Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö Kojamo julkisti torstaiaamuna heinä-syyskuun tulosraporttinsa. Yhtiön asunto-omaisuuden käyvän arvon alaskirjaukset veivät tuloksen pakkaselle, mutta kassavirta pysyi lähes vertailukauden tasolla.
Yhtiön liikevaihto kasvoi 5,7 prosenttia viime vuodesta ja oli 111,5 miljoonaa euroa. Liikevaihto muodostuu kokonaisuudessaan vuokraustoiminnan tuotosta.
Liikevaihtoa kasvatti erityisesti vuonna 2022 ja 2023 valmistuneet vuokra-asunnot noin 13,0 miljoonalla eurolla, vuokrien ja vuokrausasteen kehitys noin 4,7 miljoonalla eurolla sekä kesällä 2022 ostetut kohteet noin 4,6 miljoonalla eurolla.
Nettovuokratuotto kasvoi 6,3 prosenttia ja oli 83,1 miljoonaa euroa. Nettovuokratuotto oli 74,6 prosenttia liikevaihdosta, kun se vuotta aiemmin oli 74,1 prosenttia.
Nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat positiivisesti liikevaihdon kasvu 23,2 miljoonalla eurolla ja negatiivisesti kiinteistöjen ylläpitokulujen kasvu 9,5 miljoonalla eurolla, joista erityisesti lämmityskustannukset, luottotappiot ja kiinteistöverot olivat vertailukautta suuremmat.
Tulos ennen veroja painui pakkaselle -88,5 miljoonaa euroa, kun vuotta aiemmin se oli ollut plussalla 90,8 miljoonaa euroa. Tulokseen sisältyy lähes – 142 miljoonan euron nettotulos sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta. Tulos ennen veroja ja ilman nettotulosta sijoituskiinteistöjen käypään arvoon arvostamisesta heikkeni -1,7 miljoonaa euroa.
Asuntosijoitusyhtiöille tärkeä FFO-mittari eli kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta laski vain 0,4 prosenttia vertailukaudesta ja oli 48,5 miljoonaa euroa.
FFO oli odotuksia parempi, sillä analyytikoiden konsensusodotus kassavirtatunnusluvulle oli 44,5 miljoonaa euroa.
Bruttoinvestoinnit laskivat roimasti viime vuodesta. Ne olivat kolmannella vuosineljänneksellä 45,0 miljoonaa euroa, kun vuotta aiemmin bruttoinvestoinnit olivat 78,1 miljoonaa euroa.
Kojamo nostaa kassavirtanäkymiään
Asuntosijoitusyhtiö täsmentää vuoden 2023 näkymiään. Yhtiö laskee hieman liikevaihtonäkymiään, mutta nostaa hieman ja tarkentaa kassavirtanäkymiään.
Kojamo arvioi konsernin liikevaihdon kasvavan vuonna 2023 edellisestä vuodesta 7-8 prosenttia, aiemman arvion ollessa 7-9 prosenttia. Lisäksi yhtiö arvioi konsernin kassavirran ennen käyttöpääoman muutosta vuonna 2023 olevan 162-168 miljoonaa euroa, ilman kertaluonteisia kuluja. Aiempi arvio oli 158-167 miljoonaa euroa.
Näkymät perustuvat yhtiön johdon arvioon liikevaihdon kehityksestä, kiinteistöjen ylläpitokuluista ja korjauksista, hallintokuluista, rahoituskuluista, maksettavista veroista ja valmistuvasta uudistuotannosta sekä johdon näkemykseen toimintaympäristön kehityksestä.
Näkymissä on otettu huomioon arvio vuokrausasteesta ja vuokrien kehityksestä sekä valmistuvien asuntojen määrästä. Lisäksi näkymissä on otettu huomioon toteutetun eurobondien takaisinoston tulos ja katsauskauden jälkeen tehdyn rahoitusjärjestelyn vaikutus kassavirtaan ennen käyttöpääoman muutosta.
Kojamon toimitusjohtaja Jani Nieminen kertoo, että konsernin vuoden kolmannella neljänneksellä liiketoiminta kehittyi ennakoidusti. Liikevaihto ja nettovuokratuotto kasvoivat, ja vuokrausaste parani edellisvuodesta. Tase säilyi vahvana.
Kesän ja syksyn aikana vuokramarkkina on ollut odotetun mukaisesti aktiivinen, ja kumulatiivinen vuokrausasteemme parani. Vuoden kolmannella neljänneksellä Kojamon vuokrausaste nousi yli 94 prosenttiin.
”Aiempina vuosina aloitettujen rakennusprojektien vuokra- ja omistusasuntoja valmistuu markkinassa runsaasti vielä kuluvana vuonna. Omistusasuntokauppa on vaimeata kasvattaen myymättömien uudisasuntojen määrää, ja sijoittajien kiinnostus uusiin vuokra-asuntoinvestointeihin on erittäin vähäistä. Valmistuvien vuokra-asuntojen tarjonta jatkunee korkeana ensi vuoden alkupuolelle asti, mutta vähenee sen jälkeen voimakkaasti”, Nieminen ennustaa.
Asuntojen tarjonta tulee olemaan ”erittäin alhainen”
Uusien asuntoaloitusten määrä on romahtanut kuluvan vuoden aikana eikä tällä hetkellä ole havaittavissa merkkejä aloitusmäärien merkittävästä kasvusta ensi vuonna.
”Tämä tulee näkymään koko asuntomarkkinassa lähivuosina erittäin alhaisena uuden tarjonnan määränä”, toimitusjohtaja toteaa.
Niemisen mukaan supistuva asuntotarjonta sekä kaupungistumisen ja maahanmuuton jatkuminen tulevat vaikuttamaan positiivisesti vuokramarkkinaan.
”Supistuva tarjonta sekä kohonneet ylläpidon ja rahoituksen kustannukset näkyvät todennäköisesti vuosina 2024-2025 markkinoilla aikaisempaa voimakkaammin kohoavina vuokrina”, hän arvioi.
Kojamon elokuussa julkistettu säästöohjelma etenee Niemisen mukaan suunnitelman mukaisesti.
”Tavoitteenamme on saada vuodelle 2024 yhteensä 43 miljoonan euron säästöt kuluissa ja investoinneissa, joista kulujen osuus on 18 miljoonaa euroa. Säästöohjelmaan liittyneet henkilöstön muutosneuvottelut on saatettu loppuun tavoitteiden mukaisesti lokakuussa.”
Kojamo ei toistaiseksi käynnistä uudishankkeita tai uusia ajanmukaistamishankkeita, vaan keskittää korjaustoiminnan tukemaan vuokrausta.
”Katsauskauden lopulla meillä oli rakenteilla vielä 779 asuntoa, joista suurin osa valmistuu tämän vuoden puolella.”
Osana yhtiön taloudellista tilannetta vahvistavia toimenpiteitä yhtiön hallitus päätti, että se tulee esittämään kevään 2024 yhtiökokoukselle, ettei osinkoa vuodelta 2023 jaettaisi.
Katsauskauden jälkeen Kojamo teki pohjoismaisten pankkien kanssa 425 miljoonan euron suuruisen vakuudellisen syndikoidun lainan.
”Olimme jo aiemmin toteuttaneet rahoitusjärjestelyt vuoden 2023 aikana erääntyville lainoille, ja nyt toteutetulla rahoituksella katetaan vuonna 2024 erääntyvät lainat mukaan lukien kesäkuussa erääntyvä joukkovelkakirjalaina”, Nieminen kertoo.
