Onko likviditeetillä merkitystä piensijoittajalle?

Likviditeetin merkitys korostuu piensijoittajille, kun sijoitettua omaisuutta ei voikaan enää muuttaa rahaksi välittömästi tarpeen sattuessa, vaan rahaksi muuttamisen ajankohdan sanelee joku muu taho. Hyvänä esimerkkinä ovat kiinteistörahastot.
Likviditeetti osakemarkkina, Likviditeetti kiinteistörahasto, Likviditeetti rahastoissa, Likviditeetin merkitys sijoittaessa

Osakemarkkinoiden likviditeetistä puhutaan monissa sijoituskirjoissa. Piensijoittajan, kuten allekirjoittaneen, näkökulmasta on helppo ohittaa tämä osio kirjasta ylimalkaisesti tarpeettomana, kun tietää omien yksittäisten osakekauppojen olevan maksimissaan parissa tuhannessa eurossa.

Olen itsekin syyllistynyt usein ajatukseen: ”Mitä merkitystä likviditeetillä on, kun toimintasi on nappikauppaa?”. Tämän vuoksi ajattelin pohtia asiaa tänään artikkelin verran.

Likviditeetti tarkoittaa sitä, kuinka helposti ja nopeasti omaisuuden voi myydä ilman merkittäviä hintahäviöitä.

Korkean likviditeetin omaisuusluokaksi voisi ajatella sellaisen omaisuuslajin, missä omaisuuden muuttaminen rahaksi onnistuu 0-2 päivän sisällä myyntiaikeesta. Tällaisia omaisuuslajeja ovat esimerkiksi pankkitalletukset, suorat osakesijoitukset ja osakerahastot tai pörssilistatut osakerahastot (ETF). Matalan likviditeetin omaisuuslajeiksi voi taas luokitella asunnot, kiinteistöt ja metsät, joissa kaupankäyntikustannukset ja myyntiajat ovat tyypillisesti huomattavasti korkeammat.

Osakemarkkinoiden likvidisyys on omaa luokkaansa

Jotta teksti ei lähde liian paljon tursumaan eri suuntiin, niin keskitytään osakemarkkinoiden likviditeettiin piensijoittajan näkökulmasta.

Piensijoittajaksi voidaan tässä yhteydessä kuvitella keskimääräinen suomalainen osakesijoittaja, joka sijoittaa säästöjään palkka- tai eläketuloista, ei elä sijoitustuloilla, omistaa keskimääräisen osakesalkun (mediaani 5770 euroa vuonna 2023) ja sijoittaa ensisijaisesti Helsingin pörssiin eli ”Hesuliin”.

Osakemarkkinoiden likviditeettiriski viittaa siihen riskiin, että osakkeen myynti ei onnistu toivottuun hintaan tai että myyntiin menee enemmän aikaa kuin sijoittajalla alun perin oli tarkoitus. Vaikka osakkeet ovat yleensä hyvin likvidejä verrattuna moniin muihin omaisuuseriin, likviditeettiriski voi silti olla merkittävä tietyissä olosuhteissa ja erikoistilanteissa.

Kun omistusten kokonaismäärä on matala, ja sen myötä keskimmäinen osakemyynti- tai osto, riittää suurimman osan Helsingin pörssiin listattujen osakkeiden päiväkohtainen vaihto siihen, että osto- tai myyntitoimeksiannollasi ei ole käytännön vaikutusta sen hetkiseen pörssikurssiin.

Tarkistin Kauppalehden sivustolta Helsingin pörssiin listatuiden yritysten kyseisen päivän vaihdetuimmat ja vähiten vaihdetut osakkeet. Kolmen vaihdetuimman osakkeen kärkeä pitivät Nordea (70,1 miljoonaa euroa), Nokia (57,6 miljoonaa euroa) ja Kone (42,0 miljoonaa euroa). Vähiten vaihdetuimpien osakkeiden kolmen kärjessä olivat Pallas Air (3,0 euroa, tämä ei ole kirjoitusvirhe), Fifax (147 euroa), Elecster (337 euroa).

On siis aivan eri tilanne alkaa myymään tai ostamaan 1000 euron osakemäärää Fifaxista tai Nordeasta. Fifaxin osakekurssi nousee melko varmasti, jos lähdet ostamaan 1000 eurolla osakkeita kerralla, kun taas Nordean osakevaihdolla se pyöristyy desimaaleihin ja sillä ei ole mitään merkitystä osakekurssiin.

Markkinoiden yleinen tila vaikuttaa myös osakkeiden likviditeettiin. Esimerkiksi taloudellisten kriisien tai äkillisten markkinaromahdusten aikana osakkeiden kaupankäynnistä voi tulla epävakaampaa.

