Kauppalehti uutisoi maanantaina 22.4. keravalaisesta taloyhtiöstä, joka oli jättänyt konkurssihakemuksen maksukyvyttömyyden vuoksi. Yhtiöllä oli maksamattomia laskuja ja vastikerästejä, ja velkaa yhtiöllä oli viime vuoden lopussa yli 1,2 miljoonaa euroa sekä sen päälle korjausvelkaa noin miljoona euroa.
Lisäksi taloyhtiön osakkaat olivat myyneet asuntojen hallintaan oikeuttavia osakkeita sellaisille tahoille, joilla ei ole aikomustakaan maksaa vastikkeita taloyhtiöille. Vastikerästien vuoksi taloyhtiö oli joutunut ottamaan osakkaiden hallinnassa olevia huoneistoja taloyhtiön hallintaan.
Vastikerästeistä aiheutuvat ongelmat saattavat kasvaa taloyhtiöissä tulevina vuosina, sillä vastikkeisiin kohdistuu nyt nousupaineita.
Kiinteistönvälitysalan Keskusliitto selvitti hoitovastikkeiden kehitystä asuntokaupan kohteina olleissa taloyhtiöiden asunnoissa vuosina 2021–2023.
Omalla tontilla olevien taloyhtiöiden asuntojen hoitovastikkeet ovat nousseet vuodesta 2021 viime vuoteen verrattuna 7,9 prosenttia ja vuokratontilla olevissa taloyhtiöissä jopa 12,4 prosenttia.
Nousu on siten ollut merkittävää. Kiinteistövälitysalan keskusliiton toimitusjohtaja Tuomas Viljamaa kertoo, että käytännössä sadan neliön perheasunnossa ja omalla tontilla olevassa taloyhtiössä hoitovastike on noussut kahdessa vuodessa kuukausitasolla noin 30 euroa ja vuokratontilla olevissa taloyhtiöissä nousu hoitovastikkeessa on ollut samanlaisessa asunnossa lähes 50 euroa.
Ongelmat saattavat alkaa kasaantua pelkistä maksamattomista vastikkeista
Taloyhtiön konkurssi on usein monen eri tekijän summa.
”Tyypillisesti taustalla on tähän asti ollut jokin erityinen ongelma, joka katkaisee huonossa jamassa olevan taloyhtiön selän: suuri tonttivuokran korotus, maakaasun voimakas hinnannousu, poikkeuksellisen iso tyhjäksi jäänyt liiketila tai kokonaan saamatta jäävä pankkilaina, kun kaikki olisi pakko korjata kerralla”, kertoo Isännöintiliiton toimitusjohtaja Mia Koro-Kanerva.
Isännöintiliitto varoittaa tiedotteessaan, että taloyhtiöiden mahdolliset konkurssit eivät ole vain syrjäseutujen ongelma, vaan ongelmiin taloyhtiö voi ajautua myös pääkaupunkiseudulla ja muissa kasvukeskuksissa.
Koro-Kanervan mukaan aiemmin nämä taloyhtiöt ovat sijainneet myös selkeästi taantuvalla alueella. Keravan tapauksessa mitään tällaista erityistä ”pommia” ei kuitenkaan ollut ja alue on suhteellisen keskeinen.
Vastikerästit saattavat kuitenkin aloittaa kierteen, jossa kasvuseudullakin sijaitseva taloyhtiö saattaa ajautua konkurssiin.
”Ongelmat olivat alkaneet kasautua maksamattomista vastikkeista, joita ei ole saatu perittyä taloyhtiölle edes perinnän tai hallintaanoton avulla. Jos taloyhtiön talous on jo lähtökohtaisesti heikko, yhtiö elää kädestä suuhun ja lainaa ei saada, tästä lähtee lumipalloefekti, jonka päätepiste voi pahimmassa tapauksessa olla taloyhtiön konkurssi ja tämä riski koskee kaikkia Suomen alueita”.
