Liikunnan ja terveystiedon opettaja on hyvin harvinainen koulutus pörssiyhtiön johtotasolla. 48-vuotias Marko Kaarto on toiminut jo kahden pörssiyhtiön johtajistossa, ensin Ovaro Kiinteistösijoituksen ja nykyään Investors Housen.
Kyllä, hän on aikanaan työskennellyt kahdeksan vuotta liikunnan ja terveystiedon opettajana Etelä-Hervannan yläasteella!
Pohjois-Pohjanmaan Ylivieskasta lähtöisin oleva, nykyään Helsingin kantakaupungissa perheineen asuva Kaarto on ollut mukana monessa yrityksessä ja kertoo olleensa yrittäjä jo noin 25 vuotta.
”Mä olen ihan itse oppinut ja lähtenyt rakentamaan varallisuutta ihan persaukisesta, nollasta liikkeelle”, Marko avaa esitelmänsä Keski-Uudenmaan Osakesäästäjien syyskokouksessa Viertolan toimintakeskuksessa Keravalla. Varallisuus on rakennettu kovalla työllä.
Kaarto on toiminut vuoden 2025 alusta lähtien OVV-vuokravälitysketjun toimitusjohtajana. OVV kuuluu Investors House -konserniin. Ketju koostuu kahdestatoista itsenäisestä franchise-yrittäjästä, jotka toimivat ympäri Suomea noin 20 paikkakunnalla. Kaarto vastaa ketjujohtamisesta.
Painia ja pesäpalloa
Kaarto harrasti nuorena sekä painia että pesäpalloa, koska se oli maan tapa Pohjanmaalla siihen aikaan. Hän kertoo painiurastaan:
”Harrastin niin pitkään, että kahdeksan vuotta olin ihan maajoukkueessakin ja tuli seitsemän miesten Suomen mestaruutta, Pohjoismaiden ja Baltian maiden mestaruus, mutta arvokisamitali jäi miehissä saavuttamatta. Kova laji antoi hyvät eväät myös tähän sijoittamiseen.”
Sekä urheilussa että asuntosijoittamisessa korostuu pitkäjänteisyys ja treenaaminen. Myös valmentaja olisi Kaarron mukaan hyvä olla, niin hän voi kokeneempana auttaa matkalla eteenpäin.
Kaarto on omien sanojensa mukaan ostanut yli 2 000 asuntoa kappalemäärältään. Suurin osa näistä on ollut asiakkaiden asuntoja ja muutama sata on ollut omia asuntoja. Toki useissa kaupoissa on ostettu kokonaisia kerrostaloja. Yhtä kaikki, Kaarrolla on vankka kokemus transaktioista.
Osakesijoittajille hän vinkkaa, että miksei siellä portfoliossa voisi olla vaikka kiinteistöpuoleltakin esimerkiksi yksi asunto.
Kaarto tekee tärkeää työtä valmentajana ja kirjailijana, sillä tieto asuntosijoittamisesta ja kiinnostus teemaa kohtaan ovat omiaan lisäämään toimijoita asuntomarkkinoilla. Tämä edesauttaa markkinan toimintaedellytyksiä eri tilanteissa.
Asuntosijoittajan tärkeät kaavat
Kun sijoitusasunnon kassavirta on positiivinen, kohde maksaa ikään kuin itse itseään. Positiivinen kassavirta tulisi olla asuntosijoittajan tavoite.
Yllättäviin kuluihin – tai niin sanottuihin tyhjiin kuukausiin vuokralaisen vaihtuessa – voi varautua esimerkiksi niin, että laskee vuokratuoton vain yhdentoista kuukauden vuokralla kahdentoista sijasta.
”Aktiivisella ja ammattimaisella vuokranantajalla ei yleensä tyhjiä kuukausia kuitenkaan tule”, Kaarto tähdentää.
Uudessa asunnossa sijoittaja saa vähentää koron lisäksi verotuksessa myös rahoitusvastikkeen, jos se on tuloutettu yhtiön kirjanpidossa.
Kaarto sanoo, että tänä päivänä isännöitsijät ovat aika hyvin perillä tulouttamisesta ja Suomen Vuokranantajilta löytyy myös tulouttamisopas. Tulouttaminen voi koskea myös remonttia ja siihen liittyvää vastiketta.
