Pörssiyhtiö Investors House julkaisi toisen kvartaalin ja samalla tammi-kesäkuun tuloksen maanantaina 21.8.2023. Toimitusjohtaja Petri Roininen kertoi sekä hyviä että huonoja uutisia.
Aloitetaan haasteista. Yhtiön palveluliiketoiminta menetti liiketuloksestaan kaksi kolmannesta toisella kvartaalilla verrattuna vuoden takaiseen. Palveluiden liikevaihto laski 16 prosenttia. Heikompaan kannattavuuteen ovat syynä sekä hiljainen markkinatilanne yritysten toimitilojen vuokrauksessa että asiakasmenetykset ja satsaukset uusiin liiketoimintoihin.
Investors Housen palveluliiketoiminta käsittää viime vuosina hankitut kiinteistövarallisuudenhoitoon erikoistuneet Juhola Asset Managementin ja Infonian sekä franchising-vuokravälitysketju OVV:n ja Investors House Rahastot.
Vaikka kokonaisuuteen ja Kiinteistöt-segmenttiin johto on tyytyväinen, Palvelut-segmenttiin ei oltu tyytyväisiä. Roininen kertoi tulosjulkistuksessa, että OVV ja Infonia etenivät jokseenkin odotetusti, mutta Juhola ja rahastot eivät niin hyvin.
Kaikkiaan yhtiön liiketulos toisella kvartaalilla oli 3,3 miljoonaa (Q2/22: 0,5) ja raportoitu tulos 3,1 miljoonaa euroa (0,4). Tulos osaketta kohden oli 0,49 euroa (0,07), josta valtaosa arvonmuutosta.
Johdon mukaan yhtiöllä on neljä painopistettä vuodelle 2023 ja lähivuosille:
- Jyväskylän Kukkula-alueen kehitystyö jatkuen pitkälle 2030-luvulle saakka,
- Palveluliiketoimintojen kannattavuuden parantaminen,
- Yksi merkittävä yritys- ja/tai portfoliokauppa,
- Rahoitettavuuden ylläpitäminen haastavissa oloissa.
Palveluliiketoimintojen kannattavuuden palauttaminen on pitkäjänteinen projekti, johon johdon arvion mukaan menee kolmisen vuotta. Se tarkoittaa ennen kaikkea asiakastyötä.
Kaikkiaan Investors Housen liikevaihdosta suunnilleen puolet tulee kiinteistöjen vuokrauksesta ja toinen puoli kiinteistöihin liittyvistä palveluista. Kiinteistöt-segmentin toisen kvartaalin tulokseen sisältyy iso 3,0 miljoonan euron kertatuotto, joka syntyi osakkuusyhtiöiden Apitare Oy ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys Oy tehtyä heinäkuun alussa sitovat vuokra- ja kauppasopimukset Keski-Suomen hyvinvointialueen kanssa.
Kyse on niin sanotun Kukkula-alueen kehittämisestä Jyväskylän keskustan tuntumassa seuraavien 10-15 vuoden aikana.
Tämä tarkoitti jo vuoden 2021 lopussa ostettujen kiinteistöjen – jotka Apitare on takaisinvuokrannut hyvinvointialueelle – vuokrasopimuksen varmistamista ja jatkamista vuoteen 2041 saakka. Tässä niin sanotussa triple net -sopimuksessa vuokralainen vastaa ylläpito- ja peruskorjauskuluista.
Kukkula syö pääomaa ja tuo tulosvaikutuksia
Investors House tiedotti 4.7.2023 mainituista osakkuusyhtiöidensä ja Keski-Suomen hyvinvointialueen solmimista vuokra- ja kauppasopimuksista.
Investors Housen lisäksi muita omistajia – kaikki 1/3 -tasaosuuksin – osakkuusyhtiöissä ovat Ovaro Kiinteistösijoitus Oyj ja Royal House Oy. Roininen muistutti tulosjulkistuksessa, että yhtiö on neuvotellut Kukkula-alueen kehittämisestä Keski-Suomen sairaanhoitopiirin (nyk. hyvinvointialue) kanssa jo kesästä 2020 lähtien. Syksyllä 2021 syntyi ensimmäinen neuvottelutulos ja sale and leaseback -järjestely.
Katsotaan taloudellisia vaikutuksia.
