Pienet paikkakunnat saattavat joskus tarjota asuntosijoittajalle erikoisia mahdollisuuksia.
Kuva: Antti T. Nissinen
Saimme kysymyksen asuntosijoittamisen kannattavuudesta Pieksämäellä. Kysyjän fokuksessa oli alhaiset nimellishinnat ja sitä kautta hankintahinnalle saatava hyvä vuokratuotto.
Kyseessä on noin 19 000 asukkaan kaupunki Etelä-Savossa. Kaupungista on suunnilleen 100 kilometrin matka Jyväskylään, Kuopioon ja Mikkeliin. Asukasluku on ollut tasaisessa laskutrendissä jo pitkään. Vuonna 2000 kaupungissa oli vielä noin 22 000 asukasta.
Motiivit yllä vaikuttavat samoilta kuin mitä Joonaksella sijoitusuran alkutaipaleella: ”Ostin asunnon Tikkakoskelta, noin 20 kilometrin päästä Jyväskylän keskustasta. Onneksi pääsin siitä yllättävänkin helposti eroon. Vuokratuotto oli laskennallisesti korkea, mutta sijoitus ei moneen muuhun vaihtoehtoon verrattuna ollut kovinkaan kaksinen.”
Esimerkissämme on Pieksämäeltä todellisuudessa myynnissä ollut kohde, 35-neliöinen yksiö vuonna 1984 rakennetussa talossa. Talo on pienehkö 24 huoneiston yhtiö, jossa on tehty kevyitä remontteja ja korjauksia. Huoneisto on ilmoituksen mukaan hyvässä kunnossa (laminaattilattiat ja laatoitettu kylpyhuone). Vastike kohtuullinen 127 euroa (3,6e/m2) ja asunto valmiiksi vuokrattu 380 euron kuukausivuokralla. Pyyntihinta 36 500 euroa eli pyöreästi tonnin per neliö.
Yllä olevilla tiedoilla asunto tarjoaa pyyntihinnalle varainsiirtovero mukaan luettuna reilun 8 prosentin tuoton. Lisää realismia saadaan, kun laitetaan 300 euroa per neliö remonttivaraa. Vuokratuotto edelleen melko mukavat 6,4 prosenttia! Eikö tällainen kohde tässä markkinassa suorastaan revitä käsistä? Todennäköisesti ei – ja syynkin taidat jo arvata. Kuihtuva paikkakunta ei ole järkevä sijoituskohde pitkässä juoksussa. Vaikka alhainen nimellishinta ja korkea vuokratuotto olisivatkin houkutteleva yhdistelmä, tulee sijoittaja ottamaan arvonkehityksessä takkiin niin, että sijoitus tulee vuosien saatossa tuottamaan huonommin kuin vastaava sijoitus kasvavalla paikkakunnalla. Lisäksi kaupan päälle tulee suurempi epävarmuus kassavirroista, sillä vuokrattavuus ei todennäköisesti yllä suurempien kasvukeskusten tasolle.
Lähtökohtaisesti emme siis voi suositella sijoittamista tämän tyyppisille paikkakunnille. Mikäli kuitenkin omaat seikkailumieltä ja haluat oppia lisää sijoittamalla erilaisiin paikkoihin, noudata vähintään alla olevaa muistilistaa:
- Osta valmiiksi remontoitu huoneisto talosta, johon ei ole lähivuosina tulossa isoja remontteja – mitä alhaisempi asunnon hinta on, sitä vaikeampi remontteja on saada siirtymään asunnon hintaan
- Osta asunto kaupungin parhaalta paikalta – nimenomaan parhaalta, ei melkein parhaalta. Näin varmistat parhaan vuokrattavuuden ja todennäköisyys paranee sille, että joku on halukas ostamaan asunnon kun on myynnin aika
- Poistu hyvän saan aikana – jonkun vuoden voit nauttia kassavirroista, jos vatsahapot kestävät, mutta ei kannata olla se viimeinen, joka sammuttaa valot poistuessaan
Pienet paikkakunnat saattavat joskus tarjota erikoisia mahdollisuuksia. Esimerkiksi Äänekoskelle päätettiin tehdä Suomen metsäteollisuuden suurin yksittäinen tehdasinvestointi. Vaikka varsinainen tehdas ei valmistuessaan tuo alueelle sen enempää työpaikkoja kuin vanhakaan, on kaupungissa rakennusaikana parin vuoden ajan erittäin paljon tilapäistä asuntojen kysyntää. Näin ollen vuokratasot ovat kohonneet ja varsinkin kalustetut asunnot menevät hyvin vuokralle.
Tilanne on toki hetkellinen, joten vaihtoehtoisesti kohde kannattaa myydä nopeasti vuokrauksen jälkeen, jolloin on pikavoiton mahdollisuus. Toinen näkökulma on ostaa niin edullinen kohde, että vaikka jäännösarvo olisi lähellä nollaa, olet saanut parin vuoden ajalta niin hyvät kassavirrat, että sijoitus on edelleen tuottoisa.
Johtopäätös: Vaikka olemmekin kassavirtasijoittajia, täytyy korkean kassavirran lisäksi pyrkiä hankkimaan asuntoja sieltä, missä niiden kysyntä lähtökohtaisesti kasvaa. Tällä on kriittinen merkitys sijoituksen pitkän ajan tuotolle. Karkeasti sanottuna Suomessa on tällä hetkellä alle kymmenen seutukuntaa, jotka täyttävät edellä mainitun kriteerin. Väestön keskittymisen myötä niitä on todennäköisesti tulevaisuudessa vielä vähemmän.
