Kiinteistösijoitusrahastot sijoittavat joko suoraan fyysiseen kiinteistöön tai epäsuorasti ostamalla sellaisten yritysten liikkeeseen laskemia osakkeita tai velkakirjoja, jotka itse sijoittavat kiinteistöihin. Kiinteistösijoitusrahastot tarjoavat näin ollen arvokkaan rahoitus- ja investointikanavan euroalueen luottoaluemarkkinoilla, mikä vähentää riippuvuutta pankkirahoituksesta ja monipuolistaa siten sijoittajapohjaa.
Euroopan keskuspankin mukaan liikekiinteistöihin sijoittavat rahastot ovat kuitenkin yhä suurempi uhka rahoitusvakaudelle, koska ne ovat kasvaneet merkittävästi viime vuosikymmenen aikana.
EKP toteaa katsauksessaan, että viime vuosikymmenen aikana kiinteistösijoitussektori on kasvanut merkittävästi ja sen osuus euroalueen kiinteistömarkkinoista on nyt 40 prosenttia. Kiinteistösijoitusrahastojen nettoarvo on yli kolminkertaistunut yli yhteen biljoonaan euroon viimeisten 10 vuoden aikana, mikä on lisännyt niiden keskinäistä riippuvuutta kiinteistömarkkinoiden kanssa, EKP varoittaa.
Kiinteistömarkkinoiden ja kiinteistösijoitusrahastojen kehitys on tullut keskuspankin mukaan siis yhä riippuvaisemmaksi toisistaan. Kiinteistösijoitusrahastojen epävakaudella voi näin ollen olla systeemisiä vaikutuksia kiinteistömarkkinoihin, mikä puolestaan voi vaikuttaa laajemman rahoitusjärjestelmän vakauteen – koska rahoituslaitokset ovat suoraan alttiina kiinteistömarkkinoiden muutoksille esimerkiksi kiinteistöjen vakuusarvojen vuoksi.
Kiinteistösijoitusrahastojen riskit syntyvät EKP:n mukaan siitä, että sijoittajilla on usein mahdollisuus nostaa rahastoista rahaa, mutta itse rahaston sijoittamat omaisuuserät ovat melko epälikvidejä. Tämä voi tehdä välineistä alttiita sellaisille sijoituspaoille, joita rahoitusjärjestelmä on hiljattain kokenut.
Tuore empiirinen analyysi euroalueen osalta viittaa siihen, että kiinteistösijoitustoiminnalla on vaikutuksia asuntomarkkinoiden hintoihin.
EKP:n katsauksen mukaan kiinteistömarkkinoilla on selviä merkkejä haavoittuvuudesta, kuten markkinoiden likviditeetin väheneminen ja hintakorjaukset, jotka johtuvat suurelta osin makrotaloudellisten näkymien epävarmuudesta ja rahapolitiikan kiristymisestä.
Avoimet kiinteistörahastot keskeyttivät muita rahastoluokkia todennäköisemmin lunastukset koronavirus-pandemian puhjettua. Tämä johtuu suurelta osin siitä, että epälikvidejä kiinteistöomaisuuksia on vaikea arvioida ja myydä tarkasti kriisitilanteissa, mikä voi lisätä sijoittajien pakenemisen todennäköisyyttä. Samoin kiinteistösijoitusmarkkinoiden nykyisten olosuhteiden heikkeneminen voi lisätä suurten lunastuspyyntöjen mahdollisuutta. Jos asianmukaisia likviditeetinhallintavälineitä ei ole käytössä, kiinteistösijoitusrahastot voivat joutua turvautumaan omaisuuserien pakkomyynteihin, mikä lisää riskejä markkinoilla.
EKP:n mukaan avoimet kiinteistörahastot ovat alttiita lunastuksille, koska niiden varojen ja velkojen välillä on rakenteellinen likviditeettiero. Rakenteellinen likviditeettivaje syntyy, kun ne tarjoavat sijoittajilleen usein lunastuksia, vaikka niillä on hallussaan epälikvidejä kiinteistöomaisuuksia.
Kiinteistösijoitusrahasto Blackstone Real Estate Income Trust on tuore esimerkki rahastosta, joka joutui rajoittamaan lunastuksia, kun sijoittajat vetivät rahaa pois.
BREIT kertoi täyttäneensä helmikuussa 1,4 miljardin dollarin lunastuspyynnöt, mikä on vain 35 prosenttia kuukauden noin 3,9 miljardin dollarin kokonaisnostopyynnöistä, yhtiö totesi sijoittajille lähettämässään kirjeessä.
Blackstone on käyttänyt oikeuttaan estää sijoittajien lunastukset viime vuoden marraskuusta lähtien sen jälkeen, kun pyynnöt olivat saavuttaneet ennalta asetetun viiden prosentin nettoarvon BREIT-rahastossa.
Credit Suisse laski marraskuussa Blackstonen osakkeen luokituksen underperform-luokitukseksi osittain BREITin aiheuttamien sijoittajien lunastusten kasvun vuoksi.
