Pelko luottoluokituksen laskusta herätti Cityconin taseen tervehdyttämiseen.
Päivittäistavaraketjujen omistamiseen Pohjoismaissa ja Virossa keskittyvä kiinteistösijoitusyhtiö Citycon ei ole viime vuosina juurikaan ilonaiheita omistajilleen tarjonnut. Viidessä vuodessa yhtiön osake on syöksynyt 58 prosenttia ja viimeisen vuodenkin aikana 23 prosenttia eli lähes neljänneksen.
Markkinoita ei ole ilahduttanut yhtiön korkea velkaantumisaste.
Eikä se ole ilahduttanut luottoluokittajaakaan. Viime helmikuussa Standard & Poor’s uhkasi laskea Cityconin luottoluokitusta. Luottoluokittaja vahvisti Cityconin BBB-investointitason luottoluokituksen, mutta muutti yhtiön näkymän vakaasta negatiiviseksi.
Yhtiö joutui pakon edessä järjestämään alennushintaisen ja hätäisesti järjestetyn suunnatun osakeannin, mikä ei monia piensijoittajia ilahduttanut.
Myös kohonnut korkotaso on tuonut luonnollisesti omat vaikeutensa kiinteistöyhtiön kassavirran luomiseen.
Jotain markkinoiden epäluottamuksesta yhtiötä kohtaan kertoo, että Cityconin tasepohjainen P/B-arvostuskerroin on vain 0,45x. Vaikka kiinteistösijoitusyhtiöillä tasepohjaiset arvostuskertoimet ovat tyypillisesti alhaisia, on Cityconin osake lyöty maan rakoon.
Citycon haluaa välttää luottoluokituksen laskun
Kesä ja alkusyksy ovat tuoneet kuitenkin auringonsäteitä Cityconin liiketoimintaan.
Vuoden 2023 tilinpäätöksen yhteydessä Citycon kertoi tavoitteet myydä keskuksia ja karsia kuluja taseen ja kassavirran vahvistamiseksi. Tavoitteena on hyvän luottoluokituksen säilyttäminen.
Yhtiön strategia on selkeä. Se hakee kiinteistöjä sijainniltaan keskeisimmissä kaupungeissa, joissa kaupungistuminen on voimakasta. Keskuksien tulee olla hyvien joukkoliikenneyhteyksien äärellä. Yhtiö keskittyy kiinteistöihin, joissa on välttämättömyyshyödykkeisiin painottuva myymälä- ja palveluvalikoima ja kasvava osa kunnallisia palveluja.
Vuonna 2021 Citycon teki myös tärkeän strategisen linjauksen, jonka mukaan se pyrkii kehittämään kauppakeskustensa lähiympäristöön ja niiden päälle asuinrakentamista ja jopa hotelleja.
Taseen vahvistamiseen tähtäävästä strategiasta saatiin konkreettinen osoitus, kun yhtiö kertoi perjantaina allekirjoittaneensa sopimuksen, jolla se myy Oslossa sijaitsevan Trekanten-keskuksen noin 112 miljoonalla eurolla. Kauppahinta on lähellä keskuksen IFRS:n mukaista käypää arvoa pois lukien rakennusoikeuksien arvo. Kaupan arvioidaan toteutuvan syyskuun loppuun mennessä.
Myynti on osa Cityconin tavoitetta myydä kohteita noin 350 miljoonan euron arvosta tämän vuoden loppuun mennessä. Kaupasta saatavat varat on tarkoitus käyttää velan määrän pienentämiseen ja siten edelleen vahvistaa Cityconin investointitason tasetta.
”Divestointi osoittaa transaktiomarkkinoiden piristymisen ja sijoittajien kasvavan kiinnostuksen pohjoismaisia kiinteistöjä kohtaan. Divestointi on tärkeä toimi, joka edelleen vahvistaa Cityconin rahoituksen tunnuslukuja luoden samalla vahvan pohjan tuleville velkaantumisen vähentämiseen tähtääville toimille. Taseen vahvistaminen on meille keskeinen prioriteetti ja olemme sitoutuneita saavuttamaan divestointitavoitteemme”, toteaa Cityconin kiinteistökehitysjohtaja Erik Lennhammar.
