Pääkaupunkiseudun asuntomarkkinat kääntyivät laskuun kesällä 2022, kun EKP nosti korkoja nopeasti ja euriborit kohosivat vuodessa nollasta yli neljään prosenttiin.
S-Pankin ekonomisti Janne Ronkanen laski kesäkuun 2026 katsauksessaan, että vanhojen osakeasuntojen hinnat ovat pudonneet huipustaan yli 16 prosenttia ja että pudotus on tilastohistorian toiseksi suurin – vain 1990-luvun lamassa hinnat laskivat enemmän, noin 39 prosenttia. Kestoltaan jakso on jo ylittänyt lamavuodet.
Käännettä ei ole vieläkään näkynyt. Tilastokeskuksen ennakkotietojen mukaan hinnat laskivat pääkaupunkiseudulla huhti–kesäkuussa 2026 vielä 4,2 prosenttia vuoden takaisesta, ja suurista kaupungeista lasku oli jyrkintä Vantaalla (-4,9 prosenttia) ja Helsingissä (-4,3 prosenttia).
Kovimmin ovat kärsineet pienet asunnot: pääkaupunkiseudun yksiöt halpenivat 6,3 prosenttia.
Korkoshokin rinnalla vaikuttaa tarjonta. Pääkaupunkiseudulle rakennettiin 2020-luvun alussa poikkeuksellisen paljon pieniä asuntoja, joita valmistui markkinoille vielä kysynnän hyydyttyä.
Ylitarjonta näkyy myös vuokrissa historiallisen poikkeuksellisella tavalla. Tilastokeskuksen yliaktuaari Martti Korhonen totesi kesällä 2025, että nykyisen vuokratilaston mittaushistoriassa vapaarahoitteiset vuokrat eivät ole pääkaupunkiseudulla aiemmin laskeneet.
Rakennuslupien ja aloitusten romahdus 2023–2024 on samalla se tekijä, johon käännettä odottavat nojaavat. Hypo ennusti maaliskuussa 2026 pääkaupunkiseudulle vielä kolmen prosentin laskua kuluvalle vuodelle ja 2–3 prosentin nousua vuodelle 2027. Kevään kuukausitason nousut ovat toistaiseksi olleet lähinnä tavanomaista kausivaihtelua.
Asuntomarkkinoiden käänne voi olla nopea
Nyt kuitenkin Suomen talouden ennätyksellisen vahvan kasvun odotetaan alkavan näkyä pääkaupunkiseudun asuntomarkkinassa positiivisesti viimeistään ensi vuonna.
Asuntojen ylitarjonta voi kääntyä asuntopulaksi, ennustaa Sp-Kodin toimitusjohtaja Jukka Rantanen.
”Pääkaupunkiseutua voi uhata pula myytävistä asunnoista melko nopeastikin sen jälkeen, kun asuntokauppa lähtee kunnolla liikkeelle. Riskinä on, että markkina ylikuumenee patoutuneen asunnonvaihtotarpeen alkaessa purkautua”, Rantanen toteaa.
Rantasen mukaan monet perheet ja kotitaloudet ovat odottaneet jo vuosia asuntokaupan piristymistä ja oikeaa hetkeä asunnon vaihdolle.
”Siksi on hyvin mahdollista, että suuri joukko aktivoituu sopuleiden tapaan asuntokaupoille samanaikaisesti ja erityisesti perhekokoisten asuntojen tarjonta sulaa nopeasti.”
”On ajan kysymys, milloin positiiviset talousuutiset alkavat näkyä myös asuntokaupassa. Kuluttajien luottamus on jo lähtenyt hieman vahvistumaan, korko-odotukset ovat maltillistuneet ja työllisyydenkin odotetaan paranevan tulevien kuukausien aikana”, arvioi Säästöpankki Helsingin liiketoimintajohtaja Tommi Grönlund.
Grönlundin mukaan positiivista markkinakehitystä tulee kuitenkin haastamaan se, ettei uusia asuntoja ole tarjolla eikä vielä rakenteillakaan pääkaupunkiseudulla lainkaan riittävästi vastaamassa kasvavaan kysyntään. Uudistuotannon määrä on pudonnut Suomessa historiallisen matalalle tasolle.
”Vaikka tontti, suunnitelmat ja rakennuslupa olisivat valmiina, esimerkiksi kerrostalon valmistuminen kestää noin puolitoista vuotta siitä, kun rakentaminen alkaa”, sanoo Grönlund.
Rantasen mukaan pääkaupunkiseudulla tarvitaan kipeästi uudistuotantoa asuntomarkkinoiden toimivuuden takaamiseksi.
”Väestömäärän ennustetaan kasvavan täällä kaikkein voimakkaimmin tulevina vuosina ja vuosikymmeninä. Toivottavasti rakennusliikkeet uskaltaisivat aloittaa pitkään jäissä olleiden kohteidensa rakentamisen. Enää ei kannattaisi odottaa, sillä kysyntätilanne voi muuttua nopeasti myös uudisasuntojen osalta”, Rantanen painottaa.
Nousevatko asuntojen hinnat?
Jos asuntojen tarjonnan määrä laskee asuntokaupan vilkastuessa liian alhaiseksi ja ostajia kiinnostavista myyntikohteista tulee pulaa, seurauksena voi olla asuntojen hintojen yllättävänkin nopea vahvistuminen, sanoo Rantanen.
”Kun kysyntä ja hinnat lähtevät vahvistumaan, se tapahtuu aina ensin halutuimmilla alueilla. Kun niistä loppuu tarjonta, kysyntä ohjautuu seuraavaksi halutuimmille alueille ja levittäytyy aaltoliikkeen tapaan laajemmalle. Asuntojen hintatason vahvistuessa myös hinnat ohjaavat kysyntää eri hintaluokan alueille.”
Jos kysyntä ja tarjonta eivät kohtaa markkinan elpyessä, asuntojen hinnat voivat alkaa nousta odotettua nopeammin.
”Vielä tällä hetkellä meillä on ostajan markkinat, mutta hetken päästä tilanne voi olla toinen. Mitä enemmän asuntoihin kohdistuu kysyntää, sitä vähemmän myyjien tarvitsee joustaa hinnoista”, muistuttavat Rantanen ja Grönlund.
Suomi on ainoita Euroopan maita, joissa asuntojen hinnat ovat kehittyneet negatiivisesti jo pitemmän aikaa.
