Korko heitti kuperkeikkaa 2024 – sijoitusnäkymät 2025

On aika vetää vuosi 2024 yhteen – ja katsoa vähän tulevaan. Vuosi sitten kirjoitimme Näin koronnousu iskee kuluttajiin – kysyimme pankeilta ja analysoimme:

”Asuntolainojen yleisin viitekorko 12 kuukauden euribor on noussut vuodessa 3,0 prosentin tasolta 3,6 prosenttiin. Korkeimmat 4,1-4,2 prosentin kuukausitason havainnot nähtiin kesäkuusta syyskuuhun 2023.”

Viitekorko oli noussut alle kahdessa vuodessa nollasta 3,6 prosenttiin. Tuolloin arvioin karkealla tasolla, että asuntolainan korkokuluissa tämä tarkoitti jopa 2,2 miljardin euron vuositason maksun lisäystä mainitulla noin kahden vuoden aikavälillä.

OP:n mukaan markkinat odottivat 12 kuukauden euriborin olevan nyt vuoden 2024 lopussa noin 2,5 prosenttia ja ”koron odotetaan vakautuvan hieman sen yläpuolelle”. Nordean pääekonomisti odotti EKP:n ensimmäistä koronlaskua kesäkuulle 2024, jonka jälkeen korkea laskettaisiin 0,25 prosenttiyksikköä per vuosineljännes.

Nordean ennusteessa korot eivät laskeneet aivan yhtä nopeasti kuin markkinaennuste. Danske Bankin ekonomistit ennustivat vuosi sitten markkinakorkojen puolittuvan seuraavan kahden vuoden aikana.

EKP on laskenut ohjauskorkoaan kesäkuussa, syyskuussa, lokakuussa ja joulukuussa yhteensä 1,35 prosenttiyksikköä nykyiseen 3,15 prosenttiin. Tässä on kyseessä perusrahoitusoperaatioiden korko, eli viikoksi pankeille tarjottavan vakuudellisen keskuspankkirahan hinta. Toinen keskeinen ohjauskorko on talletuskorko, jota on samassa ajassa laskettu 4,0 prosentista 3,0 prosenttiin.

Vastaavasti 12 kuukauden euribor on laskenut viime joulun 3,6 prosentista nykyiselle 2,5 prosentin tasolle, eli paljon. Markkinakorkojen laskun taustasyynä on inflaation hidastuminen ja sitä seurannus ohjauskorkojen lasku.

Kauppalehden toimittaja Olli Herrala kirjoitti 16.12.2024 korkonäkymistä pankkien haastatteluihin perustuen:

”Markkinoilla odotetaan, että asuntolainojen viitekorkona yleisesti käytetty 12 kuukauden euribor on ensi syksynä 1,75 prosentin tasolla. Tällä haavaa se on noin 2,40 prosenttia, joten pudotus olisi huomattavan selvä.

Jos rohkeimmat odotukset toteutuvat, ihmiset saavat vuoden kuluttua asuntolainaa marginaaleineen alle 2,50 prosentin hintaan.”

Jutun mukaan yhä useampi ekonomisti arvioi, että EKP:n ohjauskorko voisi laskea ensi vuoden aikana jopa 1,5 prosenttiin.

Kuluttajilla jää lisää rahaa käyttöön

Vielä kesäkuun kolumnissa taivastelin, että euribor ei ollut lähtenyt niin nopeaan laskuun kuin mitä vuodenvaihteessa ennakoitiin:

”Asuntolainakannan keskikorko oli lokakuussa 3,97 prosenttia ja se on joulukuusta lähtien pysytellyt hyvin vakaasti 4,07-4,08 prosentin tasolla. Vuoden 2022 lokakuussa samainen korko oli vain 1,54 prosenttia.”

Tämän jälkeen kaikki muuttui, eli korkotaso lähti nopeaan laskuun.

