Kun olet ostamassa kohdetta, vuokrataso on se muuttuja, joka myyntihinnan ja tulevien remonttien ohella määrittelee sijoituksesi tuoton.
Esimerkki: Nettiin tulee myyntiin pienehkö 25 neliön (vastike 100e/kk) keskustakohde, jonka pyyntihinta on 85 000e (+ varainsiirtovero 1 700e). Asunto ja taloyhtiö ovat verrattain hyvässä kunnossa, joten remonttivaraksi riittää yhteensä 8 000e (200e/m2 taloyhtiön remontteihin ja 3 000e huoneiston remontointiin).
Ville Vuokranantaja seuraa markkinaa tiiviisti ja huomaa kohteen. Ville on asunut samaisessa kaupungissa ikänsä ja omistaa jo muutaman huoneiston, joten hän tietää heti huoneiston sijainnin ja kuvien perusteella, että asunnosta saa vuokraa 535 euroa kuukaudessa. Kohteen tiedoilla ja Villen arvioimalla vuokratasolla vuokratuotoksi saadaan mukavat 5,5 prosenttia.
Antti Asuntosijoittaja on lukenut tutkimuksen, jonka mukaan kyseinen kaupunki on hyvä sijoituskohde. Hänellä on sijoituskokemusta toiselta paikkakunnalta, mutta hajautuksen ja lukemansa artikkelin takia Antti on päättänyt laajentaa sijoituksia uuteen kaupunkiin. Antti on viritellyt vahdit kuntoon ja saa samaisesta kohteesta vahtiviestin.
Antti pähkii, mitä olisi sopiva vuokrataso kyseisestä asunnosta. Hän on tutustunut netin tarjontaan ja todennut, että keskustassa pyydetään nelosella ja vitosella alkavia vuokria yksiöistä. Lisäapua tarjoaa Tilastokeskuksen data, jossa viimeisimmän kvartaalin mukaan vapaarahoitteisten yksiöiden keskineliövuokra on ollut 16,08e. Keskineliövuokraa käyttämällä vuokraksi tulee edulliselta tuntuva 402 euroa. Antti ei ole eilisen teeren poika ja tietää, että pienessä asunnossa neliövuokra voi hyvin olla yli keskimääräisen. Niinpä hän päätyy 19 euron neliövuokraan, jolloin kokonaisvuokraksi tulee 475e. Antti päätyy arvioimallaan vuokralla ja muuten samoilla oletuksilla siihen, että kohteen vuokratuotto pyyntihinnalla olisi 4,7 prosenttia.
Ville ja Antti ovat tilanneet issarit ja todenneet kukin tahollaan, että kohteessa on potentiaalia. Sitten ei muuta kuin tarjousta sorvaamaan. Molempien tuottotavoite on viisi prosenttia. Antti laskee, että kohteesta voisi maksaa 80 000 euroa, jotta tuottotavoite täyttyy. Hän tekee alkuun tarjouksen 78 500 euroon, jotta voi tarvittaessa vielä reagoida omalla tarjouksella myyjän mahdollisesti esittämään vastatarjoukseen. Ville pääsee pyyntihinnallakin yli oman minimituottotavoitteensa. Näin ollen hän tekee suoraan täyden rahan tarjouksen. Tarjoukset on otettu vastaan, keskustelut on käyty ja Ville voittaa tarjouskilvan kohteesta.
Kuvitteellisen esimerkin tarkoitus oli havainnollistaa, kuinka huonosti keskimääräiset neliövuokrat toimivat vuokratason määrittelyssä ja miten tärkeää on kyetä muodostamaan nopeasti käsitys myyntiin tulevan kohteen todellisesti vuokratasosta. Kyseinen yllä oleva keskineliövuokra on otettu nimenomaan Jyväskylästä ja esimerkki muutenkin sopisi hyvin kaupungin sijoitusasuntotarjonnan profiiliin. Paria vastaavan tyyppistä kohdetta olemme olleet tänä vuonna ostamassa kaupungista, emme tosin omaan salkkuumme, mutta sinnekin ne olisivat kelvanneet.
Otetaanpa vielä kolme todellista esimerkkiä meidän kohteista keskineliövuokrilla laskettuna:
- Jyväskylän keskustan vierestä 31 neliön yksiö. Todellinen vuokra 535e/kk. Keskineliövuokralla olisi 498e/kk.
- Muutaman kilometrin päässä keskustasta 26,5 neliön yksiö. Todellinen vuokra 485e/kk. Keskineliövuokralla 426e/kk.
- Lähiössä sijaitseva 32 neliön yksiö. Todellinen vuokra 445e/kk. Keskineliövuokralla 515e/kk.
Kuten yllä näet, keskineliövuokra voi viedä pahasti harhaan sekä ala- että yläkanttiin. Alakanttiin arvioidessa voi hyvä sijoitus muuttua keskinkertaiseksi ja hankinta jäädä tekemättä. Vielä vaarallisempaa tietysti on, että vuokratason arvioi selvästi yläkanttiin, jolloin kohteen todennäköisesti ostaa ja vuokratuotto jääkin huomattavasti arvioitua heikommaksi.
Johtopäätös: tutustu alueen markkinavuokriin netin tarjonnan kautta ennen kuin teet sijoituspäätöksiä. Oikea vuokrataso on kriittisen tärkeä tekijä, kun teet ostopäätöksen. Keskineliövuokra antaa korkeintaan osviittaa oikeasta vuokratasosta. Keskustassa ja pienemmissä asunnoissa se tuppaa jäämään alakanttiin ja laitakaupungilla se nostaa vuokrat kohtuuttoman ylös.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
