Asuntosijoittaminen nähdään edelleen turvallisena tapana kasvattaa varallisuutta ja suojautua inflaatiolta, mutta markkinoihin vaikuttavat jatkuvasti muuttuvat tekijät, kuten korkotaso, taloustilanne sekä kysynnän ja tarjonnan tasapaino.
Kahden vuoden mittainen asuntojen hintojen laskukausi näyttää taittuneen. Asiantuntijat odottavat hintojen kääntyvän nousuun, ja esimerkiksi Danske Bank ennustaa hintojen nousevan tänä vuonna 2,5 prosenttia ja ensi vuonna kolme prosenttia.
Suomen Vuokranantaja ry:n ekonomisti Eemeli Karlsson uskoo, että asuntosijoittajat eivät enää luota markkinahintojen ikuiseen nousuun, vaan arvostavat enemmän perinteisempiä tuottoelementtejä, jotka kestävät markkinasyklien vaihtelut.
”Aiemmin oli enemmän spekulatiivista sijoittamista, monilla oli heikko strategia, eli ostettiin sijoitusasunto ja uskottiin sokeasti markkinahinnan nousevan. Tällä hetkellä asuntosijoittajat keskittyvät enemmän kassavirtaan”, Karlsson tarkentaa.
Korkotaso tukee, mutta ei yksin riitä
Korkokehitys on yksi asuntosijoittamisen keskeisistä käännekohdista. Vaikka korkojen lasku helpottaa kassavirtoja, nykyistä korkotasoa ei koeta haasteelliseksi. Useimmat toimivatkin maltillisella velkavivulla.
Suomen Vuokranantajien teettämän tuoreen Vuokranantaja-barometrin mukaan alle 10 prosenttia vastaajista kokee nykyisen korkotason vaikeuttaneen toimintaansa, ja 38 prosenttia uskoo sen helpottavan sijoittamista seuraavan puolen vuoden aikana.
Kokonaiskorko on tällä hetkellä alle kolme prosenttia, mikä tukee sijoitustoimintaa. Karlsson kuitenkin muistuttaa, ettei markkina elvy yksin korkojen avulla – myös talouskasvu ja kysyntä-tarjonta-tasapaino ovat ratkaisevia. Kohteiden on oltava kannattavia myös nykyisellä korkotasolla, eikä strategiaa tule rakentaa sen varaan, että korot pysyvät matalina tai laskevat entisestään.
Karlsson suosittelee harkitsemaan kiinteäkorkoisia lainoja tai korkosuojausta. Pitkien korkojen lasku tarjoaa hyvän mahdollisuuden varmistaa rahoitus ja keskittyä ydintoimintaan – vuokraukseen. Hyvä riskienhallinta parantaa sijoittajan asemaa pankkien silmissä ja helpottaa kasvua sekä lisärahoituksen saamista.
”Olet parempi asuntosijoittaja, mikäli kykenet hallitsemaan eri riskejä.”
Positiivinen kassavirta toimii puskurina yllättäviä menoja, kuten hoitovastikkeiden nousua tai vuokratappioita, vastaan. Kannattavuus alkaa kuitenkin jo ostovaiheesta, sillä vuokralaiselle houkuttelematon asunto käy nopeasti tappiolliseksi.
Riskit ja taloustilanne ohjaavat päätöksiä
Sijoittajat ovat muuttuneet aiempaa varovaisemmiksi. Inflaatio on kasvattanut hoitovastikkeita, ja vuokralaisten maksukyky on heikentynyt, erityisesti asumistukien leikkausten seurauksena. Barometrin mukaan yli 60 prosenttia sijoittajista pitää hoitovastikkeiden nousua merkittävänä riskinä.
Epävakaa taloustilanne hillitsee erityisesti pienempien toimijoiden ostohaluja. Vaikka kiinteistöt mielletään usein inflaatiosuojaksi, vuokramarkkinoilla runsas tarjonta on rajoittanut vuokrien nousua, mikä painaa tuotto-odotuksia.
