Pitäisikö jo hypätä pörssin rakennusyhtiöiden kelkkaan?

YIT ja SRV ovat Suomen suurimpia rakennusalan yrityksiä, jotka kilpailevat toisiaan vastaan useilla rakentamisen sektoreilla. Yhtiöiden profiilit pörssissä poikkeavat kuitenkin hieman toisistaan. YIT keskittyy enemmän asuntorakentamiseen, kun taas SRV painottaa toimitilarakentamista. YIT on kansainvälisempi toimija, kun taas SRV keskittyy pelkästään Suomen markkinoihin. Molemmat yhtiöt ovat vetäytyneet Venäjän markkinoilta, ja lisäksi YIT poistunut Ruotsin ja Norjan markkinoilta.

Yhtiöiden kehitys on ollut vuosia matalalentoa Helsingin pörssissä, sillä vaikea rakentamisen markkinatilanne on kurittanut kummankin tulosta. Erityisesti pitkä heikko suhdanne asuntorakentamisessa on näkynyt selvästi viimeiset viisi vuotta. Yhtiöt eivät ole onnistuneet rakentamaan tulokselle tukijalkaa toimitila- tai infrarakentamisesta. SRV jopa myi infrarakentamisen toimintonsa Kreatelle.

Nyt rakentamisen markkinoilla on kuitenkin alkanut näkyä valoa tunnelin päässä. Asuntorakentaminen todennäköisesti pohjaa tänä tai viimeistään ensi vuonna. Datakeskusrakentaminen on jo erittäin vilkasta, mikä nostaa toimitilarakentamisen markkinaa. Lisäksi infrarakentamisen suhdanne on säilynyt yllättävänkin vahvana.

Suomen asuntorakentamisen markkina on edelleen syväjäässä

Asuntorakentamisen markkina on edelleen historiallisen matalalla tasolla. Taustalla on raju romahdus koronakuplan ajoista, jolloin Suomeen rakennettiin huomattavasti liikaa asuntoja.

Asuntoaloitukset laskevat Suomessa jo viidettä vuotta peräkkäin. Rakennusteollisuuden (RT) suhdannekatsauksen mukaan tälle vuodelle ennustetaan vain noin 15 000 asunnon aloitusta. Esimerkiksi koronakuplassa vuonna 2021 aloitettiin noin 47 000 asunnon rakentaminen, kun nollakorot villiinnyttivät sekä kuluttajia että rakentajia. Ensi vuodelle RT ei ennusta vielä käännettä, vaan asuntoaloitusten arvioidaan pysyvän 15 000 kappaleessa. Markkinat ovat selvästi alitarjontatilanteessa, kun pitkän aikavälin tarve Suomessa on RT:n mukaan 31 000–35 000 asuntoa.

Kuluttajat suhtautuvat asunnonostoon erittäin varovaisesti, mikä johtuu pääasiassa Suomen heikosta talouskehityksestä, kuluttajien vaisusta luottamuksesta omaan talouteen sekä korkeasta työttömyydestä. Lisäksi huoli mahdollisesta korkojen noususta ja asuntovarallisuuden arvon laskusta painavat kuluttajien mieltä.

Myös asuntokauppa on jäänyt heikolle tasolle. Kiinteistönvälitysalan Keskusliiton (KVKL) asuntomarkkinakatsauksen mukaan tammi–kesäkuun 2026 asuntokauppojen kokonaismäärä laski noin 13 prosenttia.

Tilastokeskuksen mukaan asuntojen hintojen lasku on jatkunut vuoden 2026 aikana, erityisesti pienemmissä asunnoissa. Kolmioissa ja suuremmissa asunnoissa hintakehitys on ollut vakaampaa.

YIT:n ja SRV:n asuntoaloitukset edelleen pysähdyksissä

Sekä YIT että SRV ovat olleet jo pitkään erittäin varovaisia uusissa asuntoaloituksissaan. Vuoden 2026 toisella neljänneksellä kumpikaan yhtiö ei käynnistänyt yhtään uutta asuntokohdetta Suomessa. Yhtiöiden taseissa on valmiita tontteja, jotka odottavat päätöksiä rakentamisen aloittamisesta.

YIT vihjaili toisen vuosineljänneksen tulosjulkistuksen yhteydessä, että käynnistysedellytykset ovat täyttyneet tietyille hankkeille ja niitä saadaan todennäköisesti liikkeelle H2/2026 aikana. SRV taas odottaa ylitarjontatilanteen purkautumista ennen kuin se käynnistää uusia hankkeita.

