Kojamo on painanut voimakkaasti jarrua asuntotuotannossaan.
Kojamo on Suomen suurin yksityinen asuntosijoitusyhtiö sijoituskiinteistöjen käyvällä arvolla mitattuna. Yhtiö tarjoaa vuokra-asuntoja ja asumiseen liittyviä palveluja vuokralaisille Suomen kasvukeskuksissa.
Kojamon kiinteistöportfolioon kuului maaliskuun lopussa 40 860 vuokra-asuntoa, kun vuotta aiemmin asuntoja oli 39 550. Kojamon sijoituskiinteistöjen käypä arvo maaliskuun lopussa oli 8,1 miljardia euroa. Sijoituskiinteistöihin sisältyvät sekä valmiit asunnot että kehityshankkeet ja maa-alueet.
Kojamon haasteena on Suomen vuokra-asuntojen ylitarjonta.
Yhtiön toimitusjohtaja Jani Nieminen kertoo, että vuokra-asuntojen kysynnän ja tarjonnan tasapainottuminen on vielä kesken.
”Vaikka uusien aloitusten määrä on jo parin vuoden ajan ollut poikkeuksellisen alhainen, valmistui markkinaan runsaasti aikaisemmin aloitettuja kohteita. Tämän takia vuokra-asuntojen tarjonta on edelleen runsasta”, Nieminen kertoo yhtiön tammi-maaliskuun tulosraportin yhteydessä.
Kuitenkin vuokramarkkinoilla käynnissä olevien projektien valmistuttua asuntotarjonnan vähenemisen odotetaan alkavan eikä uutta tarjontaa valmistu merkittävässä määrin seuraavan kahden vuoden aikana, Nieminen ennustaa.
Ylitarjonnan korjaantuminen antaa tilaa vuokrien korotuksille
Kojamo luottaakin nyt siihen, että vuokra-asuntojen ylitarjontaongelma korjaantuu asteittain rakennustuotannon laskun myötä.
Asuntoaloitusten määrä romahti viime vuonna arviolta 17 500 aloitettuun asuntoon, mikä on lähes 20 000 asuntoa edellisvuotta vähemmän.
Käännettä tuotannon kasvuun ei ole vielä näkyvissä. Rakennusteollisuus RT:n maaliskuussa julkaiseman suhdannekatsauksen mukaan asuntoaloitusten ennustetaan laskevan edelleen vuonna 2024 ja kääntyvän heikkoon kasvuun vasta vuonna 2025.
Asuntoja on kuitenkin vielä runsaasti tarjolla aiemmin aloitetun tuotannon valmistuessa alkuvuodesta, mutta asuntoaloitusten romahdus ja pitkät rakennusajat johtavat RT:n mukaan asuntovajeeseen. Samaan aikaan kun tarjonta jää alhaiseksi, kysynnän odotetaan nousevan ensi vuonna voimakkaan kaupungistumisen, hyvän tulokehityksen, kotitalouksien patoutuneiden asuntotarpeiden ja korkojen laskun myötä.
Nordea arvioi maaliskuussa julkaisemassaan asuntomarkkinakatsauksessa, että valmistuvissa asunnoissa nähtäisiin pohjakosketus tämän vuoden elokuussa. Ylitarjontatilanteessa on alueellista vaihtelua. Kysynnän ja tarjonnan tasapainottumisen jälkeen nähdään voimakkaampaa vuokrien kasvua, mutta tänä vuonna on jo odotettavissa nousua.
Kojamo jäädyttänyt kehityshankkeet
Kojamo on vuokra-asuntojen ylitarjonnan vuoksi painanut voimakkaasti jarrua omassa asuntotuotannossaan.
Kojamolla oli kuluvan vuoden maaliskuun lopussa käynnissä vain yksi kehityshanke, josta valmistuu kesäkuun loppuun mennessä 113 Lumo-kotia, Nieminen kertoo.
Tarjonnan lasku mahdollistaa toimitusjohtajan mukaan myös vuokrankorotukset.
”Olemme alkuvuonna tehneet viime vuosia suurempia vuokrankorotuksia, ja tarjonnan kääntyessä laskuun vuokrankorotusmahdollisuuksien odotetaan paranevan edelleen.”
Viime syksynä Kojamon aloittama säästöohjelma etenee suunnitelman mukaisesti.
”Henkilöstön lomautukset ovat toteutuneet, ja olemme vähentäneet investointejamme merkittävästi rajoittuen aiemmin aloitettujen kehityshankkeiden ja ajanmukaistamisinvestointien loppuunsaattamiseen sekä vuokrausta tukeviin korjauksiin.”
Vahva tase päämääränä
Säästöohjelmaa Kojamo on perustellut sillä, että vaikka yhtiön taloudellinen asema ja tunnusluvut ovat tällä hetkellä hyvät, toimintaympäristön ja rahoitusmarkkinoiden epävarmuus on jatkunut. Yhtiö näkee tärkeäksi tehdä ennakoivia toimenpiteitä nyt, jotta tilanne myös säilyy vahvana ja luottoluokitus investment grade -tasolla.
Tammikuussa Kojamo laski liikkeeseen 200 miljoonan euron suuruisen vakuudettoman joukkovelkakirjalainan. Tämä oli ensimmäinen merkittävän kokoinen euromääräinen asuntosijoitusyhtiön tekemä liikkeeseenlasku vuoden 2022 jälkeen.
Lisäksi Kojamo teki maaliskuun lopussa 250 miljoonan euron suuruisen vakuudellisen pankkirahoituksen kolmen yhteistyöpankkinsa kanssa.
Kevään yhtiökokouksessa päätettiin Kojamon hallituksen ehdotuksen mukaisesti, että osinkoa vuodelta 2023 ei jaeta yhtiön taloudellisen aseman vahvistamiseksi.
Kojamon liikevaihto, nettovuokratuotto sekä voitto ennen veroja kasvoivat vuoden ensimmäisellä neljänneksellä. Kiinteistöyhtiöille tärkeä mittari, kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta, kuitenkin laski vertailukauteen nähden 16,7 prosenttia erityisesti rahoituskulujen ja kylmästä talvesta johtuvan ylläpitokulujen kasvun takia.
Sijoituskiinteistöjen käypä arvo ei muuttunut merkittävästi katsauskauden aikana.
