Korjausvelka on Suomessa todellinen ongelma. Isännöintiliiton tuoreen Talousbarometrin mukaan 38 prosenttia isännöitsijöistä näkee, että heidän hallinnoimissaan taloyhtiöissä on keskimäärin tehty liian vähän korjauksia.
Isännöintiliiton ensimmäistä kertaa toteutettuun Talousbarometriin vastasi syksyllä 2024 yhteensä 343 isännöintialan ammattilaista, jotka hallinnoivat 8 300 taloyhtiötä.
Korjausvelka tarkoittaa hoitamattomien korjaus- ja huoltotoimenpiteiden kertynyttä summaa tai työtä, joka olisi pitänyt tehdä rakennuksissa, infrastruktuurissa tai muissa kiinteissä omaisuuserissä, mutta jota ei ole toteutettu. Korjausvelkaa syntyy, kun tarpeellisia korjauksia lykätään resurssipuutteen, budjettirajoitteiden tai muiden syiden vuoksi, ja se kasvaa ajan myötä, kun korjaustarve pahenee.
Tämä voi johtaa siihen, että rakennukset ja infrastruktuuri heikkenevät ja korjauskustannukset nousevat entisestään, kun viivästetyt toimenpiteet muuttuvat laajemmiksi ja kalliimmiksi korjauksiksi.
Yleisin syy vähäisiin korjauksiin on taloyhtiöiden osakkaiden haluttomuus edistää taloyhtiöiden remontteja, Isännöintiliitto kertoo.
Korjausrakentaminen ei ole piristymässä
Talousbarometrin tuloksista käy myös ilmi, että moni isännöitsijä hallinnoi taloyhtiöitä, joissa on lykätty tai peruttu korjaushankkeita taloudellisista syistä edellisen 12 kuukauden aikana. Viidenneksellä isännöitsijöistä vähintään puolet taloyhtiöistä on tällaisia. Ongelma korostuu taantuvilla maantieteellisillä alueilla.
”Tulokset vahvistavat näkemystä siitä, että nopeasti nousseet korot ja kustannukset sekä taloyhtiöiden heikentyneet lainansaantimahdollisuudet etenkin taantuvilla ja väestöään menettävillä alueilla ovat jarruttaneet taloyhtiöiden korjaushankkeita viime vuosina”, toteaa Isännöintiliiton tutkimuspäällikkö Olli Rekonen.
Rekosen mukaan aineisto osoittaa lisäksi, että osakkaiden yleinen haluttomuus ryhtyä korjauksiin on vielä hintojakin suurempi syy jättää korjauksia toteuttamatta.
Isännöitsijät ovat skeptisiä taloyhtiöiden korjaamisen piristymisestä. Vain joka viides Isännöintiliiton Talousbarometrin vastaaja arvioi, että korjauksia tullaan tekemään hänen hallinnoimissaan taloyhtiöissä seuraavan 12 kuukauden aikana enemmän verrattuna edelliseen 12 kuukauteen. Vastaavasti viidesosa vastaajista arvioi korjausrakentamisen vähenevän. 55 prosenttia isännöitsijöistä arvioi, että korjausrakentamista tullaan tekemään saman verran.
”Vaikka korot ovat lähteneet laskuun ja korjausurakoiden hintojen voimakas nousu on päättynyt, isännöintiala ei ennusta taloyhtiöiden korjaamisen piristyvän ainakaan seuraavan vuoden aikana”, Rekonen kertoo.
Remonttihanke voi olla pitkä prosessi, johon tulee varautua ajoissa
Isännöintiliitto varoittaa, että rakennukset rapistuvat päivä päivältä ja remonttien lykkääminen lisää riskejä.
Esimerkiksi liian vanha putkisto tai kulunut vesikatto voi aiheuttaa vesivahinkoja. Iäkkäämmässä rakennuksessa vakuutuskorvausten saaminen tällaisessa tapauksessa voi myös olla kiven alla, jolloin vahingoista aiheutuvat kustannukset jäävät osakkaiden maksettaviksi.
Nämä ovat riskejä, jotka osakkaiden pitää tunnistaa ja tehdä päätökset korjaamisesta tai korjaamattomuudesta tietoisesti.
”Isompi taloyhtiön remonttihanke on tyypillisesti pitkä prosessi, joten ensi keväänä tehty korjauspäätös tarkoittaa monessa tapauksessa remontin alkamista käytännössä vasta vuonna 2026. Esimerkiksi putkiremontissa hankesuunnittelun käynnistämisestä remontin varsinaisen toteutusvaiheen käynnistymiseen kestää tyypillisesti yli vuosi”, Rekonen kertoo.
Liika remonttien lykkääminen ja tekemättömät, suunnittelemattomat remontit heikentävät kaikki myös taloyhtiön lainoitettavuutta pankin silmissä sekä vaikuttavat huoneistojen arvoon ja kaupattavuuteen asuntomarkkinoilla, Rekonen varoittaa.
Kiinteistöjen ja rakenteiden kunto huolettaa osakkaita
Monet taloyhtiöiden osakkaat ovatkin syystä huolissaan taloyhtiönsä kiinteistöjen ja rakenteiden kunnosta.
Vakuutusyhtiö Ifin kyselytutkimuksen mukaan taloyhtiön omistusasujista yli kaksi viidestä (43 %) on vähintään jonkin verran huolissaan taloyhtiönsä kiinteistöjen ja rakenteiden kunnosta. Suurin huoli on 1970–1989 valmistuneissa taloyhtiöissä asuvilla. Seuraavaksi yleisimmin osakkaita huolettavat vuotovahingot (41 %) ja yhtiön taloudellinen tilanne (39 %). 1980-luvun taloissa asuvista osakkaista vuotovahinkoja pelkää jopa yli 60 prosenttia.
Ylivoimaisesti vähiten huolestuneita taloyhtiönsä asioista ovat alle 30-vuotiaat. Uudellamaalla asuvia mietityttävät muuta Suomea useammin murtoturvallisuus ja tuhoeläimet.
”Useampaa kuin joka kolmatta taloyhtiön osakasta huolettaa kyselyn perusteella se, onko taloyhtiön hallituksella riittävä tietämys kiinteistön hoidosta sekä mikä on isännöitsijän kyky tai halu ajaa taloyhtiön asioita. Taloyhtiön hallitukseen kuuluvat osakkaat ovat näistä huolissaan jopa hieman muita useammin”, kertoo yritysten omaisuusvakuutuksista vastaava johtaja Suvi Rantanen Ifistä.