Asuntomarkkinoilla on edelleen merkittävä valmis asuntokanta, mikä heikentää uusien hankkeiden käynnistymisen edellytyksiä. YIT:n valmiiden mutta myymättömien asuntojen määrä laski hieman ja oli toisen neljänneksen lopussa 373 asuntoa. SRV:n myymättömien asuntojen kanta sen sijaan kasvoi selvästi viime vuoden 94 asunnosta 117 asuntoon toisella neljänneksellä. 

YIT:n Asuminen Suomi -segmentin tärkeimmät tunnusluvut ovat valitettavan heikkoja. Aikaisemmin niin kannattavasta segmentistä on tullut yhtiölle kuorma. Liikevaihto on laskenut neljä neljännestä peräkkäin, ja toiminnan volyymit ovat erittäin alhaisella tasolla. Tappioiden tekeminen on vain jatkunut.

Yhtiö saavutti segmentillä viimeksi niukasti voitollisen tuloksen vuoden 2025 toisella neljänneksellä. Vuoden 2026 toisella neljänneksellä segmentin oikaistu liikevoittomarginaali oli murheellinen, vajoten -11,5 prosenttiin. Huolestuneempi sijoittaja voisi jo kysyä: pitäisikö yhtiön ajaa alas osa asuntorakentamistoiminnoistaan? Hyvässä suhdanteessa segmentin pitäisi päästä noin 10 prosentin oikaistuun liikevoittomarginaaliin.

YIT sekä SRV kaipaisivat kipeästi asuntomyynnin elpymistä, sillä sekä kuluttajamyynnin että sijoittajamyynnin volyymit ovat edelleen todella alhaiset. YIT myi asuntoja viimeksi sijoittajille vuoden 2025 toisella neljänneksellä. SRV on puolestaan onnistunut sijoittajamyynnissä paremmin kuin YIT, vaikka heikko vuokrien kehitys on edelleen haaste markkinassa.

Markkinoiden matalat aloitusmäärät ja suurten kaupunkien väestönkasvu tukevat SRV:n mukaan ylitarjonnan purkautumista vähitellen. YIT eikä SRV kuitenkaan odota Suomen asuntorakentamisen markkinan elpyvän vielä vuonna 2026.

Itäinen Keski-Eurooppa takoo tulosta YIT:lle

SRV on keskittynyt toiminnassaan pelkästään Suomen markkinoille, toisin kuin YIT, joka toimii myös Itäisessä Keski-Euroopassa eli Tšekissa, Slovakiassa, Puolassa ja Baltian maissa. YIT:n Asuminen CEE -segmentti keskittyy asuntojen gryndirakentamiseen näillä nopeasti kasvavilla markkinoilla. Viime vuosina yhtiö on kohdentanut suuren osan investoinneistaan Itäiseen Keski-Eurooppaan, ja tämä strategia on osoittautunut menestyksekkääksi. Kasvu on ollut täysin orgaanista. 

Segmentti tuotti yli 70 prosenttia YIT:n tuloksesta vuoden 2026 toisella neljänneksellä. Oikaistu liikevoittoprosentti oli jopa yli 16 prosenttia, eli yhtiö saavutti korkeamman marginaalin kuin parhaimpina vuosina Suomen Asumisen toiminnoissa. Hyvä hintojen kehitys ja kustannusten kurissa pitäminen ovat tukeneet tulosmarginaalia, joka pitkällä aikavälillä tulisi olla yli 15 prosenttia. 

Koko konsernin liikevaihdosta Asuminen CEE vastaa edelleen alle 20 prosenttia, mutta kasvu on nopeaa. YIT:n tavoitteena on kaksinkertaistaa tämän liiketoiminnan määrä strategiakauden aikana orgaanisen kasvun avulla. Markkinoita riittää sillä yhtiö arvioi kohdemarkkinansa koko Baltiassa ja Itäisessä Keski-Euroopassa olevan yhteensä 11 miljardia euroa. Vastaavasti Suomen markkina on vain noin 4 miljardin euron kokoinen.

SRV:n liikevaihdosta noin 90 prosenttia kertyy toimitilarakentamisesta ja vain noin 10 prosenttia asuntorakentamisesta. Pitkällä aikavälillä SRV:n tavoite on kasvaa asuntorakentamisessa. Yhtiö pyrkii saavuttamaan jopa 30–40 prosentin osuuden liikevaihdostaan asuntorakentamisen hankkeista. Nykyisessä markkinatilanteessa tämä tavoite kuitenkin tuntuu kaukaiselta. 

Kovaa kamppailua uusista datakeskustilauksista

Kotimaiset rakennusyhtiöt ovat saaneet merkittävän piristysruiskeen datakeskusinvestoinneista. Suomeen kohdistuu yhä enemmän investointeja, sillä maa tarjoaa runsaasti edullista ja päästötöntä sähköä, viileän ilmaston koneiden jäähdyttämiseen sekä poliittisesti vakaan ympäristön. Yhden datakeskushankkeen investointiarvo liikkuu miljardiluokassa, ja alan liikevaihdon ennustetaan tulevaisuudessa kohoavan kymmeniin miljardeihin euroihin. 