Katsotaan vastaavaa dataa asuntolainakannan keskikorosta. Kotitalouksien asuntolainakannan korkohuippu ajoittui joulukuun 2023 ja toukokuun 2024 väliselle jaksolle ollen 4,07-4,08 prosenttia. Tämän jälkeen lainakannan keskikorko on laskenut kuukausi kuukaudelta kiihtyvästi tasolle 3,77 lokakuussa 2024.

Lasku on jatkunut tämän jälkeenkin, koska korkoja päivitetään asuntolainoissa pääsääntöisesti 12 kuukauden välein. Uusissa asuntolainasopimuksissa keskikorko oli lokakuussa 3,45 prosenttia, kun sama luku joulukuussa 2023 oli 4,28 prosenttia.

Kotimaan rahalaitosten asuntolainakanta kuluttajille on noin 106 miljardia euroa. Arvioin vuosi sitten, että lainakannasta yli 60 miljardia olisi sellaista, jossa koronnousu vaikuttaa kuukausittaisiin lainanhoitokuluihin täysimääräisesti. Tällöin vuodessa tapahtunut 0,3 prosenttiyksikön keskikoron lasku olisi vapauttanut pääomia vähintään noin 200 miljoonaa euroa vuositasolla.

Koska viitekoron laskun heijastuu viiveellä lainakorkoihin ja koska koronlasku vaikuttaa ainakin osittain myös muun osan asuntolainakannasta lainanhoitokuluihin, pääoman vapautuminen jatkuu kuukausi kuukaudelta ainakin alkuvuonna 2025 ja voi nousta kumulatiivisesti 0,5-1,0 miljardiin ensi vuoden aikana verrattuna viime vuodenvaihteeseen.

Kotimaan rahalaitosten 109 miljardin yrityslainakannassa muutos on todennäköisesti samankaltainen, eli yritysten lainanhoitokulut pienenevät.

Ei samppanjapullojen poksauttelulle

Kuuntelin viikonloppuna kiintoisaa Ostan asuntoja -podcastia. Podcastin vetäjä, kokenut asuntosijoittaja Harri Huru keskusteli kiinteistösijoitus- ja palveluyhtiö Investors Housen toimitusjohtaja Petri Roinisen kanssa.

”Rahoitettavuus ja sen merkitys ja että sen kanssa tekee työtä vähän samalla tavalla kuin asuntojen vuokrattavuuden kanssa, on jäätävän tärkeää”, Roininen toteaa kohdassa 50 minuuttia.

Hänen mukaan luottamusta rahoittajan kanssa pitää rakentaa kuukaudesta ja vuodesta toiseen. Kun luottamusta on rakennettu, se kestää pieniä vaikeuksiakin.

”Kun kaikki tuntuvat olevan jostakin asiasta herttaisen yksimielisiä, niin minulla syttyy lamppu, että pistäisi kysyä, että onkohan se jälleen kerran juuri nyt noin”, Huru aprikoi ja viittaa muun muassa siihen, että monien mielestä nollakorkoaikaan ei ole enää paluuta.

Roinisen mukaan tällä hetkellä on hyvin vuokra-asuntoja tarjolla, mutta uusia ei käynnistetä juurikaan. Hän näkee ajan olevan suotuisa rakennusoikeuksien hankkimiselle ja asuinkerrostalojen rakentamiselle toki sijainnista riippuen.

”Ei ole ollenkaan pois suljettu, että vuonna 2027 meillä olisikin taas pieni pula vuokra-asunnoista, koska tietyt kasvualueet kasvavat ja uusia ei tule”, hän toteaa.

Huru pitää omine sanojensa mukaan ”yksinkertaista tukkimiehen kirjanpitoa” joka maanantai kirjaamalla tiettyjä lukuja ylös.

”Helsingissä on ennätysmäärä yksiöitä tarjolla. Ei ole minkäänlaista näkymää siitä, että sinne olisi valtava muuttoliike. Tampereella on selvästi yli sata yksiötä vähemmän tarjolla viikosta toiseen kuin vuosi sitten, eli hyvin eri tahtiin kulkevat kasvukolmion kärkikaupungit, jotka on aina ympätty yhteen, että ne kulkevat megatrendin kanssa samaan tahtiin.”

