Lumo Kodit on noussut OP:n osakeideoiden listalle. Pankin perustelut nojaavat vuokramarkkinan käänteeseen, jota asuntosijoittajat ovat odottaneet neljä vuotta kestäneen ylitarjonnan jälkeen.
Tilastokeskuksen mukaan uusien vuokrasopimusten keskineliövuokrat kääntyivät pehmeän ensimmäisen neljänneksen jälkeen huhti–kesäkuussa selkeään kasvuun. Pääkaupunkiseudulla kehitys oli koko maata maltillisempaa.
Tarjontapuolella muutos on jyrkempi. Helsingin markkinalla vuokralle tarjottujen kohteiden määrä on laskenut noin viidenneksen vuodentakaisesta.
Tarjonnan supistuminen heijastuu tyypillisesti viiveellä vuokrankorotuskykyyn. Uutta tarjontaa ei ole markkinalle näköpiirissä, ja samalla vuokra-asujien ostovoima on vahvistunut merkittävästi.
OP:n mukaan nämä tekijät parantavat väistämättä vuokranantajien neuvotteluasemaa. Samaan aikaan markkina hinnoittelee osakkeeseen varsin maltillista vuokrakehitystä lähivuosille.
Yhtiön omat luvut tukevat käännetarinaa ainakin toistaiseksi. Huhti–kesäkuussa Lumo Kotien liikevaihto kasvoi 8,1 prosenttia 125,0 miljoonaan euroon, nettovuokratuotto 10,7 prosenttia 91,7 miljoonaan euroon ja kassavirta ennen käyttöpääoman muutosta eli FFO 12,4 prosenttia 43,6 miljoonaan euroon.
Varman salkku käänsi luvut kasvuun
Kasvun selittää pääosin yksi kauppa. Yhtiö osti Varmalta 4 761 asunnon portfolion noin 900 miljoonan euron velattomaan hankintahintaan, ja kauppa saatiin päätökseen huhtikuun ensimmäisenä päivänä.
Toimitusjohtaja Reima Rytsölä kuvaa kauppaa tulosraportissaan poikkeuksellisen kokoiseksi.
”Huhtikuussa toteutettu portfoliokauppa oli 2020-luvun suurin kiinteistökauppa Suomessa ja merkittävä ponnistus koko organisaatiollemme”, Rytsölä kertoo.
Ostetun salkun taloudellinen vuokrausaste oli kesäkuun lopussa 88,7 prosenttia, kun se kaupantekohetkellä oli noin 83 prosenttia. Yhden vuosineljänneksen aikana tapahtunut nousu on nopea, sillä uusien kohteiden vuokraus vie tavallisesti pidempään.
”Huhtikuun alussa hankitun portfolion asuntojen vuokraus on käynnistynyt selvästi odotuksiamme paremmin”, Rytsölä toteaa.
Koko konsernin taloudellinen vuokrausaste nousi alkuvuonna 95,0 prosenttiin edellisvuoden 93,6 prosentista. Vertailukelpoisten kohteiden vuokratuotot kasvoivat 2,7 prosenttia, kun vuosi sitten ne supistuivat 0,4 prosenttia.
Vuokraustoiminnan vire näkyy myös hinnassa. Keskineliövuokra oli kesäkuun lopussa 18,11 euroa kuukaudessa neliömetriltä, kun se vuotta aiemmin oli 17,78 euroa.
Toisen neljänneksen tulos ennen veroja oli 83,6 miljoonaa euroa vertailukauden 12,7 miljoonan euron tappion sijaan. Käännös on kuitenkin pitkälti kirjanpidollinen, sillä lukuun sisältyy 34,1 miljoonan euron positiivinen arvonmuutos, joka syntyi ostetun portfolion kirjaamisesta hankintahintaan. Koko alkuvuoden osalta sijoituskiinteistöjen käyvän arvon nettomuutos on yhä 8,5 miljoonaa euroa miinuksella.
Ohjeistuksen yläpää laski, velkavipu kiristyi
Puolivuosikatsauksen yhteydessä yhtiö täsmensi näkymiään. Liikevaihdon haarukka kapeni 488–493 miljoonaan euroon aiemmasta 484–497 miljoonasta, ja FFO-ennuste 147–152 miljoonaan euroon aiemmasta 147–157 miljoonasta.
Kassavirtaennusteen yläreuna laski siis viidellä miljoonalla eurolla, vaikka toinen neljännes ylitti selvästi edellisvuoden tason. Alaraja pysyi ennallaan.
