Isännöintiliiton keräämän kyselyaineiston perusteella eniten väärinkäsityksiä liittyy huoltotöihin, eli osa taloyhtiöiden osakkaista ei tiedä, mitkä asiat kuuluvat asukkaalle ja mitkä taloyhtiölle. Isännöintiliiton Talousbarometri toteutettiin syyskuussa 2024. Kyselyyn vastasi yhteensä 343 isännöinnin ammattilaista eri puolilta Suomea.
Isännöinnin näkökulmasta moni haaste, ongelma ja solmu olisi vältettävissä, jos asumisen taidot olisivat asukkailla hallussa paremmin.
Harmaita hiuksia aiheuttavat arkiset asiat, kuten vaikkapa bide-suihkun letkun uusiminen, joka on osakkaan vastuulla tai toisaalta vesihanat, jotka puolestaan ovat taloyhtiön vastuulla.
Kyselyn mukaan 94 prosenttia isännöitsijöistä on törmännyt asukkaan väärinkäsityksiin liittyen huoltotöihin ja kunnossapitovastuuseen.
”Tätä asiaa säännellään asunto-osakeyhtiölailla ja yhtiöjärjestyksellä. Nyrkkisääntö on se, että osakkaan on pidettävä kunnossa huoneistonsa sisäosat. Taloyhtiö taas on velvollinen pitämään kunnossa osakehuoneistojen rakenteet ja eristeet”, selventää Isännöintiliiton tutkimuspäällikkö Olli Rekonen.
Lisäksi yhtiön on pidettävä kunnossa lämmitys-, sähkö-, tiedonsiirto-, kaasu-, vesi-, viemäri-, ilmanvaihto- ja muut sen kaltaiset perusjärjestelmät.
Vastuunjakotaulukko kertoo yksityiskohtaisesti vastuut
Tämä on siis yleissääntö. Yksityiskohtaisempi vastaus löytyy taloyhtiön vastuunjakotaulukosta. Taloyhtiön vastuunjakotaulukko perustuu asunto-osakeyhtiölaissa määriteltyyn taloyhtiön ja osakkaan kunnossapitovastuujakoon rakennuksen osista. Se on alan yksityiskohtaisempi tulkinta lainsäännöksistä, ja siinä on hyvin tarkasti otettu kantaa kunnossapitovastuuseen.
Taloyhtiön yhtiöjärjestyksessä voi kuitenkin olla osin asunto-osakeyhtiölaista poikkeavia määräyksiä kunnossapitovastuun jakautumisesta osakkaan ja taloyhtiön kesken. Siksi oman yhtiön määräykset on hyvä tarkistaa vastuunjakotaulukon lisäksi myös yhtiöjärjestyksestä
Paljon ongelmia taloyhtiöissä aiheuttavat myös melu- ja järjestyshäiriöt. Niitä on tullut vastaan 79 prosentille isännöitsijöistä. Toistuvat ja jatkuvat häiriöt voivat johtaa huoneiston hallintaanottoon tai vuokrasuhteen päättämiseen.
”Kotona saa elää normaalia elämää, mutta toistuvaa tai jatkuvaa häiriötä ei kenenkään tarvitse sietää. Jos naapurin meluaminen häiritsee, kannattaa ensimmäisenä huomauttaa hänelle asiasta ja pyytää kiinnittämään asiaan huomiota. Harva ärsyttää naapureitaan tahallaan tai käyttäytyy piittaamattomasti muita kohtaan”, kertoo Rekonen.
Hallintaanotto keinona puuttua häiriöihin
Rekosen mukaan oma lukunsa ovat tilanteet, joissa melu ja häiriöt ovat toistuvia ja pitkäkestoisia.
”Näissä tapauksissa on hyvä olla yhteydessä isännöitsijään. Toistuva ja jatkuva häiriö voivat johtaa varoitukseen ja lopulta myös huoneiston hallintaanottoon tai vuokrasuhteen purkamiseen, jos tilanne ei muutu”, Rekonen neuvoo.
Asunto-osakeyhtiölaissa on säädetty mahdollisuudesta ottaa huoneisto määräajaksi taloyhtiön hallintaan esimerkiksi merkittävien meluhäiriöiden tai asukkaiden järjestysrikkomusten perusteella. Hallintaanoton uhka on tehokas keino häiriöiden lopettamiseen, mutta vain silloin, jos laissa tiukasti säädetyt menettelyn edellytykset täyttyvät.
Huoneiston hallintaanotto on valitettavasti keinona usein tehoton, sanoo Isännöintiliiton lakiasiantuntija Jenni Valkama.
”Hallintaanottoa ei juuri käytetä, koska siinä on taloyhtiölle monia haasteita. Se on prosessina hidas eikä sitä voi tehdä kevyin perustein. Ei taloyhtiö voi noin vain heittää ketään pihalle asunnosta, jos joku tai jotkut kokevat hänen elämäntapansa häiritseväksi”, Valkama huomauttaa.
Ongelmaksi voi tulla myös hallintaanotetun asunnon käyttö: taloyhtiöllä on velvollisuus vuokrata huoneisto, eikä vuokralaisen löytyminen ole välttämättä helppoa ainakaan kasvukeskusten ulkopuolella.
Maksuvaikeudet ovat lisääntymässä
Myös ongelmat vuokrien ja vastikkeiden maksamisessa ovat yleisiä. Kyselyn mukaan 76 prosenttia isännöitsijöistä on kohdannut niitä työssään ja alalta tulevien viestien mukaan määrä on nousussa.
”Tässä ei aina ole kyse siitä, etteikö ihminen osaisi hoitaa maksujaan oikealla tavalla ja ajallaan. Nykytilanteessa vastikkeet saattavat jäädä rästiin yhtä useammin sen takia, ettei osakkaalla oman taloustilanteensa johdosta yksinkertaisesti ole varaa maksaa niitä eräpäivään mennessä. Vastikemaksujen laiminlyönti on yleisin peruste huoneiston hallintaanotolle”, toteaa Rekonen.
Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tulee olla hereillä vastikevalvonnan suhteen ja reagoida nopeasti mahdollisiin maksurästeihin. Myös vastikerästien perinnän tulee olla tehokasta.
Yhden osakkaan yksittäiset maksurästit eivät vielä kaada koko taloyhtiön taloutta, mutta useamman osakkaan maksamattomat vastikkeet voivat uhata taloyhtiön maksukykyä, erityisesti pienemmissä taloyhtiöissä.
Mitä ihmeen väliä sillä on mikä huoltotyö on yhtiön ja mikä osakkaan kontolla. Osakas/asukas tilaa toimenpiteen huoltoyhtiöltä, joka laskuttaa sitä osapuolta, jonka kontolle tehty toimenpide kuuluu. Ei siinä mitään ihmettelemistä tai vastuu jakotaulukon plaraamista tarvita!
Oman kokemukseni mukaan huoltoyhtiö ei kyllä aina tiedä, kumpaa tulee laskuttaa. Eikä moni osakas tiedä edes, mikä on huoltoyhtiö. He saattavat tilata huollot yhtiöltä, jolla ei ole sopimusta taloyhtiön kanssa.
Asukas itse ei voi huoltoyhtiöltä tilata yksikseen mitään. Taloyhtiön hallitus on päättävä elin. Se päättää mitä ja koska tehdään korjaukset.