”Ihan selvää on se, että kaikki ne, joilla on muuttuvakorkoisia lainoja ja me nähdään, että euriborit laskevat, niin sieltä tulee parannusta kassavirtoihin, mutta se missä minulla on hyvin erilainen näkemys ja kokemuspohja, miten valtavirta-asiantuntijat tuntuvat niitä samppanjapulloja korkkaavan jokaisesta keskuspankin huonontuvasta talousennusteesta, kun he odottavat että se tarkoittaa laskevaa keskuspankin ohjauskorkoa.”

Huru näkee mieluummin ympäristön, jossa talous menee parempaan suuntaan ja kestää korkeampia korkoja – ei niin päin, että taloudet menisivät parempaan suuntaan silloin, kun annetaan huonompia talousennusteita ja kun kasvu- ja inflaatio-odotukset ovat matalampia ja matalampia.

”Ne eivät minulle indikoi sellaista, että nyt korkataan samppanjapullot ja nyt lähtee”, Huru tiivistää kohdassa 38 minuuttia.

Suomen pörssi houkuttelee

Henkilökohtaisesti en näe mitään syytä, miksi kotimaan pörssiä pitäisi karttaa.
Kaikkein tärkein mittari on yhtiöiden liiketaloudellinen suorituskyky.

Katsotaan kotimaan isoimpien pörssiyhtiöiden sijoitetun pääoman tuoton ennusteet 2025 sekä vastaavasti P/E-luku ja osinkotuotto tilikauden 2025 ennusteilla ja nykykursseilla laskettuna, analyysiyhtiö Inderesin arvioimina.

Markkina-arvoltaan 16 isointa – kaikki yli 3,5 miljardia euroa – yhtiötä ovat Nordea, Kone, Nokia, Sampo, UPM, Fortum, Wärtsilä, Neste, Stora Enso, Metso, Kesko, Elisa, Orion, Konecranes, Valmet ja Huhtamäki.

Toimialahajautusta ei saa näillä kattavasti, mutta maantieteellistä hajautusta saa jopa globaalisti. Seuraavilla yhdeksällä yhtiöllä on merkittävää liiketoimintaa niin Euroopassa, Amerikassa kuin Aasiassa: Kone, Nokia, UPM, Wärtsilä, Stora Enso, Metso, Konecranes, Valmet, Huhtamäki.

16 yhtiön keskimääräinen ennustettu sijoitetun pääoman tuotto on erinomainen 17 prosenttia. Alle kymmenessä ovat Stora Enso, Nokia ja Neste. Muiden peruskannattavuutta voi luonnehtia vähintään hyväksi.

P/E-luku on keskimäärin 15. Korkein lukema 21 on Koneella ja Orionilla; muilla arvostustaso alittaa 20.

Keskimääräinen osinkotuotto on jopa 4,8 prosenttia. Matalimmat havainnot ovat Stora Ensolla 2,6 ja Wärtsilällä 3,2 prosenttia. Korkeimpia vähintään kuuden prosentin osinkotuottoja tilikaudelta 2025 ennakoidaan Nordealle, Fortumille, Valmetille ja UPM:lle.

Mitä muuta katson vuonna 2025?

Katson juuri niitä yhtiöitä, jotka hyötyvät kuluttajan paremmasta tilanteesta, esimerkkeinä vähittäiskauppa, elintarviketeollisuus sekä ravintola- ja matkailuala. Matalampi korkotaso on omiaan vaikuttamaan positiivisesti myös pääomaintensiivisille aloille, kuten kiinteistösijoittamiseen ja rakentamiseen. Toki yrityskohtainen riski vaikuttaa myös rahoituskustannuksiin.

USA:n ja Kiinan tullipolitiikka ja sen mahdolliset vaikutukset esimerkiksi USA:n inflaatiota nostavasti tai Suomen vientiyhtiöiden kysyntää laskevasti ovat alkavan vuoden kysymysmerkkejä ja samalla riskejä. Riskinä on myös yleinen geopolitiikka seurannaisvaikutuksineen.