Viime aikoina ostamistamme huoneistoista valtaosa on ostettu käymättä paikan päällä.
Joko asuntoa ei yksinkertaisesti ole ehtinyt käydä katsomassa ennen ostopäätöstä tai kyseessä on ollut isompi könttäkauppa. Ensimmäisessä tapauksessa kohde on ollut paperilla ja kuvissa niin hyvä, että joku olisi sen ostanut sillä aikaa, kun olisi itse pyrkinyt näytölle. Jälkimmäisessä tapauksessa asunnoilla ei vain järjestetä näyttöjä. Määrät ovat suuria, hinnat kohtuullisia ja kaupat tehdään nopeasti.
Jokainen ymmärtää, että riskit erityisesti huoneiston kunnon suhteen kasvavat, kun asuntoa ei näe ennen kauppaa. Meilläkin on pari kertaa riskit realisoituneet. Milloin sitten uskaltaa ostaa asunnon näkemättä? Me noudatamme seuraavia peukalosääntöjä:
- Saat erinomaiset dokumentit: Tämä tarkoittaa käytännössä isännöitsijätodistusta, yhtiöjärjestystä, kunnossapitotarveselvitystä tai pts:ää sekä hyviä kuvia. Hyvät dokumentit toteutuvat välittäjäkaupoissa lähes aina. Kuvissa on monesti toivomisen varaa. Näillä tiedoilla saat kohteesta hyvän kokonaiskuvan ja riittävän kuvan huoneiston kunnosta.Kuvissa tosin monesti asunto näyttää paremmalta kuin mitä todellisuudessa. Lisäksi jotkin piilevät tai huonosti näkyvät ongelmat eivät näy. Esimerkiksi kylpyhuoneessa tai keittiössä saattaa olla kosteusongelmaa, josta et saa mitään käsitystä kuvien kautta. Toki hyvää välitystapaa noudattavan välittäjän tulisi kertoa kaikista tällaisista tiedossaan olevista puutteista. Tämän tyyppiset riskit luonnollisesti nousevat entisestään, mikäli ostat asunnon suoraan joltakin toiselta yksityiseltä. Myyjällä on tietysti kaksi vuotta kaupasta virhevastuu, mutta käytännössähän nämä asiat saatetaan pahimmassa tapauksessa ratkoa käräjillä – ja sinnehän ei kukaan vapaaehtoisesti halua.
- Hinnassa on riittävästi turvamarginaalia: Mikä sitten on riittävästi turvamarginaalia? Kauneus on katsojan silmässä. Kohteeseen pitää pystyä laskemaan riittävä remonttivara. Mikäli saat erinomaiset dokumentit, pystyt muodostamaan tarvittavan kuvan taloyhtiön tulevista remonteista ja kohtuullisen kuvan huoneiston remonttitarpeesta. Tällöin joudut mahdollisesti laittamaan joitain tuhansia euroja ylimääräistä huoneiston remonttia varten.
Mikäli kohta yksi ei täyty lainkaan tai vain osittain, on turvamarginaalin oltava iso – jopa kymmeniä tuhansia euroja. Taloyhtiön tulevista remonteista pystyy muodostamaan jonkinlaisen kuvan, kun tietää talon iän ja rakennusmateriaalin. Siitä pystyy päättelemään jotain myös huoneiston kunnosta. Luonnollisesti ihmiset asuvat asunnoissaan eri tavalla ja siinä, missä joku asunto voi olla 20 vuoden asumisen jälkeen edelleen siisti ja vuokrattava, voi toinen asunto olla 5 vuoden asumisen jäljiltä jo remontoitavassa kunnossa. Varsinkin tupakointi sisätiloissa pilaa huoneiston tehokkaasti.
Mikäli pitäisi valita, kävisimme aina katsomassa asunnot paikan päälle ennen kauppaa. Markkina on kuitenkin viime aikoina käynyt niin kuumana, ettei näytöille yksinkertaisesti ehdi ennen kuin hyvä kohde on jo myyty. Tällöin valinta on pikemminkin se, ostaako asunnon näkemättä vai ostaako ollenkaan. Ne asunnot, joihin ehtisi näytölle, ovat joko vääränlaisia, väärässä paikassa tai liian kalliita – pahimmillaan näitä kaikkia. Joku saattaa kysyä, kannattaako tällaisessa markkinassa sitten ostaa mitään, jos kysyntä on selvästi tarjontaa suurempi? Silloinhan hinnat tuppaavat nousemaan. Kysymys on erinomainen, mutta valitettavasti mekään emme osaa siihen vastata. Jokaisen sijoittajan tulee miettiä vastaus itse omien lähtökohtiensa ja oman tilanteensa kautta.
Joonas Orava, Olli Turunen
Joonas Orava ja Olli Turunen ovat aktiivisia asuntosijoittajia. He ovat kirjoittaneet vuonna 2013 ilmestyneen asuntosijoittamista käsittelevän kirjan nimeltä Osta, vuokraa, vaurastu (Talentum) ja kirjoittavat kaksi kertaa kuussa julkaistavaa blogia www.ostavuokraavaurastu.com -sivustolla.
