuilla keskuspankki pyrkii pienentämään pankkien varainhankinnan kustannuksia.
”MLF-koron lasku oli kokoluokaltaan suurin sitten huhtikuun 2020. Usein MLF-koron muutokset heijastuvat myös pankkien lainanannon viitekorkoina käytettäviin LPR-korkoihin, joiden muutoksista ilmoitetaan viikkoa myöhemmin. Tällä kertaa asuntolainojen viitekorkona käytetty viiden vuoden LPR korko kuitenkin jätettiin ennalleen 4,20 prosenttiin, ja lähinnä yrityslainojen viitekorkona käytetty yhden vuoden LPR-korkoa laskettiin 10 korkopistettä 3,45 prosenttiin”, BOFIT toteaa.
Tutkimuslaitoksen mukaan yllättävänkin maltillinen lainakorkojen lasku saattaa selittyä kiinalaispankkien jo ennestään hyvin matalalla korkokatteella, mikä painaa kannattavuutta ja jota korkotulojen pieneneminen supistaisi edelleen.
