Evli digital banneri 02
Asunnot ja kiinteistöt

Asuntosijoittaminen osakeyhtiön kautta osa 3 – Hyödyt ja haitat

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsittelimme asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta. Toisessa osassa taas kävimme läpi osakeyhtiön rahoittamista ja omaisuuden siirtämistä yritykseen. Tässä artikkelisarjan viimeisessä osassa tiivistämme osakeyhtiön kautta asuntoihin sijoittamisen merkittävimmät hyödyt ja haitat. Käymme myös esimerkkitapausten kautta läpi asuntosijoittamisen järkevyyttä osakeyhtiön kautta. Lopussa kerromme omat syymme, miksi perustimme osakeyhtiön asuntosijoittamista varten.

Osakeyhtiön hyödyt asuntosijoittamisessa

Verotus

Merkittävin hyöty osakeyhtiön kautta asuntosijoittamiseen on verotus. Osakeyhtiö maksaa vähintään 10% vähemmän veroa vuosittain verrattuna yksityishenkilöön. Verotuksen tuoma hyöty maksimoituu korkoa korolle ilmiön vuoksi pidemmän ajan kuluessa eikä muutaman vuoden sijoitusperiodilla verotuksen takia kannata yritystä perustaa.

Porukalla sijoittaminen

Jos sijoitat jo yhdessä ystäviesi kanssa tai sinulla on tuttavapiirissäsi samanlaisia visioita omaavia henkilöitä, kannattaa ehdottomasti miettiä osakeyhtiön perustamista. Osakeyhtiön kautta porukalla sijoittamisella säästyy myös monelta ylimääräiseltä vaivalta, koska yksityishenkilöinä sijoitettaessa rahoitukset saattavat olla eri pankeissa ja asiakirjoihin tarvitaan yleensä kaikkien osallisten allekirjoitukset. Tällöin on selkeämpää, kun on yhteinen osakeyhtiö, jossa kaikilla on nimenkirjoitusoikeus.

Ennen yrityksen perustamista kannattaa kuitenkin käydä läpi kaikkien ajatukset ja visiot asuntosijoittamisen suhteen. Jos ne eivät keskenään kohtaa, niin yritystä ei kannata perustaa. Yritykselle kannattaakin määritellä yhteiset tavoitteet sekä säännöt ja kirjata ne tai osa niistä yhtiön osakassopimukseen.

Riski

Asuntosijoittamiseen liittyy aina riskejä ja kukaan ei tiedä mitä tulevaisuus tuo tulleessaan. Hyvällekin asuntosijoittajalle voi joskus sattua epäonnistumisia. Pahimmassa tapauksessa liian isolla riskillä liian isoon projektiin lähteminen ja sen pieleen meneminen voi kaataa kupit kerralla. Tällaisessa tilanteessa osakeyhtiö antaa suojaa, koska konkurssitilanteessa yksityishenkilöllä ei ole vastuuta osakeyhtiön veloista. Toisaalta järkevä rahoittaja kyllä turvaa selustansa ja vaatii lisävakuuksia tai henkilötakaukset osakeyhtiön lainoihin, jolloin riski on sama.

Selkeys ja helppous

Velvoitteet lisääntyvät sijoitusasuntojen määrän kasvaessa. Yksityishenkilö tekee veroilmoituksensa itse eli näpyttelee esitäytettyyn veroilmoitukseen jokaisesta asunnosta erikseen vuokralaistiedot, vuokrat, vastikkeet sekä mahdolliset vähennyskelpoiset kulut. Lisäksi täytyy usein muistaa tarkistaa ja muuttaa sijoituslainojen käyttötarkoitukset, koska pankista niitä ei aina kirjata tulonhankkimislainoiksi.

Osakeyhtiössä taas nämä huolet ovat kirjanpitäjän harteilla. Ei tarvitse itse täyttää veroilmoitusta useista asunnoista vaan kirjanpitäjä hoitaa paperityöt ja velvoitteet verottajalle.

Palkkauksen edut jos tekee täysipäiväisesti

Jos tavoitteena on toimia asuntosijoittajana täysipäiväisesti, kannattaa ehdottomasti  perustaa osakeyhtiö. Kun muita ansiotuloja ei ole, on todella verotehokasta nostaa osakeyhtiöstä pientä palkkaa. Tällöin ansiotulojen veroprosentti jää selvästi alle yksityishenkilön pääomatulojen veroprosentin (30-34%). Lisäksi palkka on yhtiölle kulua mikä pienentää yhteisöveron määrää. Palkat voi vähentää sivukuluineen yhtiön tuloksesta, kun taas osinkoja ei voi.