”Maltillisella velkavivulla ja/tai korkosuojauksilla toimineet asuntosijoittajat ovat saaneet keskittyä itse ydintoimintaan eli vuokraustoimintaan. Mutta ostoaikeissa on nähtävissä selkeä muutos”, Karlsson toteaa.
Sijoitushalukkuus notkahti aiempina vuosina: syksyllä 2021 ostoa suunnitteli yli 30 prosenttia, keväällä 2023 enää 21 prosenttia. Nyt osuus on noussut 25,3 prosenttiin. Markkinassa on edelleen varovaisuutta, mutta myös uutta aktiivisuutta.
Vuokramarkkina hakee tasapainoa
Vuokramarkkinoilla on tarjontaa runsaasti, ja kilpailu vuokralaisista on kovaa – erityisesti isoissa kaupungeissa. Vuokra-asuntopulaa ei odoteta valtakunnallisesti vuonna 2025, vaikka joillakin alueilla, kuten Joensuussa ja Vaasassa, tilanne voi kiristyä. Pääkaupunkiseudulla ei sen sijaan odoteta merkittävää pulaa.
Vuokranantaja-barometrin mukaan kaksioita on eniten tarjolla ja ne kiinnostavat sijoittajia laajimmin. Yksiöiden suosio vaihtelee alueittain: Lahdessa kiinnostus yksiöihin on vain 20 prosenttia, kun taas Vaasassa jopa 59 prosenttia. Rivitaloasuntojen kiinnostus on selvästi vähäisempää ja vaihtelee suuresti alueiden välillä.
Karlssonin mukaan korkeakouluopiskelijat ovat merkittävä kohderyhmä vuokramarkkinoilla, ja elokuussa voimaan tuleva asumistukiuudistus vaikuttaa jo nyt heidän käyttäytymiseensä. Kun yleinen asumistuki vaihtuu opintotuen asumislisään, yksinasumisen suosion kasvu hidastuu, kimppa-asuminen yleistyy ja kysyntä siirtyy kohti edullisempia asuntoja.
Elpymisen merkkejä
Asuntomarkkinoilla näkyy varovaisia elpymisen merkkejä. Karlsson katsoo, että tuottovaateet ovat korkeammalla ja hinnat merkittävästi alempana, mikä tekee tästä hetkestä houkuttelevamman ajankohdan sijoittamiseen kuin esimerkiksi neljä vuotta sitten.
2020-luvun alussa moni hyväksyi poikkeuksellisen matalat tuotot ja sivuutti riskit. Kun hoitokulut ja korot nousivat, strategiat joutuivat koetukselle. Nyt tilanne on maltillisempi: ostajilla on enemmän harkinta-aikaa, eikä kohteista käydä enää yhtä kiivasta kilpailua.
Rahoituksen saanti on silti monelle haaste – jopa 40 prosenttia barometrin vastaajista kokee lainansaannin vaikeutuneen vuoden aikana.
Karlsson muistuttaa, ettei asuntojen merkittävään arvonnousuun kannata vielä nojata. Kauppamäärät ovat nousussa, mutta yhä pitkän aikavälin keskiarvon alapuolella. Markkinoilla on runsaasti tarjontaa, myyntiajat ovat pitkiä ja kuluttajien luottamus edelleen heikkoa. Pienet asunnot ja erityisesti uudiskohteet ovat yhä haastavia sijoituskohteita.
Asuntomarkkinoilla on myös paljon kohteita, joiden hinnoittelusta myyjät ja ostajat eivät ole päässeet yhteisymmärrykseen, mikä jarruttaa kaupankäyntiä ja pitää myyntiajat pitkinä. Nykyisessä vuokramarkkinassa vuokrahinnan realistinen arviointi on erityisen tärkeää.