Taloyhtiön lainakelpoisuus on kaiken a ja o
Isännöintiliiton mukaan taloyhtiölle on ensiarvoisen tärkeää huolehtia siitä, että taloyhtiö säilyy pankin silmissä lainoituskelpoisena. Tämä kulkee käsi kädessä myös sen kanssa, että asunnoille löytyy jatkossakin kiinnostuneita ostajia.
Asuntoa ostaessa kannattaa lainoituskelpoisuutta selvittää yhtiön papereista ja niitä tuntevalta välittäjältä.
”Lainoituskelpoisuus varmistetaan sillä, että yhtiössä on laadukas isännöinti ja aktiivinen hallitus, jotka huolehtivat korjaukset ja kiinteistön ylläpidon ajallaan ja sen, että korjaushistoria ja tulevat korjaukset suunnitellaan, toteutetaan ja dokumentoidaan”, sanoo Koro-Kanerva.
Taloyhtiöön ei saisi päästä kertymään vastikerästejä eikä kroonista ylimääräisten vastikkeiden perimistä, joilla paikataan jatkuvasti alijäämäistä budjettia.
Ostajan kannattaa tarkistaa omistajat
Koro-Kanervan mukaan paljon keskusteluissa olleita asuntosijoittajia on turha syyllistää taloyhtiöiden ongelmista, vaikka keravalaisessa taloyhtiössä he olivatkin merkittävässä osassa.
”Riskin asuntosijoittajat muodostavat vasta, jos joku heistä omistaa monia asuntoja samasta taloyhtiöstä tai taloyhtiön osakkaista suurin osa on sijoittajia. Taloyhtiöiden osakeluettelot ovat julkisia asiakirjoja ja niihin voi tutustua ennen asunnon hankkimista, joskaan ne eivät suoraan kerro, kuka osakkaista on sijoittaja.”
Asunnon ostajan voi olla hyvä perehtyä yhtiön osakeluetteloon ennen ostopäätöstä, jos haluaa tietää, onko taloyhtiössä paljon asuntosijoittavia yrityksiä tai useamman asunnon omistajia, Koro-Kanerva neuvoo.
”Jos omistaminen on keskittynyttä, tämä voisi olla jonkinlainen riski siinä tapauksessa, että kyseinen taho ei suorittaisi vastikkeita taloyhtiölle. Yksittäinen maksamaton vastike ei horjuta taloyhtiön taloutta, mutta useampi samanaikainen maksamaton vastike voi olla jo isohko summa ja varsinkin jos maksut jäävät suorittamatta pitkäksi aikaa.”
Asunto-osakeyhtiölakiin toivotaan helpotusta hallittuun alasajoon
Asunto-osakeyhtiönselvitystilan ja konkurssia koskevan sääntelyn päivittäminen tämän päivän haasteiden tasalle on ollut Isännöintiliiton keskeinen vaikuttamistavoite.
Isännöintiliitto haluaa vaikuttaa nyt päivitettävänä olevassa asunto-osakeyhtiölaissa siihen, että taloyhtiön hallittuun alasajoon olisi selkeä toimintapa, jos näyttää siltä, että taloyhtiöllä ei ole enää tulevaisuutta.
”Voidaan sanoa, että mitä vähemmän on järkeviä keinoja taloyhtiön hallittuun alasajoon, sitä suurempana vaarana voi olla, että asunto-osakkeita myydään epämääräisille tahoille, jotta päästään ongelmaosakkeesta eroon”, Koro-Kanerva kertoo.
Asunnon ostajalla ei välttämättä ole aikomustakaan maksaa yhtiövastikkeita. Koro-Kanervan mukaan liikehuoneistojen puolella tästä on ollut jo merkkejä nähtävissä. On hänen mukaansa epätoivottava kehityssuunta, jos ilmiö yleistyy ja laajenee.
