Osta, vuokraa, vaurastu –kirjan kirjoittajat kehottavat asuntosijoittajia laskemaan remontin kustannukset ja aikataulun varmanpäälle.
Olemme tänä vuonna ostaneet kolme huoneistoa. Kahdesta olemme jo kirjoittaneet, mutta tämä kolmas osto on vielä käsittelemättä. Huoneistossa on ollut remontti menossa, joten olemme odotelleet sen valmistumista. Nyt asunto on vuokrattu ja remonttikin lähestulkoon valmis. Todettakoon heti näin alkuun, että remontti ei mennyt suunnitelmien mukaan. Harvoin niillä taitaa olla tapana.
Joonaksen kertomus: ”Kohde tuli myyntiin Etuoven kautta. Ilmoitus napsahti aamulla sähköpostiin ja samalle päivälle oli näyttö sovittuna. Satuin olemaan autolla töissä ja pääsin katsomaan kohdetta päivällä. Asunto oli odotetun kaltainen. Soitin sovitusti Ollille näytön jälkeen ja sovimme ostavamme asunnon. Pyyntihinta oli 52 000 euroa, mutta onnistuin tinkimään pari tonnia hinnasta pois. Välittäjä oli juuri jäämässä lomalle ja lupasimme, että jos kauppa toteutuu, voimme tehdä kaupat vielä samalla viikolla.” Tiedä sitten, paljonko lupauksemme vaikutti välittäjään, mutta tarjouksemme meni läpi ja kaupat tehtiin.
Kyseessä on pienehkö 26 neliön yksiö kaksi kilometriä Jyväskylän keskustasta. Asunto on helpohko vuokrata ja kokonsa puolesta optimaalinen. Asunnon kauppahinta oli 50 000 euroa. Remonttiin upposi lähes 6000 euroa. Sillä uusittiin lattia, keittiö ja rakennettiin eteiseen peilikaappi sekä uusittiin kylpyhuoneeseen allas- ja peilikaappi. Asunnosta tuli kaikin puolin siisti.
Taloyhtiöön on tehty jonkin verran remontteja. Muun muassa ikkunat on uusittu ja viemärit pinnoitettu. Laskimme remonttivaraa 400 euroa neliöltä ennen kaikkea käyttövesiputkien ja sähköjen uusintaan sekä mahdolliseen julkisivu- ja parvekeremonttiin.
Remontin osalta pieleen meni aikataulu ja työn osuus kustannuksista. Olimme sopineet työstä järkevän hintaisen urakan ja sopineet maksavamme palkan tekijälle suoraan verokortilla, joka on teettäjälle selkeästi edullisempi tapa kuin laskutus. Urakan tekijän eri projektien työtaakka oli kuitenkin niin suuri, ettei remontti edennyt juuri lainkaan. Tekijää oli pakko vaihtaa lennosta erääseen firmaan, mikä nosti kustannuksia huomattavasti. Onneksi kauppahinta antoi meille pelivaraa vielä hyvään vuokratuottoon kustannuksista huolimatta.
Asunto on nyt vuokrattu ja nakuttaa 465 euron vuokralla tasaista kassavirtaa. Vuokratuotto on remonttivaralla ja huoneiston remontilla laskettuna hyvää 6,4 prosentin tasoa. Tämä on ainut kohde, jonka olemme tänä vuonna ostaneet julkiselta markkinalta. Saa nähdä, pysyykö tilanne samana vuoden loppuun saakka.
Johtopäätös: Kun arvioit remontin kustannuksia ja aikatauluja, laske mukaan pelivaraa. Mikäli olisimme tämän kohteen osalta tehneet liian tiukat laskelmat, emme olisi päässeet kuuden prosentin tuottovaatimukseemme enää yllätysten jälkeen.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com –sivustolla.
