Cityvaraston eurooppalaiset verrokit vertailussa

Helsingin pörssi sai ilahduttavaa monipuolisuutta pienvarastoyhtiö Cityvaraston listauduttua pörssiin viime vuoden lokakuussa.

Pienvarastojen kysyntä nähdään yleisesti kasvavana. Ihmiset muuttavat yhteen ja eroavat, tavaraa kertyy elämän varrella sekä kaupungistuminen tuo lisää ihmisiä jatkuvasti aiempaa ahtaampiin asuimistoihin. Yritykset tarvitsevat joustavia varastotiloja esimerkiksi kausiluonteisiin tarpeisiin. 

Euroopassa pienvarastojen määrä suhteessa väkilukuun on huomattavasti Yhdysvaltoja pienempi. Pienvarastoyhtiöt uskovat, että ero mantereiden välillä kaventuu ajan kanssa. Suomessa pienvarastoja on suhteellisesti vähemmän kuin muissa Pohjoismaissa. Iso-Britannia on puolestaan Euroopan kehittynein pienvarastomarkkina. Mielenkiintoisesti eurooppalaisten pienvarastoyhtiöiden arvot pörssissä on huomattavasti niiden laskennallisia kiinteistöjen arvoa matalampia.

Suurissa tiiviisti rakennetuissa kaupungeissa pienvarastointiin sopivien tilojen määrä on hyvin rajallinen tai uusien kiinteistöjen rakentaminen on vaikeaa. Näin hajanainen toimiala on altis konsolidoitumaan, kun suuremmat toimijat ostavat pienempiä osaksi portfoliotaan. Korkotason mahdollinen nousu on luonnollisesti kiinteistöyhtiöille haitallista niin kasvavien korkokulujen kuin kiinteistöjen arvonkehityksen kannalta.

Toisaalta pienvarastot ovat suurimmalta osin kuluttajatuote, jonka erilaistaminen on vaikeaa. Se on siten herkkä hintakilpailulle, ja vaatii markkinointiponnistuksia. Kun uutta tarjontaa syntyy markkinoille, hinnat laskevat herkästi. Vaikka tavaroiden muuttaminen tilasta toiseen on vuokralaiselle vaivalloista, varastohotellien hinnoitteluvoima on rajallinen. Suuremmalle toimijalle brändi ja markkinointi ovat mahdollisia kilpailuetuja asiakkaiden houkuttelemiseksi kustannustehokkaasti.

Cityvarasto pärjää hyvin tärkeimmillä tunnusluvuilla

Cityvarasto vuokraa pienvarastoja, toimistoja ja toimitiloja sekä kuluttajille että yrityksille. Lisäksi Cityvarasto vuokraa pakettiautoja ja tarjoaa muuttopalveluita. Sillä on hieman alle 80 toimipistettä valtakunnallisesti. Tavoitteena on kasvaa sataan kiinteistöön vuoteen 2029 mennessä. Stonerose Capital omistaa Cityvarastosta 46 prosenttia. Sen taustalla on toimitusjohtaja Ville Stenroos, jolla on myös omissa nimissään 3,7 miljoonaa Cityvaraston osaketta.

Yhtiö listautui pörssiin viime vuoden loppupuolella 16 euron hintaan osakkeelta. Viime vuonna se teki 27 miljoonaa euroa euroa liikevaihtoa. Yhtiö on kasvanut 20 prosentin vuosivauhtia, Cityvarasto mainostaa sijoittajasivuillaan. Nopeasta kasvusta huolimatta, Cityvaraston vuokrausaste parani liki kymmenen prosenttiyksikköä 74 prosenttiin viime vuonna.

Alkuvuoden aikana se on hankkinut kaksi uutta kiinteistöä. Lisäksi se osti miljoonan verran liikevaihtoa tehneen Ja-Ki Muutto Oy:n liiketoiminnan pääkaupunkiseudulla. Tammikuussa Cityvarasto antoikin positiivisen tulosvaroituksen liikevaihtoa koskien. Nopeasta kasvusta huolimatta sekä osakeannin ansiosta Cityvaraston tase on muihin pienvarastoyhtiöihin verrattuna vahva. Sen velkaantumisaste on noin 20 prosenttia.

Tänä vuonna Cityvarasto jakoi 11 senttiä osinkoa. Osinkotuotoksi muodostuu siis noin 0,7 prosenttia. Osakekurssi saanee hieman tukea nettovarallisuusarvosta, joka on noin 23,3 euroa osakkeelta suhteessa noin 16,4 euron osakekurssiin kirjoitushetkellä. Arvostukseltaan Citycon on eurooppalaisessa vertailussa kallein pienvarastoyhtiö. 