Vaiheessa I osakkuusyhtiö Apitare sijoitti noin 25 miljoonaa euroa 17 600 neliön kiinteistöjen ostoon ja takaisinvuokraukseen loppuvuonna 2021. Tämä sopimus vahvistettiin ja sitä jatkettiin nyt kesällä, josta syntyi arvoa nostava vaikutus tuoreeseen Investors Housen tulokseen.
Edelleen kuluvan vuoden lopussa, vaiheessa II, osakkuusyhtiö Jyväskylän Kukkulan Kehitys ostaa säilytettävät ja suojeltavat noin 20 000 neliön rakennukset Kukkula-alueelta sekä entisen Sisä-Suomen keskussairaalan Äänekoskelta. Kauppahinta tässä on noin 8 miljoonaa euroa.
Roininen pitää todennäköisenä, että osakkuusyhtiöt voivat rahoittaa kaupan pankkilainapainotteisesti, koska kokonaisuuteen kuuluu myös edellä mainitut jo vuokratut tilat. Myös oman pääoman ehtoinen rahoitus omistajilta, noin 3 miljoonaa per osakas, on mahdollista.
Vaiheen III toteutus alkaa vuonna 2025 toteutettavalla kaupalla, jossa Jyväskylän Kukkulan Kehitys ostaa noin 48 000 neliön edestä purettavia kiinteistöjä samalta alueelta. Tämän kaupan hinta on 13,5 miljoonaa euroa. Sen rahoitusta aikanaan johto ei pidä ongelmana, koska alueelle syntyy rakennusoikeuden ja kaavoituksen myötä huomattavasti tonttivarallisuutta.
Kaikkineen suorat investoinnit Kukkula-alueen hankintaan ennen rakennusinvestointeja ovat luokkaa 46 miljoonaa euroa.
Kukkula-kaupunkikehityshanke tuo Investors Housen liiketoimintaan ennustettavuutta, pitkää perspektiiviä ja volyymia. Katsotaan osakkuusyhtiöiden Apitare ja Jyväskylän Kukkulan Kehitys arvioituja tulosvaikutuksia Investors Houselle osakkuusyhtiötuloksen muodossa.
- Vaihe I tuo jo nyt tulosta noin 0,6 miljoonaa euroa vuodessa vuoteen 2041 saakka.
- Vaihe II tuo arviolta 1-3 miljoonaa euroa tulosta jakautuen vuosille 2024-2026. Se tarkoittaa tyhjillään olevien tilojen kehitystä, käyttäjien etsimistä, mahdollisesti myyntiä tai omistamista.
- Vaihe I ja II tuovat kuluvalle tilikaudelle arvonmuutosta 3,0 miljoonaa euroa, josta valtaosa koskien Vaihetta I. Tämä on nyt tuloutettu ja perustuu ulkopuoliseen arvonmääritykseen.
- Vaihe III toisi 1-1,5 miljoonaa euroa hankekehitys- ja rakennuttamiskatetta vuodesta 2026 alkaen olettaen, että investoinnit alueelle seuraavien 10-15 vuoden aikana ovat noin 300 miljoonaa euroa ja Investors Housen kateosuus olisi 15 prosenttia.
Kukkula-alueelle on suunnitteilla erityisesti kerrostalorakentamista, niin omistus-, vuokra-, korkotuetun kuin palveluasumisen muodossa. Omistajat tavoittelevat alueelle noin 100 000 kerrosneliömetrin rakennusoikeutta purettavan kiinteistömassan tilalle. Tämä tarkoittaisi asuntoja jopa 2 500 – 3 000 asukkaalle.
Investors House on hyvissä asemissa investointeihin
Investors House on hyvissä asemissa yrityskauppoihin. Yhtiö on käynyt tänä vuonna alustavia keskusteluja noin 15 investointi- tai yritysostohankkeesta. Roininen muistuttaa, että osalla alan toimijoista on rahoitushaasteita ja yhtiö on erittäin tarkka, ennen kuin sitoutuu ostokohteiden tuleviin velvoitteisiin.
Yritysostoissa Investors House on tutkinut viime aikoina enemmän kiinteistö- kuin palvelusektorin toimijoita. Pisimmälle edennyt neuvottelu koskee Lakea-konsernia, josta Investors House tiedotti 5.7.2023.
Lakea on 14 pohjalaiskunnan omistama asuntorakennuttaja, joka on rakennuttanut 45 vuoden aikana yli 13 000 sekä korkotuettua että vapaarahoitteista asuntoa eri puolille maata. Yhtiö omistaa noin 2 000 asuntoa.
