Kumppaniblogit

Vierasblogi: Sijoitusasunnot – unohdettu markkina

Tämä on ensimmäinen blogimerkintäni sarjassa, joka tulee käsittelemään asuntosijoittamista suomalaisen yksityissijoittajan näkökulmasta.

Blogin tarkoituksena on käsitellä sitä, miten asuntosijoittamista voisi harjoittaa mahdollisimman tuottoisasti ja riskit halliten. Blogisarjassa tulee olemaan myös paljon konkreettisia käytännön esimerkkejä, joiden avulla asuntosijoittamisen salat aukeavat hyvin myös alaan vihkiytymättömille. Alustavasti tulen kirjoittamaan uusia blogimerkintöjä noin kerran kuukaudessa, joten pysykää linjoilla!

Asuntosijoittaminen ei ole koskaan ollut Suomessa niin seksikäs ala kuin esimerkiksi osakesijoittaminen, ja mielestäni kuitenkin ihan suotta. Asuntosijoittaminen on itse asiassa äärimmäisen mielenkiintoinen ja monipuolinen sijoitusmuoto, joka sopii hyvin erilaisiin sijoitusstrategioihin. Siksi aloitan blogisarjani lyhyellä yleiskatsauksella siihen, missä määrin asuntosijoittamista harjoitetaan Suomessa, ja miten sijoittaja pystyisi sen hyödyntämään.

Asunto- ja kiinteistöomaisuuteen sitoutuu maailmanlaajuisesti valtava määrä pääomia, eikä Suomi tee tässä poikkeusta. Suomessa pelkästään vuokrauskäytössä olevien asuinhuoneistojen markkina-arvo on noin 88 miljardia euroa1. Vertailun vuoksi todettakoon, että esimerkiksi Nokian markkina-arvo on tällä hetkellä (21.1.2013) 12,5 miljardia euroa. Pelkästään Suomen vuokra-asuntokannan arvolla voitaisiin siis ostaa tämän kansainvälisen jättiyhtiön koko osakekanta seitsemään kertaan. Helsingin pörssin suurimman yhtiön Nordean markkina-arvo on tänään 30 miljardia euroa, joten vuokra-asunnot pesevät koossa kevyesti myös Nordean.

Tilanne näyttää samansuuntaiselta, kun katsotaan tilannetta yksityisten talouksien näkökulmasta: Vuoden 2009 lopussa keskivertokotitalous omisti kakkos- ja vapaa-ajan asuntoja 38.530 eurolla2, kun keskimääräinen arvopaperiomistus oli samaan aikaan 17.940 euroa2. Muuhun kuin omaan asuntoon liittyvä asunto-omaisuus ylitti näin ollen arvopaperiomistukset jopa yli kaksinkertaisesti.

Näitä faktoja vasten on helppo todeta, että asunnot ja asuntosijoittaminen liittyvät monen suomalaisen arkeen enemmän kuin ehkä yleisesti ottaen tulee ajatelleeksi. Siksi on hieman nurinkurista, että asuntosijoittaminen saa mediassa huomattavasti vähemmän palstatilaa kuin esimerkiksi Nokian kaltaiset pörssiyhtiöt. Osasyynä tälle on varmasti se, että pörssiyhtiöiden tilanne kytkeytyy suomalaiseen yhteiskuntaan usealla eri tasolla, vaikuttaen sijoittajien lisäksi myös esimerkiksi yhtiöiden työntekijöihin. Ei pidä kuitenkaan unohtaa sitä tosiasiaa, että myös asuntomarkkinat vaikuttavat muihinkin suomalaisiin kuin asuntoja omistaviin sijoittajiin. Esimerkiksi asuntojen hintojen ja vuokrien vaihtelu näkyy suoraan kotitalouksien maksukyvyssä ja vaikuttaa tätä kautta kaikkiin elämän osa-alueisiin.

Kotitalouksien omistusten perusteella asuntosijoittamiseen liittyvän uutisoinnin pitäisi olla kaksinkertaista pörssiosakkeisiin verrattuna. Näin ei kuitenkaan ole ja uutisoinnissa onkin mielestäni selkeä epäsuhta asuntosijoittamisen saamaa vähäistä huomiota koskien. Yhteiskunnallisesti katsoen on huono asia, että kansallisessa mittakaavassa näin valtava omaisuuserä on ikään kuin ”tuuliajolla” aiheeseen liittyvän tietämyksen vähyydestä johtuen. Tilanne on ikävä etenkin sen kasvavan joukon kannalta, joka tulee tulevaisuudessa tahtomattaan asuntosijoittajaksi esimerkiksi perintöjen kautta: Asiaa tuntematon ei todennäköisesti tiedä, mitä asunto-omaisuudellaan tekisi. Tietämyksen lisääminen olisi tärkeää, sillä se auttaisi suomalaisia kartuttamaan omaisuuttaan sen sijaan, että perinnöksi saadut asunnot myydään saman tien pois hintaan mihin hyvänsä. Tämä voisi tuoda helpotusta myös vuokra-asuntopulaan, joka vaivaa enenevissä määrin etenkin pääkaupunkiseutua.

