Pienten sijoitusasuntojen runsas tarjonta pääkaupunkiseudulla ei ole enää tilapäinen ilmiö. Kyse on pikemminkin asuntomarkkinoiden rakenteellisesta muutoksesta.
Suomen Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtajan Ari Paunan mukaan erityisesti nollakorkojen aikana rakennettujen yhtiövelkaisten pienten asuntojen asema on muuttunut olennaisesti.
”Kyse on rakenteellisesta muutoksesta sijoitusympäristössä. Pienet yhtiövelkaiset uudet vuokraboksit olivat nollakorkoaikana hyvä likviditeettiparkki monelle toimijalle. Niin pienelle kuin suurelle.”
Pauna katsoo, että omistus- ja vuokra-asuntomarkkinoita pitäisi tarkastella nykyistä selvemmin erillisinä markkinoina. Sijoittajan kannalta vuokramarkkinoiden todellinen kilpailutilanne jää hänen mukaansa liian vähälle huomiolle.
Vuokramarkkinasta puuttuu sijoittajille ja vuokralaisille tärkeää tietoa
Paunan mukaan julkisessa keskustelussa unohdetaan usein arvioida sitä, miten erilaiset vuokranantajat kilpailevat keskenään ja miten vuokralaiset voivat kilpailuttaa heitä eri alueilla. Samalla käytössä olevat vuokratilastot antavat hänen mielestään vain osittaisen kuvan markkinasta, koska ne perustuvat tilastorakenteellisesti asumistuettuihin vuokriin.
Ajantasaisin tieto vuokratasoista on hänen arvionsa mukaan suurilla vuokravälittäjillä, mutta tieto ei ole avoimesti markkinoiden käytettävissä.
”Mielenkiintoinen kysymys kuuluu tulisiko tuon tiedon olla läpinäkyvästi kaikkien käytössä ja jos ei, niin keiden käytössä tuo data on tällä hetkellä.”
Hypoteekkiyhdistyksen toimitusjohtaja kiinnittää huomiota myös siihen, ettei markkinoilta ole saatavissa tietoa siitä, mitä niin sanotun prime-tason maksukykyiset vuokralaiset maksavat parhaista asunnoista.
Hänen mielestään juuri tällainen tieto auttaisi muodostamaan nykyistä tarkemman kuvan vuokramarkkinoiden todellisesta tilanteesta.
Hajautus on asuntosijoittajan tärkein turva
Vaikka terve markkina täyttyy ja toipuu ajan myötä, Pauna ennakoi pienten velkavivulla hankittujen sijoitusasuntojen vaikeuksien jatkuvan vielä pitkään. Hän korostaa erityisesti maahanmuuton ja maahanmuuttajien asumismieltymysten vaikuttavan kehitykseen.
Johtopäätöksiä markkinan suunnasta voidaan hänen mukaansa tehdä vasta seuraavan hallituksen asuntopoliittisten linjausten jälkeen aikaisintaan syksyllä 2027.
”Pieniin asuntoihin velaksi sijoittaneiden kiirastuli jatkuu ainakin siihen saakka.”
Hän muistuttaa myös, etteivät ensiasunnon ostajat ratkaise nykyistä ylitarjontaa.
”Ei kukaan halua ostaa omaa kotia yhtiövelkaisesta vuokrayhtiöstä, eikä yksikään pankki mielellään ryhdy sellaisen kaupan rahoittajaksi.”
Velkaisten sijoitusasuntojen ja suurten yhtiölainojen aiheuttama riski on Paunan mielestä kuitenkin muuttumassa koko järjestelmää koskevasta riskistä paikalliseksi ja kohdekohtaiseksi riskiksi.
Sijoittajille hänen tärkein neuvonsa on hajauttaa riskejä yhtä huolellisesti kuin muussakin sijoittamisessa.
”Asuntosijoittajan pitää hajauttaa kassavirtojaan eri sijoitusmuotojen ja kohteiden kesken aivan kuten kaikessa sijoittamisessa on tehtävä.”
Pauna varoittaa erityisesti tilanteesta, jossa oma työ, asunto-omaisuus, sijoitusasunnot ja rahoitus ovat kaikki sidoksissa samaan asuntomarkkinaan, samaan paikkakuntaan ja samaan pankkiin. Tällöin yhden markkinan heikentyminen voi osua samanaikaisesti useaan tulonlähteeseen ja omaisuuserään.
Lue myös nämä:
Asunnot pääkaupunkiseudulla yhä kalliimpia verrattuna muuhun Suomeen
Suomeen on muodostunut kahdet asuntomarkkinat – ”asunnosta tulossa kuin käytetty auto”