Varmaan kaikille hieman pidempään osakemarkkinoilla olleille muistuu edelleen mieleen koronapandemian aiheuttamat laskupäivät, kun osakkeille ei löytynyt ostajaa sen hetkisellä hinnalla ja kurssit laskivat älyttömän nopeasti.

Suuri määrä sijoittajia, joilla kaikilla on halu päästä isosta kerrasta osakkeita kerralla, johtaa osakkeen hinnan putoamiseen. Silloin on turha haaveilla päästä myymään osakkeita ”alkuperäisellä” hinnalla. Sama on tietysti myös toiseen suuntaan, jota nähdään tyypillisesti ”hypeosakkeissa”.

Asunto- ja kiinteistömarkkinoilla likviditeetti

Asunto- ja kiinteistösijoituksiin liittyy huomattavasti erilainen likviditeettiriski verrattuna osakemarkkinoihin, kun kaupankäynnin yhteydessä joutuu maksamaan 1,5-3,0 prosenttia varainsiirtoa ostajan puolella ja myyjän puolella taas välityspalkkiota 1-4 prosenttia asunnon myyntihinnasta.

Jos asunto ei sijaitse jossain perämetsässä, missä asuntojen arvot voi laskea Juhla Mokan -kahvipaketeissa, niin kaupankäyntikustannukset ovat useita tuhansia euroja tai kymmeniä tuhansia euroja. Korkeat kaupankäyntikulut siis vähentävät merkittävästi sijoitusten likviditeettiä.

Kiinteistöjen ja asuntojen myyntiprosessi on usein hidas – ainakin suhteessa osakemarkkinaan – ja saattaa pahimmassa tapauksessa kestää kuukausia. Sijoittaja voi siis joutua odottamaan pitkään ennen kuin saa omaisuutensa myytyä ja rahat tilille uusiin investointikohteisiin.

Myyntiprosessin aikana hinta voi myös vaihdella markkinatilanteen mukaan, mikä voi tarkoittaa, että sijoittaja ei saa omaisuudestaan täydellistä tai toivottua hintaa.

Korkeiden kaupankäyntikustannusten lisäksi likviditeetti markkinoilta voi myös kadota nopeasti kiitos keskuspankkien viivästyneen ja ylimitoitetun korkojen nostamisen.

Kun korot nousevat hallitsemattoman nopeasti korkealle, katoaa monilta osto- ja myyntiaikeiden lisäksi myös ostovoima. Kun kaupankäyntimäärät romahtavat, hintojen muodostus vaikeutuu.

Tähän kun yhdistää inhimillisen toiveen myydä asunto vähintään ostohinnalla, tulee yhtälö missä ostajan ja myyjän toiveet eivät kohtaa ja asunnot eivät vaihda omistajaa. Tietysti samaan hengenvetoon voi sanoa, että asunnon likviditeettiä voi halutessaan parantaa sillä, että joustaa hinnassa. Kun hinta on oikea, ostaja varmasti löytyy tilanteessa kuin tilanteessa.

Toisaalta jos markkinat ovat vahvat ja kysyntää on paljon, voi kiinteistön myynti onnistua nopeasti. Tämä huomattiin hyvin ilmaisen rahan aikaan ja erityisesti korona-ajan hulivilivuosina, missä sijoitusasuntojen likviditeetti läheni osake- ja rahastosijoituksia.

Ei ollut mitenkään poikkeuksellista, että asunto myytiin samana päivänä, kun se ilmestyi Oikotielle tai muuhun vastaavaan palveluun. Tämä oli hyvin poikkeuksellista aikaa näin jälkikäteen tarkasteltuna.

Kiinteistörahastojen epälikvidisyys löi sijoittajien näpeille

Yhdistetään lopuksi niin osakemarkkinat kuin asunto- ja kiinteistömarkkinat yhdeksi paljon puhuttavaksi vekottimeksi eli kiinteistörahastoiksi, jotka ovat valitettavasti viimeisen kuukauden aikana olleet otsikoissa ei-niin-mairittelevista syistä.

Olemme saaneet lukea uutisista seitsemän kiinteistörahaston lunastusten ja merkintöjen keskeyttämisestä tai rajoittamisesta.

Kiinteistörahastojensa ”sulkeneiden” joukossa ovat rahastoja niin Osuuspankilta (OP-Palvelukiinteistöt ja OP-Vuokratuotto), S-pankilta, Ålandsbankenilta, Mandatumilta, Evliltä ja Eq:lta.

Kaikkien rahastojen rajoitukset eivät ole yhtäläisiä, sillä osa toimijoista on estänyt lunastukset kokonaan, joillakin on taas mahdollisuus osittain tehdä lunastuksia.

Kiinteistörahastojen likviditeetti vaihtelee rahaston rakenteen ja tyypin mukaan, ja siinä on omat erityispiirteensä, jotka sijoittajien kannattaa ottaa huomioon ennen sijoittamista.

Avoimet kiinteistörahastot tarjoavat sijoittajille mahdollisuuden ostaa ja myydä osuuksia suhteellisen helposti, mutta ne eivät ole yhtä likvidejä kuin pörssissä noteeratut rahastot tai osakkeet. Sijoittajat voivat yleensä myydä osuuksiaan rahaston hoitajalle, mutta rahaston säännöistä riippuen myynnin käsittely voi kestää viikoista kuukausiin.

Suljetut rahastot eivät taas salli osuuksien ostamista tai myymistä vapaasti markkinoilla. Sijoittaja voi siis joutua odottamaan rahaston elinkaaren päättymistä tai myyntihetkeä ennen kuin voi saada rahansa takaisin. Tällaisissa rahastoissa likviditeetti on alhaisempi, koska rahaston osakkeet eivät ole helposti kaupattavissa.

Valitettavasti isolla osalla kiinteistörahastoista on sääntö, joka sallii heidän väliaikaisesti keskeyttää lunastukset rahastosta, jos markkinatilanne on heikko. Korkeiden korkojen aiheuttaman todella heikon markkinatilanteen johdosta kiinteistön muuttaminen rahaksi tasearvoilla ei ole mahdollista, jotta osakkeen omistajille voitaisiin maksaa lunastukset. Kaikkien rahastoon sijoittajien etujen vuoksi, ja heidän omien etujen vuoksi ensisijaisesti, rahastot estävät lunastukset isojen tappioiden estämiseksi.

Sivukaneettina: On hyvä ymmärtää, että se myös tarkoittaa sitä, että näkemäsi kiinteistörahaston NAV ei siis pidä paikkansa. Jos jotain asiaa ei voi myydä sen kirjatulla arvolla, se ei ole sen oikea arvo. Ilmaa on siis kaikki rahastot täynnä, vain tarkka määrä ei ole tiedossa.

Harmillisesti kiinteistörahastojen riskiluokitus ei ota tarpeeksi huomioon tätä likviditeettiriskiä, kun esimerkiksi OP-Vuokratuotto -rahaston riskiluokitus on 6 seitsemän portaisessa asteikossa (1 = vähäinen riski, 7 = suuri riski). Ottaen huomioon likviditeettiriskin, luokitus pitäisi ehdottomasti olla 7. Kun tähän riskiin yhdistää sen, että suotuisassakin skenaariossa odotetaan vain 5 prosentin vuosituottoa 4 vuoden sijoitukselle, on pakko kysyä, että kuka näihin sijoittaa omaisuuttaan ylipäätänsä.

Jos joku epäonninen sijoittaja omistaa kiinteistörahastoa jostakin edellä mainituista pankeista, niin koita antaa niitä rahastoja samaiselle pankille vakuudeksi vakuudelliseen lainaan. Mikä vakuusarvo annetaan omaisuuserälle, jota ei voi myydä vai kelpaavatko ne edes vakuudeksi? Allekirjoittanut kiinnostaa ja voi olla yhteydessä somen puolella, jos halua on.

No onko sillä likviditeetillä väliä piensijoittajalle?

Kyllä ja ei, riippuu tilanteesta. Jos sijoitukset kohdistuvat pääasiallisesti Helsingin pörssin vaihdetuimpiin yrityksiin, niin likviditeetillä ei ole suurta merkitystä. Jos sijoitussalkku taas koostuu suurimmaksi osaksi asunto- ja kiinteistösijoituksista, likvidimmän omaisuuden omaaminen siinä ohella on todella tärkeää.

Jos taas olet halunnut mennä kiinteiden omaisuusluokkien maailmaan ilman vuokranantajaksi ryhtymistä, niin olet varmasti huomannut miten huonosti likvideitä kiinteistörahastot ovat, kun asiat menevät edes hetken aikaa huonosti.

On siis hyvin tärkeää hajauttaa erilaisiin omaisuusluokkiin, jotta löytyy sitä likvidiäkin omaisuutta, jos sille äkillinen tarve syntyy.

Artikkelin kirjoittaja ei omista kirjoituksen tekohetkellä mitään artikkelissa mainittuja yrityksiä tai suunnittele niiden ostoa.

Tilaa uutiskirjeemme

Kolmesti viikossa lähetettävä uutiskirje sisältää SalkunRakentaja-sivustolla julkaistut uusimmat artikkelit.
Lisää kommentti Lisää kommentti

Vastaa

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

Edellinen artikkeli

Nokia on päässyt kasvu-uralle – tulos selvästi yli odotusten

Seuraava artikkeli
Asilo Asset Management -yhtiön salkunhoitaja Henri Blomster

Salkunhoitaja: DeepSeek ei uhkaa USA:n tekoälyjättejä