Suora toimitilasijoittaminen osana hajautettua sijoitussalkkua

-KAUPALLINEN YHTEISTYÖ-

Suora toimitilasijoittaminen on aito vaihtoehto myös yksityissijoittajalle.

Isossa kuvassa sijoituksiaan kannattaa miettiä kokonaisuutena. Allokaatio, eli jako eri omaisuusluokkien kesken, vaikuttaa erittäin voimakkaasti niin sijoittajan saamiin tuottoihin kuin riskiinkin. Toimitilasijoittaminen on yksi omaisuusluokka ja sitä on hyvä tarkastella niin erikseen, kuin myös osana laaja-alaista sijoituskokonaisuutta.

Sijoituskokonaisuuden suurin jako tapahtuu riskipitoisemman osakesalkun ja matalariskisemmän tasaisen tuoton komponentin kesken. Perinteisesti tasaisen tuoton komponentti on rakennettu korkotuotteilla, mutta nyt korot ovat historiallisen alhaisella tasolla.

Historiallisen alhainen korkotaso tarkoittaa kahta asiaa. Ensinnäkin korkopuolelta ja perinteisiltä pankkitileiltä saa todella pientä ja alhaista tuottoa. Toisaalta sijoittajalla on mahdollisuus hyödyntää tilanne sijoituslainan muodossa. Sijoituslainaa voi toki ottaa myös osakkeiden ostoon, mutta riskin ja tuoton rakenteen takia velkavipu sopii parhaiten vakaan tuoton ja arvonsa säilyttävien sijoituskohteiden rinnalle.

Suora sijoittaminen toimitiloihin on varsin varteenotettava vaihtoehto useastakin syystä.

Toimitiloista saa vakaata vuokratuottoa, joka on kätevästi yhdistettävissä velkavivun hyödyntämiseen. Toimitilojen vuokrasopimukset ovat tyypillisesti pitkiä ja vuokralaisen irtisanominen on asuntosijoittamista helpompaa. Pitkien vuokrasopimusten takia tuoton korrelaation osakemarkkinan kanssa on alhainen. Toisin sanoen toimitilat portfolioonsa lisäävä osakesijoittaja saa merkittävän hajautushyödyn.

Suora toimitilasijoittaminen on vaihtoehto perinteiselle asuntosijoittamiselle

Toimitilasijoittaminen mielletään helposti alueeksi, joka on yksityishenkilön saavuttamattomissa. Tarvittavan rahamäärän uskotaan olevan suuri ja vuokralaisten hankkiminen hankalaa.

Mielikuvat ovat vääriä. Tässä viisi vertausta asuntosijoittamisen ja toimitilasijoittamisen välillä.

1) Suora toimitilasijoittaminen ei vaadi valtavia pääomia. Tarjolla on myös pienempiä toimitiloja, joissa tarvittavan pääoman suuruus ei ole järkyttävän suuri. Esimerkiksi alla olevaan Espoossa sijaitsevan kohteen velaton hinta on €40 800. Pääkaupunkiseudun asuntoihin verrattuna tarvittavan pääoman määrää voisi jopa luonnehtia alhaiseksi.

2) Vuokralaisen hankkiminen ei ole kynnyskysymys. Toimitiloja myydään usein valmiiksi vuokrattuna. Asunnoissa vuokralaisen joutuu usein hankkimaan itse. Valmiiksi vuokratun kohteen tuotto on helppo laskea. Velkavivun suunnittelu on huomattavasti helpompaa, kun tiedetään varmaksi, minkäkokoista vuokraa on saatavilla.

3) Toimitiloissa on pitkät vuokrasopimukset. Asuntosijoittajan nyrkkisääntönä on tehdä laskelmat sen mukaan, että asunto on vuodesta 11 kuukautta vuokrattuna ja yhden tyhjillään. Toimitilapuolella pitkät vuokrasopimukset ovat tyypillisiä. Pitkillä vuokrasopimuksilla tarkoitetaan viittä, kymmentä tai jopa kahtakymmentä vuotta. Pitkät vuokrasopimukset tekevät toimitiloista houkuttelevan vaihtoehdon.

4) Suora toimitilasijoittaminen tuottaa tyypillisesti asuntoja paremmin. Tampereen ammattikorkeakoululle tehdyn opinnäytetyön mukaan toimitilasijoittaminen on hieman vaativampaa ja riskipitoisempaa, mutta se mahdollistaa myös asuntosijoittamista korkeammat tuotot.

5) Toimitilavuokralaisen irtisanominen on helpompaa. Liikehuoneistojen kohdalla vuokralaisen irtisanomissuoja on heikompi. Vuoden vuokrattuna olleen kohteen irtisanomisaika on asunnoissa kuusi kuukautta ja toimitiloissa kolme kuukautta. Toisaalta toimitiloissa vuokraoikeuden siirto on mahdollista ilman vuokranantajan lupaa liikkeen luovutuksen yhteydessä.

Suora toimitilasijoittaminen ja huomioon otettavat asiat

Suoraa toimitilaa valittaessa kannattaa valita kohde, jossa on valmis pitkäaikainen vuokrasopimus tai mahdollisuus löytää helposti uusi vuokralainen.

Liiketilaa sijoituskohteena arvioitaessa tärkeitä tekijöitä ovat jalankulkuvirrat, julkisen liikenteen saavutettavuus, alueen imago ja ajoneuvovirrat.

Toimistotilojen kohdalla kannattaa huomioida huoneiston tekninen taso, alueen työllisyyskehitys, yrityspalvelujen saatavuus, imago ja alueen saavutettavuus niin julkisilla välineillä kuin yksityisestikin autoille.

Kannattaa lisäksi huomioida, että toimitiloja myyvät yritykset auttavat myös käytännön vuokraukseen liittyvissä asioissa. Vaikka Lehto konserni ei itse myy vaikkapa vuokralaisen hankintaan liittyvää palvelua, osaa myyjä kuinenkin opastaa oikeaan paikkaan mistä kyseistä palvelua saa ostaa kohtuuhintaan.