Alustavat keskustelut ovat johtaneet siihen, että Lakean hallitus ja konsortion osapuolet ovat tänään päättäneet solmia aiesopimuksen, jonka puitteissa mahdollisen kaupan edellytyksiä voidaan selvittää. Selvitystyössä on otettava huomioon Lakean omistajien julkiset käsittelyprosessit, rahoittajien tarpeet sekä ostavien yhtiöiden dd-prosessit.
Aiesopimuksen mukaan kauppahinta olisi noin 5 M€ mikä vastaisi noin 300 M€ velatonta kauppahintaa. – tiedote 5.7.2023
Roininen painottaa, että kyse on indikatiivisesta, ei-sitovasta aiesopimuksesta, jonka lopullinen toteutuminen selviää loppuvuoden aikana ja riippuu due diligence –prosessista ja neuvotteluista. Ostajakonsortiossa olisivat mukana Kukkulan tapaan myös Ovaro ja Royal House.
Investors Housen omavaraisuus kohosi kesäkuun lopussa 62 prosenttiin (tavoitetaso > 45 %) ja yhtiö on lyhentänyt kassavaroilla lainojaan.
Konsernitaseen korolliset velat olivat kesäkuussa 17 miljoonaa ja kassavarat 5,1 miljoonaa euroa. Yhtiölle on tuloutumassa kuluvan kvartaalin aikana 3,4 miljoonaa 22.6. tiedotetusta Vantaan Neilikkatien asuntokehityskohteen myynnistä.
Toimitusjohtaja Petri Roininen arvioi, että Investors Houselle on noin 20-30 miljoonan euron pelivara investointeihin. Tällä hetkellä yhtiö on joka tapauksessa enemmän ostajan kuin myyjän puolelle pöytää myytyään onnistuneella ajoitukselle keskeisen osan kiinteistöportfoliostaan vuosina 2021-2022.
Nykyisen taseen kiinteistöomistus on 28,8 miljoonaa euroa, taseen loppusumma 53,8 miljoonaa ja oma pääoma emoyhtiön omistajille 33,1 miljoonaa euroa. Ulkopuolinen arvonmäärittäjä arvioi kiinteistöjen arvot vuosittain.
Markkina-arvo ja alan haastava yhtälö
Investors Housen markkina-arvo vallitsevalla pörssikurssilla 5,14 euroa (23.8.) ja 6,39 miljoonalla osakkeella tekee 32,8 miljoonaa euroa. Osinkoa yhtiö korotti keväällä kahdeksannen kerran putkeen ja se on jo maksettu kahdessa erässä päättyneeltä tilikaudelta 2022. Osinko osaketta kohden oli 0,31 euroa, yhteensä 2,0 miljoonaa euroa.
Niin sanottu EPRA-nettovarallisuus kesäkuussa oli 5,83 euroa osakkeelta, yhteensä 37,3 miljoonaa euroa.
Roininen muistuttaa, että nopeasti noussut korkotaso on ollut haasteellista kaikille. Myös valuaatio-odotukset ovat nyt tulleet alaspäin. Jotakin alan haastavasta yhtälöstä kertoo se, että jokin aika sitten tuottovaade (ja siihen pohjautuva kohteiden hinnoittelu) hyvän sijainnin asuntokohteissa saattoi olla kolme prosenttia ja tällä hetkellä lainarahan hinta neljän prosentin viitekorolla ja kahden prosentin marginaalilla voi olla kuusi prosenttia.
Sen sijaan maakuntien kaupallisten kiinteistöjen tuottovaateet ovat olleet tyypillisesti 7-10 prosenttia, joten koronnousu ei aiheuta niissä vastaavantasoisia lainanhoidollisia tai arvostusongelmia.
Investors House nosti 4.7.2023 kuluvan vuoden tulosohjeistustaan ja piti sen tulosjulkistuksessa ennallaan:
Investors House ohjeistaa vuodelle 2023 tilikauden tulosta.
Investors House arvioi vuoden 2023 tuloksen olevan samalla tasolla tai hieman parempi kuin vuoden 2022 tulos. – ovk 21.8.2023
Tilikauden 2022 raportoitu tulos oli 3,2 miljoonaa euroa.
—
Kirjoittaja omistaa yhtiön osakkeita.
IR-ikkuna on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
