Asuntosijoitusyhtiö Asuntosalkku erottuu asuntosijoitusyhtiönä sillä, että se omistaa yksittäisiä vuokra-asuntoja omistusasuntotaloissa etupäässä pääkaupunkiseudulla sekä Tallinnan keskusta-alueella.
Siksi Asuntosalkun konsepti on enemmän verrattavissa suoraan asuntosijoittamiseen kuin vaikkapa kokonaisten vuokrakerrostalojen omistaminen.
Toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa kertoi tulosjulkistuksessa 20.8.2026:
”Kilpaillussa tilanteessa vuokra-asunto omistusasuntotalossa on haluttu asumismuoto. Se on ollut jo pitkään sitä, mutta se on viime aikoina erityisesti korostunut.”
Juuri tätä asumismuotoa yhtiö tarjoaa asiakkailleen, eli se omistaa yli 2 000 asuntoa suurimmaksi osaksi yksittäin tai pieninä erinä omistusasuntotaloissa. Toimitusjohtaja muistuttaa, että tällainen toimintamalli on näkynyt yhtiön korkeana vuokrausasteena erilaisissa suhdanteissa, korkoympäristöissä ja tarjontatilanteissa.
Sinnemaa jatkaa: ”Sen lisäksi korostaisin, että meillä on ollut jatkuvasti hyvät vuokralaiset, eli me ei olla vuokralaislaadusta tingitty.”
Toisaalta yhtiön ei ole tarvinnut antaa lisäetuja vuokralaisille, kuten vapaita kuukausia, vaikka osa markkinatoimijoista tekee niin.
”Tuottosapluuna” toimii
Kun katsotaan taulukkoa, yhtiö on kyennyt saamaan Tallinnan asunnoista jatkuvasti kolmen vuoden ajan noin 25 prosenttia korkeampia hintoja kuin taulukon tasearvo. Yhtiön omaa pääomaa tämä on vastaavasti noussut myytyjen asuntojen osalta suhteellisesti vielä enemmän, koska asunnoista tyypillisesti noin 50 prosenttia on velalla rahoitettua. Tällöin oman pääoman nousu myyntitilanteessa on luokkaa 50 prosenttia.
Tätä johto avasi tulosjulkistuslähetyksessä.
Samaan aikaan Asuntosalkku ostaa pörssistä omia osakkeita, mikä sekin kohottaa osakekohtaista omaa pääomaa. Tämä johtuu siitä, että yhtiö saa ostettua osakkeita noin 2/3 hinnalla suhteessa osakekohtaiseen omaan pääomaan. Kun näin käy, jäljellä olevien omistajien osakekohtainen oma pääoma kasvaa.
Kirjoitimme tästä kevään analyysissa esimerkin kera. Kuluvalla tilikaudella yhtiö on edennyt juuri tämän yhtälön mukaan.
Asuntosalkku on myynyt kymmenen kuukauden aikana heinäkuun loppuun mennessä 27 asuntoa Tallinnasta. Tuottovaatimus myynneissä oli 3,95 prosenttia, kun taseessa asunnot oli arvostettu 4,96 prosentin tuottovaateella. Mitä matalampi tuottovaade on kyseessä, sitä korkeamman hinnan asunnoista saa.
Raportointikaudella loka-kesäkuussa yhtiö myi 25 asuntoa, joiden kauppahinnat olivat 5,3 miljoonaa euroa, eli 212 tuhatta euroa per asunto. Luovutusvoitto, eli myyntihinnan ja hankintamenon erotus, kaupoissa oli 1,8 miljoonaa euroa.
Vastaavasti omia osakkeita yhtiö osti huhti-kesäkuussa 0,11 miljoonalla eurolla keskihintaan 75,8 euroa per osake. Kesäkuun lopussa osakekohtainen oikaistu oma pääoma taseessa oli 120,7 euroa. Toisin sanoen ostetut osakkeet ovat lisänneet jäljellä oleville osakkeille kohdistuvaa yhteenlaskettua omaa pääomaa kolmen kuukauden aikana noin 65 tuhatta euroa.
Yhtiö aloitti omien osakkeiden ostot syksyllä 2024 eli on tehnyt sitä noin kaksi vuotta. Tallinnan voitollisia asuntomyyntejä yhtiö on tehnyt systemaattisesti noin kolme vuotta myyden yhteensä 110 asuntoa 21,1 miljoonalla eurolla.
Tulos koheni
Asuntosalkku sai parannettua huomattavasti realisoitunutta voittoaan huhti-kesäkuun kvartaalilla, joka on yhtiön kolmas neljännes. Realisoitunut voitto oli 0,7 miljoonaa euroa, kun vuosi sitten luku oli 0,0. Kasvu johtuu siitä, että vuosi sitten tulosta painoi tappiollinen keskeneräisten asuntojen myynti Tallinnassa.
Tämän lisäksi tulosta paransivat asuntojen luovutusvoitot ja pienentyneet rahoituskulut. Kehitys tilikauden alusta lukien on ollut vakaata, sillä jokaisella kolmella kvartaalilla realisoitunut voitto on ollut 0,7 miljoonaa euroa.