Sekä YIT että SRV ovat julkistaneet useita tilauksia datakeskusmarkkinoille. YIT:n mukaan datakeskussyklissä ollaan vasta alkuvaiheessa. YIT:n viimeisimmät julkistukset olivat XTX Marketsin kolmas datakeskushanke Kajaanissa kesäkuussa sekä atNorthin uusi datakeskusinvestointi Kouvolaan heinäkuussa. YIT on lisäksi aikaisemmin toteuttanut XTX Marketsille kaksi datakeskusta Kajaaniin.

YIT:n mukaan datakeskusmarkkinoiden aktiviteetti on noussut selvästi vuoden takaisesta, minkä myötä yhtiö nosti koko rakentamisen markkinanäkymiä loppuvuodelle toisen neljänneksen tulosjulkistuksen yhteydessä. 

YIT tarjoaa datakeskusrakentamiseen kokonaisvaltaista toteutusta alusta loppuun. Yhtiö tukee hankekehitystä, ohjaa suunnittelua, vastaa hankinnoista ja tuotannosta sekä vie projektit aina käyttöönottoon saakka. YIT korostaa, että nopeus on yksi alan keskeisistä kilpailutekijöistä, sillä datakeskukset vaativat merkittäviä resursseja ja osaamista ja rakennustyöt tulee yleensä toteuttaa tiukassa aikataulussa.

SRV:n tällä hetkellä käynnissä olevat datakeskushankkeet ovat vuonna 2027 valmistuvat LUMI AI Factory Kajaanissa ja DayOnen datakeskus Lahdessa. SRV kertoo parhaillaan neuvottelevansa lukuisista uusista datakeskushankkeista. Yhtiön mukaan datakeskusmarkkina elää aivan omaa elämäänsä rakennusmarkkinoilla ja kysyntää on merkittävästi. SRV sanoo keskittyvänsä vain sille itselleen sopiviin hankkeisiin

SRV:n toimitusjohtaja Saku Sipola kertoo viimeisimmässä osavuosikatsauksessaan markkinasta näin:
“Datakeskuksille on tyypillistä suuri euromääräinen koko, suunnitteluvastuun jakautuminen asiakkaan ja rakentajan välillä ja hankkeen nopea aikataulu, jolloin rakentajakumppanin osaaminen sekä resurssien ja toimitusvarmuuden merkitys korostuvat. Hankkeiden vaativuuden ja aikataulukriittisyyden vuoksi asiakkaat ovat erittäin valikoivia kumppanivalinnoissaan ja kilpailua on muuta urakointia vähemmän.”

YIT vihjailee myös mahdollisista datakeskushankkeista Suomen ulkopuolella. Yhtiö kertoo sijoittajien etsivän jatkuvasti uusia investointeja sen kahdeksassa toimintamaassa. YIT:n mukaan sen datakeskusrakentamisen konsepti on kopioitavissa muille markkinoille.

Kumpikaan yhtiöistä ei vielä erittele datakeskusrakentamisen osuutta liikevaihdostaan, mutta rakentamisen arvioidaan olevan perusurakointia kannattavampaa liiketoimintaa.

Yhtiöt ovat kaukana strategisista tavoitteista

YIT tavoittelee vuoden 2029 loppuun mennessä 7 prosentin oikaistua liikevoittomarginaalia ja vähintään 15 prosentin tuottoa sitoutuneelle pääomalle. Tavoitteet vaikuttavat vaativilta, sillä yhtiö ei ole vuosikausiin päässyt lähellekään näitä tasoja. Erityisesti sitoutuneen pääoman tuottotavoite vaikuttaa jopa epärealistiselta.

SRV:n tavoitteena on saavuttaa vuoteen 2030 mennessä vähintään 50 miljoonan euron operatiivinen liikevoitto ja yli 900 miljoonan euron liikevaihto. Liikevoittotavoite vastaa 5,6 prosentin operatiivista marginaalia. SRV:n tavoite on YIT:tä matalampi urakoinnin muodostaessa suuremman osan yhtiön liikevaihdosta. Toistaiseksi SRV ei ole yhtiönä päässyt edes lähelle 50 miljoonan euron operatiivista liikevoittoa pörssitaipaleensa aikana.

Molempien yhtiöiden tavoitteiden saavuttaminen edellyttää merkittävää markkinoiden elpymistä. YIT:n tulisi kääntää Suomen asuntorakentamisen segmentti positiivisen tuloksen puolelle ja ylläpitää hyvää kannattavuutta Itäisessä Keski-Euroopassa. SRV:n kannattavuuden parantaminen nojaa omaperusteisen eli gryndituotannon kasvattamiseen sekä toimitiloissa että asumisessa.  

