Asunnot ja kiinteistöt

Asuntosijoittaminen Espanjassa

asunto Espanja asuntomarkkinat asuminen

Mikä on vuokrattavien asuntojen käyttöaste? Se voi olla yli sata prosenttia! Miten se on mahdollista? Entä, mikä kaikki vaikuttaa siihen, onko asuntosi hyvä sijoitus? Arvonnousun ja vuokratulojen lisäksi etuna voi olla myös omistajan mahdollisuus nauttia ja rentoutua.

Hankkisinko sen asunnon Espanjasta nyt vai heti?

Timo Markkula, DI LKV/LVV toimitusjohtaja/Proproperties, kiinteistöalan ammattilainen Costa Blancalla Espanjassa. www.proproperties.pro .

Kiinteistöjen useamman vuoden kestänyt hinnannousu on tehnyt viimeisen puolen vuoden aikana merkittävän pyrähdyksen, mikä näkyy nyt myös käytettyjen asuntojen hinnoittelussa. Aikaisemmin uusien kohteiden tasainen 4 – 7 % rakennusvaiheesta toiseen kantanut hinnannousu on siis tarttunut myös vanhempiin asuntoihin.

Myyntimäärät ovat kasvussa ja Espanjan ulkopuolinen kysyntä kiihtyy, vaikkakin espanjalaiset ovat aina aktiivisesti mukana. Uudiskohteista tyypillisimipä ovat noin 70 m2 kahden makuuhuoneen rivitaloasunnot, joiden myyntihinnat ovat tällä hetkellä noin 140 000 eurosta ylöspäin. Skandinaavit suosivat uutta arkkitehtuuria ja vaivatonta arkea asumisessaan.

Mitä on tarjolla?

Tällä hetkellä tarjolla on uudiskohteissa kerrostaloista rivitaloihin ja villoihin, mutta nyt vuoden 2018 aikana ”neliapilat” eli neljän asunnon talokokonaisuudet kokevat uuden tulemisen. Tämä malli on siis risteytys villasta ja rivitalosta ja samalla hintaluokkakin asettuu näiden asuntotyppien välimaastoon. Yhdestä talokohteesta voi valita mieleisensä vaikkapa pääilmansuuntaa ajatellen.

Suomalaiset, kuten muutkin skandinaavit hakevat pääsääntöisesti 70 – 90 m2 asuntoja, joissa on 2-3 makuuhuonetta sekä paikoitus ja hyvät yhteistilat ja -palvelut. Osa asiakaskunnasta haluaa myös kompaktia ”kaupunkikotia”, jonne on vaivatonta tulla ja kaupungin palvelut sekä Välimeri ovat kävelymatkan päässä. Pääsääntönä voidaan pitää valoisuutta, helppoutta ja kodikkuutta. Usein asunto ostetaan myös sillä silmällä, että sitä voi vuokrata eteenpäin oman käytön ohessa ja arvonnousua seuraten. Yleisesti voidaan laskea asuntojen arvonnousulle 7 – 10 % kohteesta riippuen. Asunnon oma käyttö tuo luonnollisesti myös muita kuin rahallisia positiivisia vaikutuksia.

Valinnan vaikeus

Asuntoa valittaessa tulee ottaa huomioon oma tavoite. Se voi olla kombinaatio omasta käytöstä ja asunnon taloudellisista tuotto-odotuksista tai vain oman käytön huomioonottamista. Talotekniikkaan ja paikallisiin vaikuttimiin kannattaa ehdottomasti tutustua kiinteistöammattilaisen kanssa. Paikallinen ilmasto ja vuodenkierto tuovat omaa vivahdettaan vaatimusten täyttämiseen ja talotekniikan huomioonottaminen on monesti oleellista asumisviihtyvyyden kannalta. Asunnot Espanjassa rakennetaan käytännössä joko kodeiksi tai loma-asunnoiksi, joten tämä näkyy tilankäytössä ja varusteluissa, joskin loma-asuntoja voidaan viedä kohti jatkuvan asumisen ja arjen vaatimuksia. Esimerkiksi varastotilan tarve kasvaa, kun käyttö muuttuu jatkuvaksi ja sijaintitoiveet muuttuvat hyvin usein. Markkula kertookin, että hän pohtii asiakkaidensa kanssa asuntoasiaa yleensä 10 vuoden tähtäimellä.

Kiinteistöammattilaiset tarjoavat joko itse tai kumppaniverkostonsa kautta kattavat palvelut koko kiinteistösijoituksen ja kiinteistön hallinnan elinkaaren ajaksi. Nämä palvelut voi hankkia myös pala palalta eri toimijoilta.

Ja mitä se kaikki maksaa?