Englantilaiset ovat alan konkareita

Toimipisteverkoston koolla mitattuna Cityvarastoa hieman suurempi on englantilainen Big Yellow. Sillä on 111 pienvarastohotellia, joista neljäkymmentä Lontoossa. Kehitysputkessa sillä on 11 uutta kiinteistöä. Lähes kaikki sen kiinteistöt sijaitsevat omalla tontilla, mikä parantaa kannattavuutta ja suojaa vuokrakulujen kasvulta. Koonsa vuoksi Big Yellowia on pidetty mahdollisena yrityskohteena.

Big Yellow on kasvattanut sekä tulosta että kassavirtaa 12-13 prosentin vuosivauhtia kaksi vuosikymmentä. Sen vuokrausaste on hieman alle 80 prosenttia ja velkaantumisaste on 23 prosenttia. Big Yellow raportoi viimeisen tilikauden tuloksen 18. toukokuuta.

Toinen Lontooseen listattu pienvarastoyhtiö on kooltaan suurempi Safestore. Se toimii myös Pariisissa, Espanjassa, Alankomaissa ja Belgiassa. Italiassa ja Saksassa yhtiöllä on yhteisyritykset institutionaalisten sijoittajien kanssa. Kaiken kaikkiaan Safestoren portfoliossa on 211 kiinteistöä, joiden vuokrausaste on yli 80 prosenttia. 

Yhtiön kasvuhistoria on myös vankka. Sekä liikevaihto että osakekohtainen tulos ovat kasvaneet keskimäärin noin yhdeksän prosenttia viimeiset kymmenen vuotta. Suuri osa Safestoren kasvusta tulee lähivuosina uusien myymälöiden vuokrausasteen kasvusta. Tämän vuoden aikana se avaa seitsemän uutta kiinteistöä. Sen velkaantumisaste on 28 prosenttia.

Euroopan suurin pienvarastoyhtiö

Shurgard on Brysselin pörssiin listattu ja yksi Euroopan suurimmista pienvarastoyhtiöistä. Sillä on yli 330 kiinteistöä. Neljännes Shurgardin liikevaihdosta tulee Iso-Britanniasta ja loput Euroopan suurista kaupungeista aina Tukholmasta Pariisiin. Saksa on yhtiön kasvumarkkina, jossa se on tehnyt useita yritysostoja sekä rakentanut uusia tiloja. Iso-Britanniassa Shurgard integroi 28 ostettua ja alisuoriutuvaa pienvarastoa portfolioonsa.

Shurgard pyrkii parantamaan operatiivista tehokkuutta niin sanotulla klusterimallilla. Siinä vain yhdessä alueen toimipisteessä on henkilökuntaa paikalla ja muutama ympäröivä pienvarasto toimii täysin automatisoidusti. Lisäksi lähes neljännes sen portfoliosta on muutaman vuoden vanhoja kiinteistöjä, joiden vuokrausasteessa ja hinnoittelussa on nousuvaraa. 

Shurgard raportoi odotuksia heikomman ensimmäisen vuosineljänneksen tuloksen tällä viikolla. Sen vertailukelpoinen liikevaihto kasvoi, mutta tulos heikkeni korkeampien verojen takia. Shurgardin vuokrausaste oli 88 prosenttia ja velkaantumisaste 23 prosenttia. Amerikkalainen Public Storage on Shurgardin suurin omistaja 35 prosentin osuudella. 

Amerikkalaiset ovat omassa mittakaavassaan

Yhdysvalloissa sijoittajan ulottuvilla on yhtä laaja valikoima pienvarastoyhtiöitä. Amerikkalaisten pienvarastoyhtiöiden suora vertaaminen eurooppalaisiin yhtiöihin on vaikeaa. Kirjanpitokäytännöt poikkeavat monilta osin ja niin kutsuttujen REIT-yhtiöiden verotus on huokeampaa. 

Public Storage on maailman suurin pienvarastoyhtiö yli kolmella tuhannella kiinteistöllä. Muita toimijoita ovat esimerkiksi Extra Space Storage ja CubeSmart. Amerikkalaisten pienvarastoyhtiöiden vuokrausasteet ja velkaantuneisuus ovat eurooppalaisia yhtiöitä korkeammat. Niiden arvostus on tyypillisesti eurooppalaisia korkeampi suhteessa nettovarallisuusarvoon. Pelkkien seinien lisäksi sijoittajat näkevät niiden liiketoiminnassa selkeää arvoa.

Cityvaraston lähin verrokki voi olla U-Haul, joka tunnetaan parhaiten vuokrattavista muuttoautoistaan. Sillä on niitä yli 200 000 kappaletta. Lisäksi se vuokraa peräkärryjä sekä myy propaania, vakuutuksia ja muuttotarvikkeita. Samalla U-Haul on kolmanneksi suurin pienvarastoyhtiö Pohjois-Amerikassa. 15 prosenttia yhtiön liikevaihdosta tulee pienvarastovuokrauksesta. U-Haul ei kuitenkaaan ole yhtiömuodoltaan REIT, eikä se jaa lainkaan osinkoa.