Asuntosalkku julkisti tiistaina puolivuotiskauden tulosraporttinsa ajalta lokakuu 2024 – maaliskuu 2025.
Asuntosalkku on asuntosijoitusyhtiö, jonka sijoitukset painottuvat omistusasuntotaloista valikoituihin yksittäisiin asuntoihin, joissa vuokralainen asuu omistusasujien naapurina. Pääpaino on hyvien sijaintien pienissä asunnoissa Suomen pääkaupunkiseudulla ja sen kehyskunnissa sekä Tallinnan keskusta-alueilla.
Maaliskuun lopussa Asuntosalkku omisti Suomessa 1 413 valmista asuntoa, joiden yhteenlaskettu käypä arvo velattomana oli 160 miljoonaa euroa, sekä Tallinnassa 676 valmista asuntoa, joiden yhteenlaskettu käypä arvo oli 104 miljoonaa euroa.
Asuntosalkun liikevaihto kasvoi 9,8 miljoonaan euroon vertailukauden 9,2 miljoonasta eurosta.
Yhtiön liiketoiminta kasvoi Tallinnassa ja säilyi tasaisena Suomessa tilikauden ensimmäisellä puolikkaalla. Asuntojen myyminen Tallinnassa tuotti merkittävän osan realisoituneesta voitosta, joka kasvoi huomattavasti.
Liikevaihdon kasvu ajaa tulosta
Yhtiön nettovuokratuotto kasvoi vertailukauden 5,7 miljoonasta eurosta 5,8 miljoonaan euroon. Analyysitalo Inderes odotti 5,8 miljoonan euron nettovuokratuottoa.
Liikevaihdon kasvusta suurin osa johtuu kasvaneista sijoitusten realisoituneista luovutusvoitoista. Tämän lisäksi liikevaihdon ja nettovuokratuoton kasvuun vaikuttivat vuokrankorotukset ja asuntoportfolion kasvu Tallinnassa.
Yhtiön tappio ennen tilinpäätössiirtoja ja veroja laski selvästi vertailukaudesta -3,8 miljoonaan euroon, kun vertailukaudella se oli -7,9 miljoonaa euroa.
Asuntosalkun mukaan tappio johtuu niin katsauskaudella kuin vertailukaudellakin realisoitumattomasta tappiosta. Muutosta vertailukaudesta selittää suurimmaksi osaksi muutos realisoitumattomassa tappiossa ja liikevaihdon kasvu.
Realisoitunut voitto/tappio kasvoi 1,4 miljoonaan euroon viime vuoden 0,6 miljoonasta eurosta. Kasvun ajurit olivat samoja kuin liikevaihdon kasvulla. Realisoitunut luovutusvoitto lasketaan luovutushinnan ja hankintamenon erotuksena. Realisoitunut voitto/tappio esittää tilikauden tuloksen ilman realisoitumatonta voittoa/tappiota ja tämän vaikutusta tuloveroihin.
Yhtiön taloudellinen vuokrausaste oli maaliskuun lopussa 97,7 prosenttia, kun se vertailukaudella oli 96,6 prosenttia.
Strategiana omien osakkeiden ostot
Asuntosalkun toimitusjohtaja Jaakko Sinnemaa kertoo, että yhtiön on myynyt salkun jalostuksen yhteydessä kuluvalla tilikaudella huhtikuun loppuun mennessä 18 asuntoa Tallinnasta.
”Yksittäiset asunnot ovat selkeästi tässä markkinatilanteessa iso etu, koska niitä voi myydä asunto kerrallaan. Tämän osoittavat myös aiempien tilikausien aikana jalostustoiminnan yhteydessä myytyjen asuntojen yhtälöt”, hän toteaa.
Yhtiö on katsonut järkeväksi käyttää asuntojen myyntituloja omien osakkeiden ostoihin.
”Asuntosalkun kohdalla jalostustoiminnan yhteydessä vapautuvien pääomien allokointi omien osakkeiden ostoon on ollut osa kokonaisuutta kuluvalla tilikaudella. Asuntoja on myyty yli arvonmääritysarvojen. Asuntosalkun osaketta on ollut ostettavissa selkeästi alle tasearvon. Tässä tilanteessa omaa osaketta ostamalla on epäsuorasti ollut mahdollista hankkia myytyjä vastaavaa asunto-omistusta selvästi matalampaan hintaan kuin asunnoista saatiin markkinoille myytäessä”, Sinnemaa kertoo.
Sinnemaan mukaan Asuntosalkun uudessa strategiassa omistaja-arvon kasvattaminen on nostettu ensisijaiseksi, ja omien osakkeiden ostamisella on tässä olennainen merkitys.
”Se on suotuisalla yhtälöllä paitsi hyvä väylä osakekohtaisen oman pääoman kasvuun myös asunto-omistuksen hankkimisen tapana tehokas.”
Asuntorahastojen lunastusten keskeytykset ovat olleet viime aikoina myös paljon esillä mediassa. Sinnemaan mukaan Asuntosalkun kaltaisella pörssilistatulla asuntosijoitusyhtiöllä on tässä oleellinen etu.
”Koska Asuntosalkku on listattu asuntosijoitusyhtiö, sen osakkeisiin ei liity lainkaan lunastusvelvollisuutta tai lunastuksiin kytkeytyviä ongelmia, eivätkä ongelmat siten myöskään häiritse yhtiön operatiivista liiketoimintaa.”
Asuntosalkku ohjeistaa edelleen kovaa kasvua realisoidulle voitolle
Asuntosalkku ei muuta lokakuussa antamaansa ohjeistusta kuluvalle tilikaudelle.
Yhtiö arvioi konsernin liikevaihdon olevan 17,5–20,0 miljoonaa euroa syyskuun lopussa päättyvällä tilikaudella.
Yhtiö ei tee ennustetta realisoitumattomasta voitosta/tappiosta sijoituskiinteistöjen arvostamisesta käypään arvoon, mutta arvioi tilikauden realisoituneen voiton olevan 1,5–3,5 miljoonaa euroa. Edellisellä tilikaudella realisoitunut voitto oli 0,4 miljoonaa euroa.
Viitekorkojen lasku viime vuonna vaikuttaa positiivisesti näkymään tilikauden 2025 realisoituneesta voitosta.
Ohjeistus perustuu Asuntosalkun johdon arvioon, että yhtiön taloudellinen vuokrausaste pysyy hyvällä tasolla ja nettovuokratuotto suhteellisen vakaana.
Yhtiö uskoo, että Tallinnassa sen mahdollisuudet jatkaa salkun jalostusta säilyvät hyvinä ja yhtiö saavuttaa merkittäviä sijoitusten realisoituneita luovutusvoittoja myös kuluvalla tilikaudella.
Ohjeistukseen luovat epävarmuutta Euroopan epävarmat talousnäkymät, epävarmuus Suomen asumisen tukijärjestelmien muutosten vaikutuksesta yhtiöön, asuntojen myyntimarkkinan kehitys erityisesti Tallinnassa mutta myös Suomessa, korkotason muutokset ja geopoliittiset riskit.