Toisella vuosineljänneksellä tulospetrausta
Myös yhtiön tulosriveillä näkyy oikea suunta.
Huhti-kesäkuussa Cityconin nettovuokratuotto nousi 11,9 prosenttia vertailukaudesta vajaaseen 55 miljoonaan euroon. Oikaistu operatiivinen tulos nousi vertailukaudesta 26 prosenttia 24,9 miljoonaan euroon.
Huhtikuussa Cityconin uutena toimitusjohtajana aloittanut Henrica Ginström kertoi toisen vuosineljänneksen tulosraportin yhteydessä, että yhtiön toteuttamat vuokralaisten myynnit ovat säilyneet erittäin vahvana. Se on osoitus yhtiön tavoitteesta keskittyä päivittäistavarakauppoihin ja julkisiin palveluihin ankkuroituihin keskuksiin, jotka sijaitsevat julkisen liikenteen solmukohdissa.
Ensimmäisen vuosipuoliskon vuokramaksuaste säilyi korkealla tasolla ja oli 98.
”Vuokralaiset hyötyvät kasvavista myynneistä, ja huolimatta vuokrien noususta vuokranosuus vuokralaisten liikevaihdosta on edelleen maltillisella tasolla, ollen keskimäärin 9,4 prosenttia”, Ginström totesi.
Yhtiön hyvä operatiivinen tulos on myös vaikuttanut positiivisesti kiinteistöjen käypiin arvoihin, toimitusjohtaja kertoi.
”Tuottovaatimukset nousivat hieman muutamissa suuremmissa kohteissamme, mutta indeksointien myötä kasvaneet kassavirrat enemmän kuin kompensoivat tämän vaikutuksen. Näemme, että kiinteistöjen arvostukset ovat vakaantuneet markkinoilla myös yleisesti.”
”Likviditeettipuskurin” vahvistaminen
Vuoden toisella vuosineljänneksellä Citycon jatkoi toimia myös rahoitusasemansa vahvistamiseksi. Yhtiö pidensi luottolimiittinsä ja kahden määräaikaislainan voimassaoloaikaa. Lisäksi yhtiöt toteutti toisen vuosineljänneksen aikana vuonna 2024 erääntyvän joukkovelkakirjan ennenaikaisen lunastuksen.
”Nämä olivat tärkeitä toimia luottoluokitusprofiilin parantamiseksi ja riittävän likviditeettipuskurin varmistamiseksi useiksi vuosiksi eteenpäin. Tärkeimpänä toteutimme onnistuneesti vuoden 2024 hybridilainamme vaihtotarjouksen, jossa vaihdoimme hybridilainamme uuteen hybridilainaan ja käteissuoritukseen. Tämä toimenpide alleviivaa sitoutumistamme säilyttää investointitason luottoluokitus ja vahvistaa Cityconin pääsyn pääomamarkkinoille”, Ginström summaa.
Toisen vuosineljänneksen aikana Citycon sai päätökseen Kongssenteretin myynnin hinnalla, joka oli lähellä keskuksen kirja-arvoa. Toimitusjohtajan mukaan yhtiö työskentelee useiden transaktioiden parissa.
”Taseen vahvistaminen on meille keskeinen prioriteetti ja olemme sitoutuneita saavuttamaan 350 miljoonan euron divestointitavoitteemme vuoden loppuun mennessä”, Ginström muistuttaa.
Toimenpiteet taseen rönsyjen myymisessä ja rahoitusaseman vahvistamisessa ovat saaneet sijoittajilta jonkinmoisen hyväksynnän. Osake on kivunnut puolessa vuodessa 8,7 prosenttia.