Suuressa mittakaavassa laiva kääntyy kuitenkin hitaasti, joten tilanne tullee jatkumaan samanlaisena vielä hyvän tovin. Yksittäisen asuntosijoittajan on myös vaikea vaikuttaa asioihin, joten politikoinnin sijasta kannattaa pikemminkin keskittää voimavaransa nykyisen tilanteen hyödyntämiseen. Asiansa osaavien asuntosijoittajien kannalta nykyinen tilanne on itse asiassa erittäin hyvä, sillä mitä tehottomammat ovat markkinat, sitä helpompi on löytää ylituottoa. Asuntomarkkinoiden tehottomuuden ansiosta myös uusien asuntosijoittajien on helpompi tulla ”alalle” mukaan. Mitä vähemmän asuntosijoittaminen saa julkisuutta, sitä pienemmällä vaivalla myös uuden sijoittajan on mahdollista päästä keskimääräistä parempiin tuottoihin! Nykyisenkaltaisen tilanteen jatkuessa ero valistuneen ja kokemattoman asuntosijoittajan tuotoissa tulee varmasti pysymään suurena myös tulevaisuudessa.

Lähteet:

1)      1.1 Vakinaisesti asuttuja vuokra-asuntoja vuoden 2011 lopussa suomessa 777.000 kappaletta.

http://www.stat.fi/til/asas/2011/01/asas_2011_01_2012-10-24_tie_002_fi.html

1.2 Vuokra-asunnon keskimääräinen pinta-ala 53m2 http://www.stat.fi/til/asas/2011/01/asas_2011_01_2012-10-24_kat_001_fi.html

1.3 Vanhojen osakehuoneistojen keskimääräinen velaton neliöhinta 2136 euroa http://www.stat.fi/til/ashi/2012/11/ashi_2012_11_2012-12-28_tau_001_fi.html

-> 777.000 x 53 x 2136 euroa = 87,96 miljardia euroa

2) Tilastokeskus: Kotitalouksien varat, velat ja tulot vuonna 2009

http://tilastokeskus.fi/til/vtutk/2009/vtutk_2009_2011-12-21_kat_006_fi.html

Tietoa kirjoittajasta:

Jussi Kaikkonen on asuntosijoittajille palveluita kehittävän Vuokria Online –yhtiön (www.vuokria.com) hallituksen jäsen ja asuntosijoittaja. Hän keskittyy Salkunrakentajan vierasblogeissaan asuntosijoittamiseen suomalaisen yksityissijoittajan näkökulmasta

2 kommenttia

2 kommenttia

  1. Juuppo

    9.2.2013 at 10:08

    Miksikö itse siirryin vuokramarkkinoilta pörssimarkkinoille? Noh, suurin syy olivat verot. Kun hallitus kaikessa viisaudessaan nosti lähdeveroa parilla prosentilla ei muuta syytä tarvinnut enää etsiä. On paljon helpompaa löytää hyvät osakkeet kuin hyvät ja tuottavat vuokrakohteet ja kun niistä vuokratuotoistakin menee veroa kolmannes ja osakkeiden osingoista vain n.viidennes niin luvut puhuvat puolestaan. En kiellä etteikö asuntojen vuokraaminen voisi olla tuottoisaa, mutta kun osakkeista saa pienemmällä työllä ansaittua enemmän niin jätän tämän bisneksen niille haluaville.

    • Jussi Kaikkonen

      11.2.2013 at 12:34

      Kiitos kommentista, mukava että aiheesta herää keskustelua!

      On harvinaisen totta, että asuntosijoittaminen vaatii paljon vaivannäköä. Usein ns. keskiverto sijoituskohde ei välttämättä ole sijoituksena kovin hyvä. Siksi jo riskienhallinnan takia asuntosijoittajan pitää paneutua tosissaan sijoituskohteen valintaan. Tässä tarvitaan osaamista esimerkiksi kaupungin eri alueista, taloyhtiöistä ja vuokrasopimuksen teosta. Omat kriteerini täyttäviä sijoituskohteita löytyy esimerkiksi Oulusta ja Jyväskylästä vain noin 1-2 % koko tarjonnasta. Asuntosijoittamisessa vaivannäkö kuitenkin kannattaa ja saattaa palkita todella hyvinä tuottoina.

      En kuitenkaan suoraan allekirjoittaisi väitettä, että osakesijoittaminen olisi jotenkin helpompaa kuin asuntosijoittaminen. Osakesijoittaja se vasta joutuukin olemaan asiantuntija, kun pitää osata tulkita mm. yrityksen tilinpäätöstä, kilpailutilannetta, yleistä taloustilannetta ja osata arvioida yhtiön tulevaisuudeennäkymiä tältä pohjalta. Sitten jos haluaa sijoittaa useampaan eri osakkeeseen niin sama vaiva pitää nähdä aina uudelleen.

      Asuntosijoittaja puolestaan pystyy erikoistumaan hyvin pieneen erikoisalueeseen, ja lähtökohtaisesti omaksuttavaa asiaa on huomattavasti vähemmän. Siksi sanoisin, että asuntosijoittajan on helpompi saavuttaa kilpailuetua ja tätä kautta ylituottoja. Toki osakesijoittamista voi harrastaa myös ETF:n ja rahastojen kautta, jolloin vaivannäkö on vähäisempää, mutta samalla varmasti myös mahdollisuus ylituottoihin pienenee.

      Mitä verotukseen tulee, niin tulee muistaa, että pörssiyhtiön maksamat osingot on verotettu jo kertaallen ennenkuin ne maksetaan osakkeenomistajalle. Näin osinkojen kokonaisverotus nousee itseasiassa paljon korkeammaksi kuin asuntosijoittajan vuokratuloistaan maksama vero. Tästä samasta syystä myös pörssissä olevien kiinteistösijoitusyhtiöiden P/B-luku on järjestään alle 1.

      Summa summarum, itse harrastan sekä asunto- että osakesijoittamista ja pidän molempia erinomaisena keinona kartuttaa omaisuutta. Myös hajauttamisen kannalta molemmat omaisuusluokat kannattaa ehdottomasti pitää sijoitussalkussa.

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


< !—ReadPeak peruskoodi -->

Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös