Sijoitusasuntojen hallinnointi etänä – näin hallinnoit kaukana olevia sijoitusasuntoja!

Lähtökohtamme sijoittamiseen on, että sijoittamisen on tuotava omaan elämään jotain lisäarvoa eikä päinvastoin. Asuntosijoittamisessa se tarkoittaa sitä, että sijoitusasuntojen on tottakai tuotava taloudellista hyötyä, mutta niiden omistaminen ei saa olla liian vaivalloista.

Yleinen käsitys on, että sijoitusasuntojen täytyisi sijaita lähellä omaa asuinpaikkaa, koska muuten niiden hallinnointi käy liian työlääksi. Itse työskentelen tällä hetkellä sisarusteni kanssa perustetussa yrityksessä, jonka liiketoiminta on asuntoihin sijoittaminen eli toisin sanoen sijoitamme asuntoihin ammatiksemme. Taannoin laskeskelimme, että meidän omistuksessa olleista asunnoista olemme itse käyneet vain alle 5%:ssa. Tuo luku saattaa yllättää monet, mutta se kertoo sen, että asuntosijoittaminen ei aina vaadi fyysistä läsnäoloa vaikka toisin luullaankin.

Asuntosijoittamista paikkariippumattomasti

Tavoitteemme on harjoittaa asuntosijoitustoimintaa mahdollisimman paikkariippumattomasti ja siinä olemme onnistuneet melko hyvin nykytekniikan ja muutamien yksinkertaisten toimintamallien mahdollistamana. Omistamistamme sijoitusasunnoista valtaosa on sijainnut yli 200km päässä asuinpaikastamme, joten mielestämme hyvää sijoituskohdetta ei koskaan kannata hylätä vain siksi, että se sijaitsee kaukana!

Tottakai olemme myös sitä mieltä, että sijoitusasunnon omistaminen on ja tuntuu turvallisemmalta, kun se sijaitsee lähellä. Lisäksi on totta, että kaukana olevan asunnon hallinnoinnista aiheutuu joissain tapauksissa väkisinkin lisäkustannuksia. Toisaalta joissain tapauksissa etänä hoitamalla säästää aikaa, vaivaa ja bensakuluja. Tämän artikkelin tarkoitus on antaa vinkkejä ja uusia näkökulmia sijoitusasuntojen hallinnointiin sekä haastaa tarkkoja aluerajauksia tehneitä sijoittajia puntaroimaan asuntosijoittamisajatteluaan uudelleen.

Seuraavassa kuvaamme sekä uudiskohteiden että vanhempien valmiiksi vuokrattujen asuntojen oston vaiheita ja kerromme miten prosessit onnistuvat ilman kohteella käyntiä. Kerromme myös erilaisia tilanteita, joissa asuntosijoittajilla on ainakin tähän asti tullut ensimmäisenä mieleen täräyttää itse paikan päälle.

Kaukana sijaitsevan uuden asunnon varaaminen ennakkomarkkinoinnista

Uudiskohdesijoittaminen on tällä hetkellä sijoittajien suosiossa. Syitä on useita, mutta ehkä kaksi suurinta syytä ovat huolettomuus ja yhtiölainan (vero)hyödyt. Osalle sijoittajista uudiskohteisiin sijoittaminen tuntuu kuitenkin vieraalta, ehkä siksi, koska prosessin vaiheet eivät ole tuttuja.

Seuraavassa yksinkertaistettuna uudisasunnon oston vaiheet:

• Varaussopimuksen teko ja varausmaksun maksaminen. Varaussopimuksia tehdään siksi, koska rakentaja haluaa/tarvitsee tietyn varausasteen, että voi käynnistää kohteen rakentamisen, yleensä n. 50% kohteen asunnoista. Varaussopimus ei ole yksityishenkilölle lain mukaan sitova, minkä vuoksi kaikki rakentajat eivät tee varaussopimuksia ollenkaan. Varausmaksu ei ole ylimääräinen maksu vaan se hyvitetään kohteen kauppahinnassa. Varaussopimuksen teko onnistuu sähköpostin ja skannerin avustuksella etänä.
• RS-kauppakirjojen teko. RS-kauppakirja tehdään yleensä samoihin aikoihin, kun rakentaminen aloitetaan. Tällöin maksetaan myös maksuaikataulun mukainen ensimmäinen maksuerä. RS-kauppakirja on sitova. Ostaja saa samassa yhteydessä itselleen kohteen RS-asiakirjat. Suurimmalla osalla rakennusliikkeistä myös RS-kauppakirjojen teko onnistuu varaussopimuksen lailla etänä.
• Materiaalivalinnat. Mahdolliset materiaalivalinnat tehdään yleensä rakentamisen puolivälin tietämille. Rakentaja saattaa kutsua ostajan toimistolle materiaalivalintojen tekoon ja tämä onkin suotavaa omaksi kodiksi ostavien kohdalla, mutta materiaalivalinnat onnistuu myös etänä, jolloin rakentaja joko postittaa valintamateriaalit tai lähettää ne sähköpostilla. Valintalomakkeen voi joko postittaa tai skannata rakentajalle takaisin. Joissain etenkin sijoittajille tulevissa kohteissa materiaalivalinnat on tehty jo etukäteen, jolloin vaiva säästyy niin rakennusliikkeeltä kuin ostajaltakin.
• Asunnon ennakkotarkastus. Vähän ennen valmistumista on vuorossa asunnon ennakkotarkastus, jossa ostaja tai ostajan valtuuttama henkilö tarkastaa, että asunnossa kaikki on kuten pitääkin. Mahdolliset virheet listataan rakentajan laatimalle lomakkeelle, jonka jälkeen virheet korjataan rakentajan toimesta. Itse valtuutamme yleensä aina vuokravälittäjän tekemään tarkastuksen. Joskus vastaanottotarkastus sisältyy vuokraustoimeksiantoon ilman lisäkustannusta. Samalla asunnosta saa otettua kuvat.
• Avainten luovutus. Asunnon luovutushetkellä vastaanotetaan asunnon avaimet. Valtuutamme aina välittäjän hoitamaan myös avainten vastaanoton ja sekin sisältyy monesti vuokrauspalkkioon. Usein tässä kohtaa asunnolle on löytynyt vuokravälittäjän toimesta jo vuokralainen, jolloin vuokravälittäjä luovuttaa avaimet vuokralaiselle.
• Vuositarkastus. Uudisasunnossa on järjestettävä vuositarkastus 12-15kk:n jälkeen käyttöönotosta, jolloin vastaanottotarkastuksen lailla asunnosta tarkastetaan mahdolliset virheet. Vuokravälittäjän voi valtuuttaa tekemään myös tämän ja asia kannattaa sopia jo vuokraustoimeksiannon yhteydessä. Vuositarkastuksen tekoon voi valtuuttaa myös vuokralaisen.

Eli uudisasunnon oston koko prosessi ei vaadi välttämättä ollenkaan paikalla käyntiä vaan kaikki on mahdollista hoitaa etänä. Lisäkustannus tulee asunnon vuokrauksesta, mutta se kannattaa suhteuttaa säästettyyn aikaan ja vaivaan. Jos haluat perehtyä uudiskohteen ostoon tarkemmin niin esimerkiksi Rakennusteollisuus RT ry:n tekemä opas uudiskohteen ostoon löytyy täältä.

Kaukana sijaitsevan valmiiksi vuokratun asunnon osto

Seuraavassa kuvataan vanhemman valmiiksi vuokratun asunnon oston vaiheita sillä oletuksella, että kauppaan ei liity välittäjää, joka yleensä hoitaa kauppakirjojen teon, varainsiirtoveroasiat sekä yhteydenpidon isännöitsijään.

• Kauppakirjojen teko ja allekirjoittaminen. Kauppakirjojen teosta vastaa myyjä, joka laittaa kauppakirjaluonnoksen sähköpostilla hyväksyttäväksi ostajalle. Kauppakirjojen allekirjoittaminen tapahtuu yleensä kaupantekotilaisuudessa ostajan pankissa, mutta on mahdollista hoitaa myös postittamalla, skannaamalla tai sähköisellä allekirjoituksella. Tuttujen kauppakumppaneiden kanssa teemme kauppakirjat monesti etänä.
• Osakekirjojen toimittaminen ostajalle. Asunnon osakekirja luovutetaan ostajalle siirtomerkinnällä varustettuna yleensä kaupantekotilaisuudessa kauppahinnan maksun jälkeen. Siirtomerkinnän tekoon voi valtuuttaa toisen henkilön, esim. pankin virkailijan tai siirtomerkinnän voi luotettavan kauppakumppanin kanssa tehdä myös ennen kauppahinnan maksua, jolloin asia ei vaadi fyysistä läsnäoloa myyjältä vaan osakekirjat postitetaan suoraan ostajan pankkiin.
• Varainsiirtoveron maksu ja varainsiirtoveroilmoitus. Välittäjä vastaa varainsiirtoveroasioista välittäjäkaupoissa, mutta muutoin niistä vastaa ostaja. Varainsiirtoveron maksuun löytyy hyvät ohjeet verottajan vero.fi-palvelusta. Varainsiirtoveron maksun jälkeen varainsiirtoveroilmoituksen voi tehdä joko paperilomakkeella tai helpoiten netissä verkkopankkitunnuksilla.
• Asiakirjojen toimittaminen taloyhtiön isännöitsijälle. Kaupan jälkeen taloyhtiön isännöitsijälle on toimitettava kopio kauppakirjasta sekä kopio osakekirjasta. Tämäkin asia hoituu skannerin ja sähköpostin yhteistyöllä ja sen voi hoitaa joko ostaja tai myyjä. Lisäksi taloyhtiön isännöitsijä haluaa vahvistuksen varainsiirtoveroilmoituksesta. Netissä ilmoituksen teon jälkeen tulostettava/tallennettava vahvistus riittää ja paperimenetelmällä isännöitsijä haluaa verotoimistosta palautuvan leimatun varainsiirtoveroilmoituksen.
• Vuokralaisen tiedottaminen. Vuokratun asunnon kaupassa vuokrasopimus siirtyy samoilla ehdoilla ostajalle, joten uutta vuokrasopimusta ei tarvitse tehdä. Myyjä tiedottaa vuokralaista uudesta omistajasta ja lähettää ostajan yhteystiedot ja vuokranmaksutilin vuokralaiselle. Vuokralainen hoitaa itse tiedon muutoksesta mahdollisille tukien maksajille. Tämä asia ei siis vaadi ostajalta toimenpiteitä, mutta usein on hyvä vuokralaiselle menneen tiedotteen jälkeen olla puhelimitse yhteydessä vuokralaiseen.

Yleiset vuokranantajan ongelmatilanteet

Asuntosijoittamisessa tulee joskus tilanteita, jotka vaativat toimenpiteitä vuokranantajalta ja joskus myös kohteella käyntiä. Seuraavassa avaamme yleisimpiä tällaisia tilanteita ja kerromme vinkkejä, miten nämä ongelmatilanteet pystyy hoitamaan kotisohvalta käsin.

• Kodinkoneen hajoaminen. Suurin osa taloyhtiön huoltoliikkeistä hoitaa kodinkoneiden uusimiset ja osa jopa ilman lisäkustannuksia. Tällaisessa tilanteessa kannattaa siis ensimmäiseksi soittaa taloyhtiön huoltoliikkeelle ja pyytää huoltomiestä käymään asunnolla arvioimassa kodinkoneen vikaa. Jos vikaa ei voi tai kannata korjata niin huoltoliikkeen voi usuttaa hakemaan tilalle uuden koneen, asentamaan sen paikoilleen ja viemään vanhan koneen pois. Jos huoltoliikkeeltä ei työ luonnistu niin paikallinen kodinkoneliike usein kyllä myös hoitaa saman asian pientä lisäkulua vastaan.
• Uudelleenvuokraus. On selvää, että aika ajoin asunnon vuokralainen vaihtuu. Helpoin tapa vuokrata asunto uudelleen on laittaa paikallinen vuokravälittäjä hoitamaan vuokrauksen. Vuokravälittäjää voi samalla pyytää ottamaan kuvia asunnosta ja arvioimaan mahdolliset remonttitarpeet. Jos asunnossasi asuu fiksu vuokralainen ja haluat säästää välityspalkkiossa, toinen mahdollisuus on laittaa oma vuokrailmoitus esimerkiksi Tori.fi sivustolle tai johonkin muuhun portaaliin (Vuokraovi.com, Oikotie.fi tai paikallislehti) ja pyytää vuokralaista hoitamaan näytöt asunnolla sekä avainten luovuttamisen uudelle vuokralaiselle. Pyydettäessä vuokralaiset yleensä suostuvat myös napsimaan muutamia kuvia asunnosta, jolloin pysyt hyvin selvillä asunnon kunnosta. Vuokralaiset suostuvat useimmiten näiden asioiden hoitoon mielellään, kun heille lupaa vaivanpalkaksi kohtuullisen hyvityksen, esimerkiksi vuokranalennusta viimeiseen vuokraan 50-100€.
• Asunnon remontointi. Asunnon remontointikaan ei aina vaadi asunnolla käyntiä. On etu, jos on valmiiksi tiedossa hyvä ja luotettava remonttifirma, mutta pienen googletuksen ja pikaisen soittokierroksen jälkeen saa myös aika hyvin kartoitettua sopivan tekijän remontille. Usein myös huoltoliikkeellä, isännöitsijällä tai välittäjällä on suositella hyvää ja luotettavaa remppafirmaa. Remonttimiestä voi pyytää käymään asunnolla ja antamaan tarjouksen eri laajuisista remonteista. Asunnon remontoinnin ulkoistamisesta tulee tietysti lisäkuluja, mutta ammattilaisen remontoidessa työn jälki on usein hyvää ja toteutus tapahtuu nopeammin ja on omistajalle huomattavasti helpompi vaihtoehto. Joskus myös vuokralainen voi tehdä asunnossa pintaremonttia. Meillä eräässä Rovaniemellä sijaitsevassa asunnossa asunnon uusi vuokralainen ehdotti itse pintaremonttia asuntoon. Kyseessä oli näppärä kaveri, joka lopulta maalasi seinät, vaihtoi listat ja uusi kylpyhuoneen kalusteita. Maksoimme tarvikkeet kokonaisuudessaan, mutta työstä vuokralainen ei veloittanut mitään. Me saimme edullisen kohennuksen asuntoon ja vuokralainen sai viihtyisämmän kodin.
• Myynti. Myöskään asunnon myynti ei aina vaadi kohteella käyntiä. Etenkin sijoittajamyynnissä taloyhtiön asiakirjat, hyvät kuvat jos niitä on ja kaiken muun olemassa/tiedossa olevan tiedon antaminen useimmiten riittää. Asunnon vuokralaisen, huoltomiehen tai isännöitsijän voi tällöin valjastaa pitämään mahdollisen näytön asuntoon. Myynti-ilmoituksen voi tehdä ilmaiseksi Tori.fi-palveluun ja/tai maksullisiin portaaleihin (Etuovi.com, Oikotie.fi + paikallislehti). Toinen vaihtoehto on tehdä normaali myyntitoimeksianto kiinteistövälittäjän kanssa. Kumpikaan tapa ei vaadi kohteella käyntiä.
• Vuokralaisen häätö. Nämä ovatkin monimutkaisempia asioita ja saattavat ikävimmissä tapauksissa vaatia kohteella käyntiä. Näistä meillä ei onneksi ole vielä kokemusta, joten vedenpitävien vinkkien antaminen on hankalahkoa. Huolellinen vuokralaisvalinta on paras tapa välttyä näiltä ongelmilta.

Yleisesti ajatellaan, että kaukana sijaitsevan asunnon hoitaminen on vaivalloista, kun asunnolla joutuu vähän väliä käymään jonkun ongelman takia. Mutta kuten ylläolevasta voi huomata, useimmat asiat pystyy lähes poikkeuksetta hoitamaan kotoa käsin muutaman puhelinsoiton tai sähköpostin välityksellä. Kaksoisveljeni Mikko on hoitanut päivätyössään asiakkaiden sijoitusasuntojen vuokrahallinnointia ja hoidettavana on kaikkiaan ollut reilusti yli 500 asuntoa, joista Mikko on itse käynyt vain muutamissa. Lähes kaiken pystyy tänä päivänä siis hoitamaan etänä, jos vain haluaa.

Monet sijoittajat toki tykkäävät hoitaa asioita ja käydä asunnolla itse. Jos asunto sijaitsee kaukana ja joudut käymään itse paikan päällä, asuntosijoittaja saa siitäkin korvaukseksi todella hyvät verovähennykset, joita avaan seuraavassa kappaleessa lisää.

Verovähennykset

Tämän hetken verotuksella asuntosijoittaja saa vähentää kaikki asuntosijoittamiseen liittyvät kulut verotuksessa. Tällaisia kuluja ovat esimerkiksi asunnon remontoinnista, vuokrauksesta tai myynnistä aiheutuvat kulut, kodinkoneiden uusinnat, isännöitsijätodistuksen kulut, huoltoliikkeen perimät kulut sekä pankkikulut. Lisäksi kohteella käynnit sekä kaikkien muiden asuntosijoittamiseen liittyvien liikkumista vaativien käyntien (pankissa käynti, yhtiökokoukset, isännöintitoimistolla käynti jne.) kilometrikulut ovat vähennyskelpoisia.

Matkakustannukset ovat verovähennyskelpoisia. Jos joudut syystä tai toisesta käymään asunnolla, saat vähentää matkoista aiheutuneet kulut vuokratulojen verotuksessa. Vähennyskelpoisia matkoja ovat esim. esittely-, tarkastus- ja huoltokäynnit, vuokrasopimuksen tekemiseen liittyvät matkat sekä yhtiökokoukset.

Vähennyksen perusteena ovat matkoista aiheutuvat todelliset kustannukset. Jos matka on tehty omalla autolla eikä verovelvollinen ole selvittänyt todellisia kustannuksia, voit verottajan päätöksen mukaisesti vähentää 0,25€/kilometri. Summa voi muuttua vuosittain ja tämän hetkiset tiedot ja muut tarkemmat vähennyksiin liittyvät asiat on syytä tarkistaa aika vero.fi-sivulta tai verotoimistosta.

Otetaan esimerkki: sijoitusasunto sijaitsee 250 kilometrin päässä kotoasi ja käyt asunnolla omalla autollasi.
Matka yhteensä: 500km
Matkakustannukset: 500*0,25€ = 125€
Verohyöty (pääomatulovero 30%): 125€*30% = 37,5€

Kun sijoitat yksityishenkilönä, saat tuosta yhdestä asunnolla käynnistä puhdasta verohyötyä 37,5€. Mikäli pääomatulot ovat sinulla isommat, kasvaa hyöty vielä isommaksi, koska yli 30 000€ pääomatulojen veroaste on 34%. Jos kulkuvälineenäsi ei ole mikään Hummeri vaan taitat matkaa maltillisemmin menovettä tuhlaavalla dieselpelillä, saattaa tuosta reissusta jäädä jopa hieman ylimääräistä verrattuna todelliseen polttoainekustannukseen. Vuoden aikana kertyneet matkat kannattaa aina kirjata esimerkiksi exceliin, josta ne on helppo poimia vuosittain veroilmoitukselle.

Aikaa matkoihin tietysti kuluu, jos asunto sijaitsee kaukana, mutta muuten kulut saa aika kivasti peittoon näillä verovähennyksillä.

Teknologian hyödyntäminen asuntosijoitusten hallinnoinnissa

Joskus on hyvä ihan kirjoittaa asioita paperille, mutta ne ajat ovat takanapäin, jolloin asuntosijoitusten hallinnoinnin keskeisimmät työvälineet olivat lyijykynä ja ruutupaperi. Nykyteknologiaa pystyy asuntosijoitusten hallinnoinnissa hyödyntämään monillakin tavoin. Seuraavassa muutamia tärkeimpiä keinoja, joita itse käytämme tai aiomme ottaa käyttöön.

• Dropbox. Kaikki tärkeät asiakirjat kannattaa tänä päivänä skannata pilveen. Pilvipalveluita on useita, mutta itse käytämme Dropboxia, jonka käyttö on äärimmäisen helppoa. Dropbox muodostaa omalle koneelle tavallisia kansioita, mutta kaikki kansioihin siirrettävät tiedostot ovat turvassa pilvipalvelimella ja aina saatavilla myös muilla internetyhteyden omaavilla laitteilla. Osa asiakirjoista täytyy säilyttää myös fyysisinä, mutta oman turvallisuuden vuoksi kaikki tärkeät asiakirjat kannattaa olla myös pilvessa. Esimerkiksi kauppakirjat, vuokrasopimukset, isännöitsijätodistukset, asuntojen kuvat kannattaa tallentaa pilvipalvelimelle. Asuntosijoitustoimintaa helpottaakseen Dropboxiin kannattaa luoda jokaiselle kohteelle omat kansiot, jossa on kuvat, kauppakirjat, isännöitsijätodistukset yms. asiakirjat sekä lomakekansion, jossa valmiina esim. vuokrailmoituspohja, vuokralaishakemuspohja, ostotarjouspohja, myynti-ilmoituspohja sekä rahoitushakemuspohja, jolloin asunnon vuokrauksen, myynnin ja oston vaiheet yksinkertaistuvat.
• Excel. Office-pakettiin kuuluva Excel on asuntosijoittajan ehdoton työkalu, jonka avulla voi pitää seurantaa. Yksinkertaisinta on, kun käyttää yhtä seurantaexceliä, jossa on kerättynä käytännössä ”kaikki” tarvittavat tiedot. Exceliin kannattaa eri välilehdille tallentaa esimerkiksi vuokrareskontran, omistettavat asunnot, vuokralaisten tiedot, vuokrasopimusten tiedot ja päivämäärät, isännöitsijöiden yhteystiedot, huoltomiesten/-liikkeiden yhteystiedot, hallituksen pj:n yhteystiedot, välittäjien yhteystiedot, tärkeiden kontaktien yhteystiedot, pankkihenkilöiden yhteystiedot, lainojen tiedot ja kassavirtalaskelmat.
• Visma Sign -sähköinen allekirjoitus. Visma Sign -palvelun avulla vuokrasopimukset ja kauppakirjat pystyy allekirjoittamaan sähköisesti pankkitunnuksilla ja samalla osapuolten henkilöllisyys tulee varmistettua. Palvelu ei ole vielä laajasti käytössä (mekin vasta tutustumme), mutta se on juridisesti pätevä ja kelpaa pankeissakin.

Lisää vinkkejä teknologian hyödyntämiseen asuntosijoittamisessa löytyy Harri Hurun kirjoittamasta erinomaisesta artikkelista.

Toivon todella, että sait tästä artikkelista hyödyllisiä vinkkejä ja se sai sinut pohtimaan asuntosijoittamista ehkä uudesta näkövinkkelistä. Artikkeli on kirjoitettu yhdessä kaksoisveljeni Mikon kanssa, jolla on kuuden vuoden ajalta kokemusta asuntojen hallinnoinnista. Mikko on hallinnoinut päivätyökseen kerrallaan parhaimmillaan yli 300 ympäri Suomea sijaitsevaa ja eri sijoittajien omistamaa sijoitusasuntoa toimistosta käsin. Kevään 2017 aikana tiimimme saakin kovan vahvistuksen Mikon siirtyessä yrityksemme leipiin täysipäiväisesti.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Perustiedot asuntosijoittamiseen löydät kattavasta asuntosijoittamisen oppaasta. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.