Jos vuokra on 650 euroa, vastike 150 euroa kuukaudessa ja muut kulut 800 euroa vuodessa, ja jos asunnon velaton hinta on 100 000 euroa, varainsiirtovero 1 600 ja remonttikulut oston yhteydessä 2 600, tällöin vuokratuotoksi muodostuu: (6 000 – 800) / 104 200 = 0,0499 = 5,0 prosenttia.
Vinkit uudisasunnon ostajalle
Sekä uudessa että käytetyssä asunnossa on sijoituskohteena omat hyvät ja huonot puolensa. Vanhan asunnon hinta on uutta alempi ja hintavaihtelut isompia, mikä voi tarjota tilaisuuksia.
Uudessa asunnossa peruskorjausremonteilta yleensä välttyy ja kiinteitä kodinkoneitakaan ei yleensä tarvitse uusia 10-20 vuoteen. Kaarto muistuttaa, että uuteen asuntoon ei yleensä tarvitse hakea pankista erikseen lainaa, koska taloyhtiölaina on valmiina. Myös energiatehokkuus on tyypillisesti hyvä.
Toki uudiskohteissakin sijainti, materiaalit, pohjaratkaisut ja lämmitysratkaisut vaihtelevat.
Esitelmöitsijä vinkkaa uudisasunnon ostoa harkitsevan neuvottelemaan hinnan maksun aikataulusta rakennusliikkeen kanssa. Uudiskohteissa kauppahinta maksetaan tyypillisesti valmistumisen edetessä, esimerkiksi kahdeksassa erässä. Maksuaikataulusta on kuitenkin mahdollista neuvotella jopa siten, että koko kauppahinta suoritetaan vasta valmistumisen jälkeen. Tällöin sijoitettu pääoma alkaa tuottaa vuokratuottoa välittömästi.
Kaarto kertoo, miksi rakennusliikkeet ovat todella nihkeitä myymään alennuksella asuntoja, vaan antavat mieluummin kylkiäisiä Teslan lainaamisesta lähtien.
Jos asuntoja myydään reilulla alennuksella, kalliimmalla samasta talosta asunnon ostaneet saattavat pahoittaa mielensä. Keskeisempi syy on se, että tilintarkastuksessa rakennusliikkeen omistamien muidenkin asuntojen arvoja saatettaisiin kirjata alas, koska kauppojakin on tehty alempaan hintaan.
Tästä voisi seurana niin sanottu kovenanttien paukkuminen. Toisien sanoen rakennusliikkeen tai kiinteistöalan yhtiön tasearvon laskiessa niin sanottu loan to value -tunnusluku eli LTV, lainojen suhde taseeseen, kohoaa ja voi ylittää lainaehdoissa sovitun kovenanttirajan. Tämä voisi vaikeuttaa ja kallistaa rahoitusta entisestään.
Velkavipu
Markolta kysyttiin Keravalla myös sopivasta velkavivun määrästä. Hän sanoi, että aloittelijalla se voi olla vähän korkeampi, esimerkiksi 70 prosenttia, mutta pitkällä aikavälillä se voisi olla esimerkiksi 50 prosenttia viitaten omaan tavoitteeseensa.
”Uraansa aloittelevalla sijoittajalla omaa pääomaa on usein rajallisesti, minkä vuoksi velkavipu on tyypillisesti korkeampi sijoittamisen alkuvaiheessa”, hän muistuttaa.
Asuntorahastoilla keskimääräiset velkavipuprosentit ovat tyypillisesti noin 35 prosenttia pois lukien erikoistilanteet.
Velkavivun käyttö kasvattaa riskiä, mutta tilanteessa, jossa vuokratuotto ylittää asuntoa varten otetun velan korkoprosentin vähintään 2-3 prosenttiyksiköllä, vipu toimii oikeaan suuntaan.
Lainaa sijoitusasunnon ostoon kasvukeskuksessa saa Kaarron mukaan tyypillisesti 70-75 prosenttia asunnon arvosta eli pankit hyväksyvät asunnon vakuusarvoksi noin 70-75 prosenttia asunnon markkina-arvosta.
Uudiskohteissa sen sijaan taloyhtiölaina on usein valmiina ja se voi nykylainsäädännön mukaan olla korkeintaan 60 prosenttia.
Tyypillinen lainamarginaali sijoitusasunnoissa yksityishenkilöllä on esimerkiksi yksi prosentti mutta yhtiön kautta toimittaessa kaksi prosenttia tai jopa enemmän.