Osakeyhtiön haitat asuntosijoittamisessa

Rahoitus

Kuten artikkelisarjan toisessa osassa kirjoitimme, yrityksen rahoittaminen on etenkin alkuvaiheessa haastavampaa kuin yksityishenkilöllä. Myös raha on kalliimpaa yritykselle kuin yksityishenkilölle. Jos suunnitelmana on ostaa pelkästään pitokohteita pääasiassa pankkilainaa käyttäen, saattavat korkokulut kasvaa melko suuriksi verrattuna yksityishenkilönä sijoittamiseen. Jos taas aikoo sijoittaa osta ja myy -strategialla tai omistaa pääasiassa sellaisia kohteita, joissa on yhtiölainaa, ei tällä asialla ei ole merkitystä.

Työmäärä alkuvaiheessa

Osakeyhtiö aiheuttaa perustamisvaiheessa jonkin verran ylimääräistä työtä. Yritykselle täytyy ensimmäiseksi etsiä kirjanpitäjä sekä luonnostella yhtiöjärjestys ja mahdollisesti myös osakassopimus. Tietysti myös itse perustaminen täytyy hoitaa ja avata yritykselle palvelut pankkiin.

Osakeyhtiön on tehtävä vuosittain myös tilinpäätös ja veroilmoitus sekä pidettävä yhtiökokous ja hallituksen kokous, joista täytyy laatia pöytäkirjat. Hallituksen kokouspöytäkirjoja tarvitaan myös muulloinkin, esimerkiksi asunnon myynnin yhteydessä. Nämä jutut saattavat alkuun tuntua työläiltä, mutta asioihin löytyy äkkiä rutiini ja täytyy muistaa, että kirjanpitäjä tekee näistä töistä suurimman osan ja osaa auttaa epäselvissä asioissa muutenkin.

Kulut

Osakeyhtiön perustamisesta aiheutuu jonkin verran kuluja. Itse perustaminen maksaa muutaman satasen. Lisäksi osakeyhtiöön täytyy sijoittaa osakepääoma, jonka minimi on 2500€. Osakepääoma ei toki ole kulu, koska se on yrityksen käytettävissä. Vuosittaisia kiinteitä kuluja tulee kirjanpidosta. Jos toiminta on melko pientä ja kirjauksia on vähän, kirjanpito, tilinpäätöksen laatiminen ja veroilmoituksen tekeminen maksaa edullisimmillaan 1000-1500€/vuosi.

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – esimerkkitapaukset

Esimerkkitapaus 1

Palkkatyössä oleva 30v mies. Saanut perintönä miljoona euroa. Tarkoitus sijoittaa perintörahat asuntoihin pienellä riskillä. Sijoitusaika yli 20 vuotta.

Suosittelemme osakeyhtiön perustamisesta. Järkevä tapa voisi olla ostaa 50/50% suhteessa pieniä yhtiölainallisia uudiskohdeasuntoja hyviltä paikoilta sekä vanhempia ja edullisempia kassavirtakohteita ilman pankkilainaa. Tällä tavalla saataisiin yhtiölainojen ansiosta salkkuun kohtuullinen velkavipu (noin 35-40%), mutta minimoitaisiin yrityksen kalliimman rahoituksen määrä, koska pankkilainaa ei tarvita. Vanhemmista asunnoista tulisi kassavirtaa ja kassan kasvaessa ostettaisiin aina lisää asuntoja yllä mainitussa suhteessa, jolloin velkavipu pysyisi maltillisena.

Osakeyhtiön hyöty tulisi tässä tapauksessa verotuksen kautta. Verotettavaa tuloa tulisi vuositasolla aika paljon ja edullisemman verotuksen ansiosta yritykseen jäisi aina enemmän sijoitettavaa verrattuna yksityishenkilönä sijoittamiseen. Verotuksen tuoma hyöty kasvaisi merkittäväksi, koska sijoitusaika on yli 20 vuotta.

Esimerkkitapaus 2

Työssäkäyvä 60v nainen. Omistaa kolme sijoitusasuntoa. Tarkoitus hankkia eläkeikään mennessä muutamia sijoitusasuntoja lisää ja eläkkeelle jäätyään toiveena saada sijoitusasuntojen vuokrista ”lisäeläkettä”.

Emme suosittele osakeyhtiön perustamista. Sijoitustoiminta on melko pienimuotoista ja sijoituksen horisontti lyhyt, joten osakeyhtiön perustamisen hyödyt eivät peittoa niiden haittoja. Osakeyhtiön perustamisesta, kiinteistä kuluista ja nykyisten omistusten siirtämisestä yritykseen tulisi jo sellaiset kulut, ettei verohyödyillä saada niitä katettua. Henkilökohtainen omistus on huomattavasti osakeyhtiötä parempi vaihtoehto, koska vuokratuloja on tarkoitus nostaa omaan käyttöön eläkevuosina.

Esimerkkitapaus 3

Neljä 25 vuotiasta työssäkäyvää nuorta. Kaikilla on tavoitteena taloudellinen riippumattomuus. Jokaisella on sijoitettavaa pääomaa 30 000€ ja palkasta on tarkoitus siirtää lisää sijoitettavaa yritykseen kasvun nopeuttamiseksi. Tuottoja ei ole tarkoitus nostaa pitkiin aikoihin, koska palkkatyöstä tulee elämiseen tarvittava rahamäärä. He seuraavat aktiivisesti markkinoita ja ovat verkostoituneet muiden sijoittajien ja rakennusliikkeiden kanssa. Henkilöt harrastavat jonkin verran myös osta-remontoi-myy flippaamista.