Samalla ohjeistus koko tilikauden realisoituneelle voitolle on 2,5-4,5 miljoonaa euroa, joten yhtiö on jo melkein saavuttanut alarajan.
Liikevaihto tuoreella kvartaalilla kasvoi 6,1 prosenttia 4,7 miljoonaan euroon. Tämä johtui kasvaneista luovutusvoitoista. Nettovuokratuotto säilyi suunnilleen ennallaan 2,8 miljoonassa eurossa. Raportoitu tulos koheni -0,3 miljoonasta 0,2 miljoonaan euroon. Liikevaihto yhdeksältä kuukaudelta on 14,5 miljoonaa, kun ohjeistus syyskuussa päättyvälle tilikaudelle on 17,5-20,0 miljoonaa euroa.
Ohjeistus on ollut ennallaan sen antamisesta 27.11.2025 lukien.
Markkina ei osoita vielä käännettä
Asuntosalkun rahoitustilanne on hyvä. Yhtiöllä oli kesäkuussa kassassa rahaa 4,9 miljoonaa euroa. Maaliskuulle ulottuneessa puolivuosikatsauksessa omavaraisuusaste oli 44,4 prosenttia ja luototusaste 54,5 prosenttia.
Viime vuosina uusien asuntojen rakentaminen on ollut vähäistä.
”Kuitenkin meillä on ollut muuttovoittoa pääkaupunkiseudulla, jolloin ajan kanssa tämän yhtälön pitäisi muodostua paremmaksi, jos tämä tilanne säilyy”, johto muistutti tulosjulkistuksessa.
Juuri tämä markkina on yhtiölle oleellinen ja siinä markkinassa valtaosa yhtiön asunnoista on vuokrattu.
Johto on kuitenkin varsin maltillinen ja varovainen tulevaisuuden arvioissa. Sinnemaa kommentoi, että Suomen vuokramarkkina on ”stabiloitumisvaiheessa”.
”Jo näiden tukimuutosten vuoksikin niin meillä on sen tyyppisiä asuntoja, jotka saattavat mahdollisesti olla sellaisia, joissa vuokrannousulle voisi ensimmäisenä olla tilaa”, hän viittasi asumisen tukimuotojen kiristyksiin viime vuosina.
Vuokran nousua ei ole toistaiseksi havaittavissa myöskään edullisten asuntojen segmentissä. Toki taloudesta on tullut myönteisiä signaaleja. Esimerkiksi Kaupan liitto ennakoi elokuun katsauksessa vähittäiskaupan kasvavan tänä ja ensi vuonna 2,5 prosentin tahtia inflaatio-oikaistuna.
Kuvaajaa tulkittaessa on huomattava, että keskineliövuokra on pääkaupunkiseudulla korkeampi kuin maakunnissa. Vuoden 2026 toisella neljänneksellä vapaarahoitteisten yksiöiden keskineliövuokra oli pääkaupunkiseudulla 25,5 euroa ja muualla Suomessa keskimäärin 17,9 euroa.
Alle 40 000 eurolla oma sijoitusasunto
Asuntosalkku raportoi puolivuosikatsauksessaan toukokuussa, että sen keskibruttovuokra Suomessa oli 643 euroa ja Tallinnassa 661 euroa per asuntoa. Asunnon keskikoko oli Suomessa 38,4 ja Tallinnassa 37,3 neliömetriä.
Tästä voidaan johtaa, että keskivuokra per neliö on Suomessa noin 17 euroa ja Tallinnassa 18 euroa. Asuntosalkun Suomen asunnot ovat keskimääräistä edullisempia niin hinnaltaan kuin vuokratasoltaan. Tallinnassa yhtiö operoi keskusta-alueen premium-markkinassa.
Asuntosalkun markkina-arvo on nykyisellä 77 euron pörssikurssilla noin 75 miljoonaa euroa. Substanssialennus suhteessa taseen omaan pääomaan on 36 prosenttia, kun se helmikuun analyysissa oli 34 prosenttia.
Kun yhtiöllä on 2 048 asuntoa, voidaan laskea, montako Asuntosalkun osaketta sijoittajan pitäisi omistaa, jotta hän omistaisi epäsuorasti yhden asunnon. Määrä saadaan, kun yhtiön koko osakemäärä jaetaan asuntojen lukumäärällä. Yhtä asuntoa vastaava osakemäärä on 474 osaketta. Kun nykyinen osakekurssi on 77 euroa, 36 500 euron sijoituksella sijoittaja omistaa epäsuorasti yhden asunnon.
IR-seuranta on SalkunRakentajan ja Sijoittaja.fi:n yrityskumppaneiden kanava taustoittaville ja analyyttisille artikkeleille sekä muulle mielenkiintoiselle sijoittajatiedolle. Artikkeli on osa kaupallista yhteistyötä yhtiön kanssa. Artikkeli ei sisällä sijoitussuosituksia.