Markkinan iso kuva
Kaarto valaisee uusien asuntojen markkinan isoa kuvaa ottamalla esimerkiksi Keravan, joka on niin sanottu kehyskunta, tarkemmin sanottuna pääkaupunkiseudun kehyskaupunki.
Viime vuosina 2023-2025 uudiskohdekauppoja on tehty Keravalla asuntovälittäjien toimesta vain yksittäisiä, kun luku aiemmin oli vajaa sata per vuosi.
Yhtenä taustasyynä markkinatilanteeseen Kaarto näkee taannoisen nopean koron nousun, joka käänsi asuntosijoittajien kassavirrat kohonneiden korkokulujen myötä miinukselle. Samaan aikaan oli rakennettu paljon asuntoja. Niitä on yhä myymättä, valtakunnallisesti luokkaa 3 500.
”Asunto- ja kiinteistömarkkinat ovat epätehokkaat. Vaikka asunnon markkinahinta on 100 000 euroa, niin joku voi syystä tai toisesta myydä vaikka 85 000 eurolla. Siihen voi olla monia eri syitä.”
Syitä voivat olla esimerkiksi riitaisa perikunta tai myyjän huono taloudellinen tilanne. Tämä tuo Kaarron mukaan mielenkiintoisen efektin asuntosijoittajalle verrattuna pörssisijoittajaan. Epätehokkuuksia voi esiintyä kaikissa markkinatilanteissa, mutta tilaisuuksien haistaminen vaatii taitoa.
Vanhojen asuntojen kauppamäärissä on nähty piristymissä ja tänä vuonna kauppamäärien arvioidaan nousevan noin 15 prosenttia viime vuodesta.
Milloin käännytään?
Kaarto kertoo markkinatilanteen isossa kuvassa olevan sellainen, että vanhojen asuntojen myyntiajat ovat lähteneet jo laskemaan ja kauppamäärät nousemaan.
Markkinadynamiikka toimii hänen mukaansa juuri niin, että ensin laskevat myyntiajat, sitten nousevat kauppamäärät ja lopulta kauppahinnat seuraavat perässä.
Ensi vuoden aikana vanhojen asuntojen hinnat lähtevät Kaarron arvion mukaan nousuun. Hän viittaa pankkien ja alan toimijoiden ennusteisiin, jotka povaavat noin 1,5-3,5 prosentin hintojen nousua ensi vuodelle.
Markkina on pirstalainen ja esimerkiksi Helsingin Lauttasaaressa hintojen nousua on jo paikoin nähtävissä.
Onko nyt hyvä aika ostaa asuntoja?
”Mun mielestä nyt on historiallisen hyvä aika. Helsingin kantakaupungista saa asuntoja jopa 20 prosenttia halvemmalla kuin vuoden 2022 alussa.”
Valmentaja ottaa esimerkkinä remontoidun yksiön täysin peruskorjatussa taloyhtiössä Helsingin Kalliossa. Asunnon hinta on laskenut neljässä vuodessa 230 tuhannesta 180 tuhanteen euroon.
”Asuntosijoittamisessa suuret rahat tehdään arvonnousulla”, Kaarto tähdentää.
Hän uumoilee, että kantakaupungin hinnat palautuvat yksinkertaisesti siitä syystä, että siellä ei ole vapaata tonttimaata, sinne ei saa uusia kerrostaloja. Muutamia konversiokohteita on, joissa toimitiloja muutetaan asunnoiksi, ja joskus kerrostaloon voidaan rakentaa yksi kerros lisää, mutta ne tuovat vain vähän lisäystä tarjontaan.
Esitelmöitsijä muistuttaa tärkeästä näkökulmasta, muuttovoitosta, joka on Helsingissä ”erittäin vahvasti positiivinen”.
Uusien asuntojen markkinan hän arvioi kääntyvän aikaisintaan ensi vuoden jälkipuoliskolla tai vuonna 2027.
Arvioidessaan asunto- ja kiinteistömarkkinoiden tulevaa kehitystä ammattilaiset katsovat myös alan yhtiöiden pörssikursseja Euroopassa ja Yhdysvalloissa. Ne ennakoivat reaalista asunto- ja kiinteistömarkkinoiden kehitystä tyypillisesti noin 6-12 kuukautta etuajassa.
—
Kaarto esitelmöi Keravalla yksityishenkilönä. Kirjoittaja on Keski-Uudenmaan Osakesäästäjien hallituksen jäsen.
