Rakentamisen äkkijyrkkä sukellus jatkuu, sillä sekä rakennustuotanto että myönnettyjen rakennuslupien määrä jatkaa selvässä laskussa.
Tilastokeskuksen mukaan uudisrakentamiseen myönnettiin rakennuslupia elo-lokakuun 2023 aikana yhteensä 6,0 miljoonaa kuutiometriä, joka oli 36 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin. Rakennuslupia myönnettiin vuoden 2023 elo-lokakuussa 4 462 asunnolle, joka oli 45 prosenttia vähemmän kuin vuotta aiemmin.
Asuntovälittäjä Vuokraturvan hallituksen puheenjohtaja Timo Metsola on sitä mieltä, että erityisesti taloyhtiölainat ja niiden parissa vuodessa moninkertaistuneet korkokulut ovat saaneet ostajat varovaisiksi.
”Myymättömiä uusia asuntoja on paljon, ja niiden kauppa on hyvin hidasta tai pysähdyksissä. Tilanteen vaikeutta ja poikkeuksellisuutta kuvaa se, että ympäri Suomea on yksittäisiä uudiskohteita, joiden asunnot eivät mene kaupaksi edes pelkällä taloyhtiölainaosuudella”, Metsola toteaa blogissaan.
Tilanne on erikoinen. Metsolan mukaan asuntokauppoja ei synny edes nollan euron kauppahinnalla, koska ostajan pitäisi ottaa vastuulleen uuteen asuntoon liittyvä taloyhtiölaina.
Metsolan mukaan äärimmäisessä tapauksessa kauppahinta voi tällaisissa tilanteissa olla jopa negatiivinen, eli myyjä maksaa ostajalle, jotta kauppa syntyy.
”Tämä hyvin erikoisen kuuloinen ilmiö tuli takavuosina tutuksi tietyistä golfosakkeista, joita ei saatu kaupaksi kuin maksamalla ostajalle siitä, että ostaja suostuu ottamaan osakkeet omistukseensa.”
Metsolan mukaan suurista taloyhtiölainoista, niiden paisuneista hoitokuluista sekä myös naapureiden taloyhtiölainoihin ulottuvasta yhteisvastuusta on tullut peikko, joka on pelästyttänyt asuntokaupan pahanpäiväisesti.
Miksi taloyhtiölainat ovat ongelma?
Metsolan mukaan onkin täysin mahdollista, että kun vapaarahoitteinen asuntorakentaminen lopulta lähtee jälleen nousuun, uudet talot rakennetaan kokonaan ilman nyt lähes kirosanaksi muodostuneita taloyhtiölainoja.
Rakentamisen nousu saattaa käynnistyä ensivaiheessa taloyhtiöillä, joissa ei ole taloyhtiölainaa. Metsolan mukaan samaan aikaan luultavasti edelleen roikkuu pitkään myynnissä olleita uudiskohteita, jotka eivät taloyhtiölainojen ja hintatason takia mene kaupaksi.
”Jos näin käy, kyseessä olisi sekä kuluttajien että rakennusliikkeiden kannalta perustavanlaatuinen muutos”, hän toteaa.
”Aiemmin rakennusliikkeet saivat asunnoistaan jopa satumaisen kovia hintoja, kun suuri yhtiölaina painoi varsinaisen kauppahinnan alas ja asunnon todellinen hinta hämärtyi. Lisäksi taloyhtiölainoissa oli usein aluksi muutama vuosi lyhennysvapaata, jolloin todelliset asumiskustannukset hämärtyivät myös. Asunnon hinnan näennäisen halvaksi taikova kokonaisuus viimeisteltiin tonttirahaston vuokratontilla, jonka vuokrankorotus- ja lunastusehtoja ostaja ei ymmärtänyt tai edes kunnolla tiennyt.”
Tämä asetelma muuttui korkojen nousun myötä. Asunnon ostajat alkoivat ymmärtää nämä ”häivytetyt riskit” vasta kun ne kaatuivat päälle, Metsola väittää.
Metsolan mukaan yhä edelleenkin uusien asuntojen epäedullisiin tontinvuokrasopimuksiin liittyvät riskit ymmärretään edelleen heikosti, koska ne tulevat esiin hitaammin kuin taloyhtiölainojen riskit.
Taloyhtiölainat ovat ongelmallisia myös siksi, että osakkeet joutuvat kantamaan muiden osakkaiden riskejä. Jossa osakkaalle tulee maksuvaikeuksia, muut osakkaat ovat yhdessä vastuussa myös hänen taloyhtiölainastaan, Metsola muistuttaa.
”Vaikka olisit itse oman taloyhtiölainaosuutesi jo maksanut, voit silti pahimmillaan joutua myös naapureidesi taloyhtiölainaosuuksien maksumiehiksi.”
Pitäisikö taloyhtiölainat kieltää?
Metsolan mukaan syntynyt tilanne antaisi lainsäätäjälle luontevan mahdollisuuden kieltää uudiskohteiden taloyhtiölainat kokonaan, koska ainakin väliaikaisesti niiden käyttö seuraavaksi käynnistyvissä kohteissa on luultavasti muutenkin loppumassa tai ainakin hiipumassa.
Hänen mukaansa suurten taloyhtiölainojen haitat ja riskit ovat todella vaikeita ennakoida ja hahmottaa etukäteen. Siksi uusien asuntojen taloyhtiölainat sopivat Metsolan mielestä varsin huonosti maallikkojen käymään kuluttajakauppaan, jota kovan rahan uudisasuntojen kauppa pääosin on.
”Tavalliset ihmiset ottavat omassa taloudessaan valtavia riskejä, joita eivät ymmärrä ottavansa. Tilanne on varovaisesti arvioidenkin kaukana optimaalisesta.”
Metsola näkisi taloyhtiölainojen kieltämisessä hyviä puolia.
”Syntyneen akuutin ongelmatilanteen positiivisena seurauksena voisi kuitenkin nyt olla mahdollisuus suurempaankin muutokseen uusien asuntojen taloyhtiölainojen kieltämisen muodossa. Tällainen muutos olisi nimittäin korostetun tärkeää ajoittaa oikein, ja juuri nyt voisi olla otollinen hetki.”
Uusien asuntojen hintoja ja niissä asumisen tulevia kustannuksia saattaisi olla asunnonostajan helpompi hahmottaa, vertailla ja ennakoida, jos uusien asuntojen taloyhtiölainat eivät olisi sallittuja, Metsola pohtii.
Taloyhtiölainat tekevät niin ostajan, myyjän, rakennusliikkeen, rahoittajapankin kuin yhteiskunnankin tilanteesta epävakaamman ja vaikeammin ennustettavan kuin mitä on yleisesti kuviteltu.
Jos taloyhtiölainojen täyskielto olisi liian radikaali toimenpide, hieman kevyempi vaihtoehto olisi laskea uusien asuntojen taloyhtiölainan enimmäismäärä 60 prosentista esimerkiksi 30 prosenttiin, Metsola kertoo.
”Silloin uudet valmistuvat talot eivät olisi ylivelkaisia, ja taloyhtiölaina jäisi kuitenkin tiettyyn nykyistä pienempään rooliin ratkaisemaan muun muassa rakennusliikkeiden rahoitustarpeita.”