Taseessa kaupan jäljet näkyvät selvästi. Korollinen vieras pääoma kasvoi 3 825,9 miljoonaan euroon, luototusaste LTV nousi 45,1 prosenttiin ja ylitti näin yhtiön oman alle 45 prosentin tavoitetason.
Lainojen keskikorko nousi 3,4 prosenttiin edellisvuoden 3,2 prosentista, ja keskimääräinen laina-aika lyheni 2,7 vuoteen 3,3 vuodesta. Lyhentynyt maturiteetti tarkoittaa, että jälleenrahoitusta on edessä tiuhaan tahtiin.
Rahoituspaketti rakennettiin kolmessa osassa. Kaupasta 600 miljoonaa euroa katettiin lyhytaikaisella yrityskaupparahoituksella, josta puolet korvattiin toukokuussa liikkeeseen lasketulla 300 miljoonan euron joukkovelkakirjalainalla, jonka kiinteä vuosikorko on 4,0 prosenttia ja eräpäivä toukokuussa 2030.
Kesäkuussa yhtiö sopi vielä 500 miljoonan euron backstop-limiitistä, jolla se voi tarvittaessa maksaa takaisin keväällä 2027 erääntyvän joukkovelkakirjalainan. Elokuussa allekirjoitettiin 100 miljoonan euron vastuullisuustavoitteisiin sidottu lainasopimus OP Yrityspankin kanssa.
”Rahoitustilanteemme on säilynyt vakaana, ja olemme hyvissä ajoin pidentäneet ensi vuonna erääntyviä pankkirahoitussopimuksiamme”, Rytsölä kirjoittaa.
Strategisista tavoitteistaan yhtiö on vielä kaukana. Liikevaihto kasvoi alkuvuonna 2,6 prosenttia, kun tavoite on keskimäärin 5–7 prosenttia vuodessa, ja asiakkaiden suositteluhalukkuutta mittaava NPS jäi 59:ään yli 65:n tavoitteesta.
Osake hinnoitellaan alle puolella nettovarallisuudestaan
Kurssikehitys kertoo, ettei markkina ole ostanut käännettä. Osake päätyi tiistaina 8,17 euroon, kun osakekohtainen EPRA-nettovarallisuus oli kesäkuun lopussa lähes 18 euroa.
Kurssi on siis noin 55 prosenttia alle yhtiön oman arvion nettovarallisuudesta. Alkuvuoden aikana osakkeesta maksettiin alimmillaan 6,96 euroa, ja kesäkuun lopun päätöskurssi 7,42 euroa jäi selvästi vuodentakaisesta 11,00 eurosta.
Kaikki eivät jaa OP:n näkemystä. Hollantilainen varainhoitoyhtiö Kempen laski hiljattain Lumo Kotien suosituksen myydä-tasolle ja asetti tavoitehinnaksi seitsemän euroa.
Tilikaudelta 2025 yhtiö maksoi osinkoa 0,11 euroa osakkeelta. Osinkopolitiikan mukaan osingon ja omien osakkeiden takaisinostojen tulee vastata vähintään 20:tä prosenttia FFO:sta, kun omavaraisuusaste on vähintään 40 prosenttia.
Toimintaympäristö ei ole kääntynyt yksiselitteisesti suotuisaksi. Valtiovarainministeriö ennustaa Suomen talouden kasvavan tänä vuonna 0,8 prosenttia työttömyyden pysytellessä 10,4 prosentissa, ja EKP aloitti kesäkuussa koronnostot energian hinnan pysyessä korkealla.
Asuntotuotannon puolella Rakennusteollisuus RT ennakoi asuntoaloitusten laskevan tänä vuonna 15 000 asuntoon. Uuden tarjonnan hiipuminen on juuri se tekijä, jonka varaan OP:n vuokrakehitysoletus rakentuu.
Rytsölä itse muistuttaa, ettei ylitarjonta ole kadonnut.
”Etenkin pääkaupunkiseudulla on nähtävissä merkkejä markkinatilanteen paranemisesta, vaikka ylitarjontaa on edelleen”, hän kirjoittaa.
Lähitermin katse kohdistuu jälleenrahoitukseen. Yrityskaupparahoituksesta on yhä nostettuna 300 miljoonaa euroa, ja se on tarkoitus korvata pääomamarkkinoilta hankittavalla velkarahoituksella vielä tämän vuoden aikana.
Kirjoittaja omistaa Lumo Kodit -yhtiön osakkeita. Artikkeli ei ole suositus ostaa tai myydä osakkeita. SalkunRakentaja ei anna sijoitussuosituksia.