Asunnon hankinnan kulut voidaan jakaa karkeasti ostohintaan, oston toteuttamisen kuluihin ja viranomaismaksuihin kuten varainsiirtoveroon ja rekisteröintikuluihin. Asunnon ostohinnan päälle tulee 10 % varainsiirtovero ja pieniä rekisteröintimaksuja, ja noin 1 000 euroa menee lakimiehen tai asiainhoitajan palveluihin kaupan toteuttamisessa. Kaikki kaupat ovat Espanjassa kiinteistökauppoja ja ne toteutetaan notaarilla, joka vahvistaa kaupan ja todentaa, että kaikki osapuolet ovat ymmärtäneet kaupan kohteen oikein ja samalla varmistetaan, että kiinteistö myydään velattomana.

Ulkoisen rahoituksen lähteitä ovat yleisesti pankit. Suomalainen pankki ei ota espanjalaista kiinteistöä lainan vakuutena vaan tällöin vakuus on hankittava muulla vakuudella. Espanjalaiset pankit myöntävät hyvin auliisti lainoja yksityishenkilöille, ja tällöin ostettava kiinteistö käy vakuutena. Joskin espanjalainen kiinteistölaina on hieman kalliimpi kuin vaikkapa suomalainen. Yleisesti ottaen espanjalainen pankki myöntää luottoa 70 % ja omaehtoista pääomaa tulee olla siis 30 % + kaupantekokulut, eli noin 40 %. Costa Blancalla toimii useita suomenkielisiä ja ruotsinkielisiä pankkitoimihenkilöitä, joten lainaneuvottelut ovat selkeitä ja ne voidaan käydä äidinkielellä.

Kiinteistömarkkinoiden tulevaisuus näyttää vilkkaalta. Päätään nostava trendi on erilaisten etätyö- ja etätoimistojen lisääntyminen alueella – nämä keskittyvät kaupunkikeskuksiin ja liikuttavat nuoria aikuisia ja perheitä. Tätä kautta alueen palvelut koko ikäjakaumalle muuttuvat ja tukevat jakauman tasoittumista ja jopa selkeää investointihalukkuuden kasvua asunnoissa, palvelukiinteistöissä ja oheispalveluissa, jotka tarjoavat työpaikkoja ja yritysten perustamismahdollisuuksia.

Miten hoituu asunnon vuokraus eteenpäin?

Jari Niklander/Torreteam, vuokra-asuntojen välitystä Torreviejassa, Espanjan Costa Blancalla

Hyvistä vuokrakohteista on suorastaan pulaa. Hyvien kohteiden kysyntä ylittää tarjonnan – tulijoita riittää. Aiemmin kesäkuukaudet olivat hiljaisempia, mutta nykyään suomalaiset ovat löytäneet alueen myös kesälomakohteena. Toukokuussa on hiljaista, kun talvehtijat ovat jo lentäneet pohjoiseen, eivätkä kouluikäisten vanhemmat pääse vielä matkustamaan.

Elokuu voi olla suosittu kuukausi, sen suosi riippuu paljolti Suomen kesästä, viime hetken päätöksiä, jos kesä on ollut kylmä ja kostea. Talvikaudella vuokra-ajat ovat huomattavasti pidempiä kuin kesäkaudella, jopa kuusi kuukautta ja ylikin.

Suurin osa suomalaisista käyttää Espanjan-asuntoaan myös itse. Ajat vaihtelevat muutamasta viikosta jopa muutamaa kuukauteen vuodesta. Puhtaasti sijoitukseen hankittuja asuntoja vuokrakohteistamme on alle kymmenen prosenttia.

Mikä on vuokrattavien asuntojen käyttöaste?

Se voi olla yli sata prosenttia! Miten se on mahdollista? Jos käyttöaste lasketaankin euroina eikä päivinä; 100 % olisi 12 kertaa kuukausivuokra. Jos asuntoa vuokrataan paljon kesäaikaan lyhyillä, esim. viikon sopimuksilla, vuokratulot ovat enemmän kuin 12 kuukausivuokraa. Lomakauden aikana viikkohinta voi hyvinkin olla saman suuruinen kuin talvikauden pitkän sopimuksen kuukausihinta. Hyvän asunnon käyttöaste perinteiseen tapaan päivinä laskettuna on 80 – 100 %.

Paljonko sijoitukselleen voi saada tuottoa?

Jos asuntoa vuokrataan ympärivuotisesti, tuotto voi olla 4-8 % vuodessa. Kohteissa toki on paljon eroja, mutta karkeasti sanoen esimerkiksi 70 000 euroa maksaneen asunnon kk-vuokra voisi olla noin 500 euroa ja 150 000 euroa maksaneen noin 1 100 euroa. Pienistä asunnoista voi ehkä saada suhteessa paremman vuokran, mutta esimerkiksi keittiön varustuksen uusimiset ja pienet korjaukset ovat kuitenkin saman hintaisia kuin isommissa asunnoissa.

Asunnosta koituu aina kuluja, ja verojakin on maksettava

Yhtiövastike tai lähinnä sitä vastaava asukasyhdistyksen maksu on alhainen Suomeen verrattuna. Vuosimaksut ovat muutaman satasen luokkaa, joissain kohteissa niitä ei ole ollenkaan. Maksun suuruus riippuu yhteisten alueiden laadusta ja määrästä. Jos alueella on hienot yhteiset tilat lämmitettyine uima-altaineen, vuosimaksu voi olla jopa 1 500 euroa.