Suosittelemme osakeyhtiön perustamista. Sijoitettavaa pääomaa on yhteensä sen verran, että homma saadaan ihan mukavasti käyntiin. Henkilöt harrastavat jonkin verran flippaamista ja ovat hyvin verkostoituneet, joten heillä on mahdollisuus päästä kiinni kohteisiin, joissa on otettavissa nopeaa arvonnousua. Tähän tarkoitukseen osakeyhtiö sopii erityisen hyvin, koska verottaja vie vuosittain pienemmän siivun välistä verrattuna yksityishenkilönä toimimiseen.

Rahojen on tarkoitus jäädä yritykseen kasvamaan eikä niitä ole aikomusta aikoihin nostaa ulos yrityksestä mikä myös puoltaa yrityksen perustamista. Ajan kuluessa korkoa korolle ilmiön ansiosta verohyöty korostuu merkittävästi osakeyhtiön eduksi tässä tapauksessa.

Miksi me perustimme osakeyhtiön?

Me päätimme sisarusten (4kpl) kanssa perustaa osakeyhtiö vuonna 2014. Olimme sitä ennen ostaneet samalla porukalla ja myös monenlaisilla muilla kokoonpanoilla yksittäisiä asuntoja, mutta huomasimme sen käyvän työlääksi ja epätehokkaaksi. Rahoituksien hakeminen oli monimutkaista ja samoin henkilökohtaisten vuokratulojen pitäminen ajan tasalla oli haastavaa, koska lähes jokaisessa asunnossa oli erilaiset kokoonpanot omistusten suhteen.

Päätimme tehdä hommasta selkeämpää ja perustaa yrityksen. Suurimpana syynä oli kuitenkin verotus. Teimme aikaisemmin muutamia flippauksia ja kyllähän se harmitti jakaa 30% tuotoista verottajalle. Sijoitimme kaikki voitot joka tapauksessa aina uudelleen asuntoihin niin laskimme, että saavutamme muutamassa vuodessa niin suuret verohyödyt, että osakeyhtiön perustaminen tulee järkevämmäksi. Pari ensimmäistä vuotta oli ehkä ”tappiollisia”, koska raha oli kalliimpaa ja verotettava tulos ei vielä ollut kovin suuri. Kulujen karsimiseksi sekä myös opettelumielessä hoidimme kirjanpidon itse muutaman ensimmäisen tilikauden ajan. Toiminnan kasvaessa siirsimme kirjanpidon kuitenkin tilitoimiston hoidettavaksi.

Meillä oli alusta asti visiona, että jossain vaiheessa ainakin osa meistä työskentelee täysipäiväisesti tässä yrityksessä. Asiat etenivät suunniteltua nopeammin, koska noin kolme vuotta perustamisesta kaksi osakkaista on jättänyt päivätyön ja työskentelee täysipäiväisesti yrityksen leivissä. Pyrimme minimoimaan verorasituksen ja nostamme yrityksestä sen verran palkkaa, että saa päivittäiset tarpeet hoidettua. Lähivuosina on ajatuksena nostaa osakkaiden yritykseen laittamat pääomalainat pois.

Jatkossa on tarkoitus nostaa vuosittain kevyesti verotetut osingot pois yrityksestä, kun yrityksessä on enemmän varallisuutta. Näin saamme pidettyä kokonaisverorasituksen pienenä ja osakeyhtiön hyödyt tulevat parhaiten esille.

Osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin – Yhteenveto

Tämän hetken verotuksella osakeyhtiön kautta sijoittaminen asuntoihin on ilman muuta kannattavaa isommilla määrillä. Noin 10 asuntoa on karkeasti se rajapyykki, jolloin osakeyhtiöstä saatavat hyödyt peittoavat sen haitat. Jos toiminta on tarkoitus kasvattaa jossain vaiheessa yli 10 asunnon kokoiseksi, kannattaa yhtiö perustaa heti, koska asuntojen siirto yritykseen ei ole taloudellisesti järkevää.

 

Artikkelisarjan ensimmäisessä osassa käsittelimme asuntosijoittamista osakeyhtiön kautta verotuksen näkökulmasta. Toisessa osassa pureuduttiin yrityksen rahoittamiseen ja omaisuuden siirtämiseen yritykseen. 

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit osiosta asuntosijoittaminen. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.

Click to comment

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä (artikkeleita ja mainosbannereita), ja sivusto voi saada ko. sisällöistä julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 0400-132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
x x
Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Sisällöntuottajaksi
Digipaketti
Anna palautetta
 

Tilaa uutiskirje

Copyright © 2017 Salkkumedia Oy

Ylös