Suurimmat riskit yhtiöille ovat inflaation kiihtyminen ja korkojen nousu, jotka hidastaisivat asuntorakentamisen markkinakäännettä ja voisivat lamauttaa myös toimitilarakentamista. Korkojen muutokset vaikuttavat Suomen asuntomarkkinoihin voimakkaammin kuin muualla Euroopassa, koska vaihtuvakorkoisten asuntolainojen osuus on Suomessa poikkeuksellisen korkea.

Tilauskannat luovat uskoa tulevaisuuteen

SRV:n tilauskanta oli kesäkuun 2026 lopussa yli miljardi euroa, mikä merkitsi 9,9 prosentin kasvua vuotta aiempaan verrattuna. Tämä on nykyisessä markkinatilanteessa hyvä saavutus. Lisäksi yhtiöllä on voitettuja tai eri vaiheissa olevia kehityssopimuksia yhteensä noin 1,3 miljardin euron arvosta, jotka eivät vielä sisälly tilauskantaan. Tilauskanta tarjoaa hyvän näkyvyyden loppuvuodeksi 2026 ja vuodeksi 2027. YIT:n tilauskanta toisen neljänneksen lopussa oli 3,0 miljardia euroa, eli kasvanut vuodessa 1,7 prosenttia.

Molempien yhtiöiden taseet ovat vakaat ja velkaantuneisuus on laskenut. SRV:n tase vahvistui, kun yhtiö myi Infratoiminnot Kreatelle 30 miljoonan euron yritysarvolla (EV) aiemmin tänä vuonna. SRV:n omavaraisuusaste ilman IFRS-16 -vaikutusta oli kesäkuun lopussa 42,1 prosenttia. Ilman IFRS -vaikutusta yhtiö on nettovelaton. YIT:n omavaraisuusaste oli hieman matalampi, 34,0 prosenttia. Merkittävää taseriskiä yhtiöissä ei enää ole.

Hyvät taseen tunnusluvut mahdollistavat yhtiöiden uusien rakennushankkeiden aloitukset ja liiketoiminnan kehittämisen. Lisäksi yhtiöillä on mahdollisuus saada uutta rahoitusta paremmin ehdoin.

Yhtiöt treidaavat lähellä tasearvojaan

Viimeaikaisessa kurssikehityksessä SRV pesee selvästi YIT:n. Vuoden alusta lähtien SRV:n osake on noussut 65 prosenttia, kun taas YIT:n osake on noussut vain 2 prosenttia. SRV:n kurssinousua ovat tukeneet kaksi positiivista tulosvaroitusta, ja yhtiön tuloskäänteestä on saatu pitkästä aikaa rohkaisevia merkkejä.

Pitkällä aikavälillä tilanne on ollut toinen: viimeisen viiden vuoden aikana SRV:n osakkeen kokonaistuotto on ollut -54 prosenttia ja YIT:n -25 prosenttia. Heikon markkinatilanteen lisäksi yhtiöiden operatiiviset suoritukset ovat olleet vaatimattomia, mikä on heijastunut kurssikehitykseen.

Tulosperusteinen arvostus on molemmilla yhtiöillä yllättävän samankaltainen. YIT:n oikaistu EV/EBIT-kerroin on tälle vuodelle 17,8x ja SRV:llä 17,3x. Korkeat kertoimet johtuvat siitä, että molempien yhtiöiden tulostaso on edelleen alhainen. Tulosten odotetaan paranevan selvästi ensi vuonna, jolloin EV/EBIT-kerroin putoaa yhtiöillä noin 10–11x -tasoille. Tosin tuloskäännettä on ennustettu useana edellisenäkin vuonna ja se on jäänyt saavuttamatta.

Arvostuksesta näkyy, että yhtiöillä on heikot näytöt pitkän aikavälin näytöt arvonluonnista. Syklisellä alalla myönteiset tulosvuodet ovat olleet harvassa. Alhainen arvostus näkyy erityisesti P/B-luvussa: YIT:n tasearvostusta kuvaava P/B on 1,3x ja SRV:llä hieman matalampi, 1,2x. Molemmat yhtiöt kuuluvat näin Helsingin pörssin ns. arvoyhtiöihin. Tasearvostusta painaa erityisesti se, että molemmat ovat raportoineet pitkään heikkoa sijoitetun pääoman tuottoa.

Liikevaihtopohjainen arvostus on rakennusalalle tyypilliseen tapaan alhainen. EV/Sales-kerroin jää molemmilla yhtiöille selvästi alle yhden. Kummaltakaan yhtiöltä ei vielä tämän vuoden tuloksesta odoteta maksettavan osinkoja.