Kunnallisen kiinteistöveron suuruus määräytyy asunnon verotusarvon mukaan ja se on noin 100 – 200 euroa vuodessa. Lisäksi tulee tietysti vakuutusmaksut kiinteistölle ja irtaimistolla sekä jätemaksu. Vuokralaiset maksavat vedestä ja sähköstä sekä loppusiivouksesta, se kirjataan aina vuokrasopimukseen.

Espanjassa pääomatulon vero on 19 %. Vähennyksiksi kelpaa kaikki suoraan vuokraustoimintaan liittyvä, mutta tässä voi tulla eteen tulkintakysymyksiä. Esimerkiksi kiinteistön perusparannus ei kelpaa vähennyksiin, mutta normaalit korjaukset ja rikkoutuneiden varusteiden korvaamiset kelpaavat. Mielenkiintoinen yksityiskohta on se, että vähennykset hyväksytään vain siltä osin kuin asunto on ollut vuokrattuna, esimerkiksi koko kuukauden sähkölaskua ei voi vähentää, jos asunto on ollut vuokrattuna vain kaksi viikkoa.

Välittäjä hoitaa käytännön asiat

No miten huolehtia sijoitusasunnosta ja sen vuokraamisesta Suomesta käsin? Alueella on useita suomalaisia yrityksiä, jotka hoitavat kaiken puolestasi. Luonnollisesti he ottavat oman palkkionsa vuokratuloista, yleensä palkkion suuruus on 20 – 30 %, Niklanderin palkkio on 20 %. Joillain välittäjillä saattaa prosenttien lisäksi olla kiinteä kuukausimaksu. Palkkio sisältää kaiken, mitä normaalissa vuokraustoiminnassa tarvitaan, eikä omistajan tarvitse tehdä mitään, jos mitään erityistarpeita ei ole.

Jos asuntoon tarvitsee hankkia jotain uusia varusteita tai siinä on korjaustarpeita, niistä tietysti maksetaan erikseen. Isommat summat sovitaan aina ensin omistajan kanssa, mutta jos on kyse jostain 19 euron vedenkeittimestä, sellaisen asian kanssa ei yleensä häiritä omistajaa lainkaan. Suomalaiset yrittäjät ovat myös verkostoituneita, joten suomalaisen yhteistyökumppani on usein toinen suomalainen – ei kieliongelmia!

Millainen on hyvä vuokra-asunto?

Kaikki vaikuttaa. Suuri merkitys on tietysti koolla ja sijainnilla, mutta asiat kuten pihan tai parvekkeen ilmansuunnat, sisustus ja varustelutaso ovat asioita, joihin kiinnitetään huomiota eri vaihtoehtoja vertaillessa. Näistä asioista voi lukea lisää vuokranantajan tietopaketista, jonka Niklander on laatinut auttaakseen uusia vuokranantajia alalle. Paketin voi tilata sähköpostitse osoitteesta jari@torreteam.fi.

Miltä tulevaisuus näyttää Torreviejan vuokra-asuntomarkkinoilla?

Aurinkorannikolla kysyntä on ollut kasvussa viime vuosina, tuleeko Torrevieja perässä? Kyllä tulee. Kysyntä on jo selvästi kasvanut, on jopa muuttajia Fuengirolasta Torreviejaan. Costa Blancan hankinta- ja vuokrahinnat ovat alhaisempia kuin Aurinkorannikolla, mikä houkuttelee tulijoita sekä sijoittajia. Kuten jo aiemmin todettiin, suomalaiset ovat löytäneet Torreviejan kesälomakohteena; sinne ei tehdä valmismatkoja, ja hotelleja on vain muutama. Ehdottomasti yleisin loma-asumismuoto on toisen suomalaisen omistama asunto.

2 kommenttia

2 kommenttia

  1. Ann-Mari

    4.5.2018 at 17:21

    Jonkun tiedon mukaan Handelsbanken ottaisi kyllä espanjalaisen kiinteistön lainanvakuudeksi? Onko se siis väärää tietoa?

    • Timo

      9.5.2018 at 15:25

      Handelsbankenilla voi olla jokin poikkeuksellinen vakuuskäytäntö tai sitten kyseessä on kyseisen pankin Espanjan konttori, jolla voi olla sitten helpompi ottaa kaupan kohteena oleva espanjalainen kiinteistö vakuudeksi. Yleensä tämä vakuuslinjaus on melko selkeä. Lainan vakuudeksi voi toki antaa ”suomalaista vakuutta” suomalaiselle pankille ja nostaa sitten Suomesta laina, jonka käyttää Espanjassa asunnon hankintaan. Se saattaa jopa olla edullisempi kuin espanjalaisesta pankista nostettu laina. Kiinteistönvälittäjä kyllä selvittää lainakuviot tarvittaessa.

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info@salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös