Kahdeksan asiaa, jotka asuntosijoittajan kannattaa huomioida ja selvittää sopivinta kaupunkia tai kaupunginosaa valittaessa.
Sijainnin merkitys korostuu entisestään mitä pienemmässä kaupungissa toimitaan, koska kysynnän (ihmisten) määrä vähenee. Asiansa osaava sijoittaja pystyy kuitenkin vankan aluetuntemuksen avulla tekemään perusteltuja asuntosijoituksia myös pienemmillä paikkakunnilla. Pienillä ja mahdollisesti muuttotappiollisilla paikkakunnilla ei nimittäin asuntotarjonta juurikaan kasva, joten kaupungin ykköspaikoilla oleville asunnoille on kuitenkin jonkinasteista kysyntää. Arvonnousua ei välttämättä ole odotettavissa, mutta vastapainoksi vuokratuotot ovat korkeampia.
”Sijainti, sijainti, sijainti” on varmaan hokema, jonka jokainen asuntosijoittaja on kuullut ja joka on hyvin paikkansapitävä edelleen. Sijainti on myös se tekijä, mikä tekee jokaisesta kiinteistöstä yksilöllisen. Jokaisella kaupungilla ja kaupunginosalla on omat erityispiirteensä. Menestyksekkään asuntosijoittamisen kannalta on tärkeintä, että asunnolle on riittävästi kysyntää eli, että joku haluaa asunnossa asua ja aina parempi, mikäli halukkaita on useampia. Tällöin asunnolle on todennäköisemmin odotettavissa myös arvonnousua ajan saatossa.
Hyvän sijoitusasunnon käsite on kuitenkin sellainen, mikä on riippuvainen sijoittajan omista tavoitteista. Yksi sijoittaja tyytyy pieneen mutta vakaaseen vuokratuottoon sekä hyvään arvonnousupotentiaaliin. Toinen hakee mahdollisimman korkeaa vuokratuottoa kovemmalla riskillä. Kolmas nopeaa myyntivoittoa esimerkiksi asuntoja flippaamalla ja neljäs yhdistelee eri strategioita.
Alla on listattu 8 asiaa, jotka kannattaa huomioida ja selvittää itselle sopivinta kaupunkia/kaupunginosaa valittaessa:
Demografiset tekijät
Esimerkiksi väestönkehitys ja väestön ikärakenne kertovat kaupungin elinvoimaisuudesta sekä asuntokysynnän rakenteesta ja suuntautumisesta tulevaisuudessa. Suomessa meneillään oleva kaupungistuminen kasvattaa muuttoliikettä. Monessa kaupungissa, myös väkiluvultaan pienenevissä, on käynnissä kaupunkirakentamisen tiivistäminen, jonka vaikutukset kannattaa huomioida. Ikääntyessään ihmiset haluavat monesti muuttaa kaupungin laidoilta lähemmäs palveluita kaupungin keskustaan.
Opiskelupaikat
Merkittävä osa vuokralla-asujista on opiskelijoita. Kannattaa siis huomioida kaupungin koulutusmahdollisuudet. Löytyykö kaupungista yliopistoa tai ammattikorkeakoulua. Myös toisen asteen opiskelijoista moni asuu omillaan vuokra-asunnossa.
Elinkeinoelämä
Kaupungin hyvinvointi perustuu elinvoimaisiin yrityksiin. Mikäli kaupungissa on hyvin menestyviä yrityksiä, niin se yleensä synnyttää alueelle myös uusia toimijoita. Tästä seuraa lisää työpaikkoja ja sitä kautta myös lisää kysyntää asunnoille.
Liikenneyhteydet ja etäisyydet
Kaupunkien keskustat ovat perinteisesti olleet asuntojen suhteen kysytyintä aluetta. Keskustassa asuntojen ja tonttien hinnatkin tapaavat olla kysynnästä johtuen korkeammat kuin muilla asuinalueilla. Monesti muiden asuinalueiden sijaintia verrataankin etäisyydellä kaupungin keskustaan. Isoimpien kaupunkien pienemmistä naapurikunnista tarkastellaan etäisyyksiä lähellä oleviin isoihin kaupunkeihin. Kannattaa miettiä etäisyyksiä ja kulkuyhteyksiä myös opiskelu- ja työpaikkoihin. Hyvät liikenneyhteydet mahdollistavat sen, että hyvä sijoitusasunto voi löytyä muualtakin kuin ison kaupungin keskustasta. Asunnon varustelutason ja autopaikan merkitys korostuvat kauemmaksi keskustasta mentäessä.
Alueen maine
Jokaisella kaupungilla ja kaupunginosalla on omanlaisensa maine, joka vaikuttaa ihmisten päätöksiin asumisen suhteen. Parhaiten kaupungin ja sen kaupunginosat tietysti tuntee, jos itse kaupungissa asuu tai on asunut. Alueet voivat muuttua nopeastikin, joten se mielikuva asuinalueesta joka on muodostunut vuosia sitten siellä asuessa, ei välttämättä tänä päivänä vastaa todellisuutta. Mikäli perehtyy kaupunkiin joka ei ole itselle ihan niin tuttu, niin yksi hyvä keino on kysellä alueesta paikallisilta kiinteistövälittäjiltä ja ”puolueettomilta” tahoilta esim. kaverilta tai sukulaiselta, jotka kaupungissa asuvat ja alueen hyvin tuntevat.
Myynnissä ja vuokralla olevat asunnot
Kaupunkien asuntotarjonnasta saa parhaan käsityksen tutustumalla internetin asuntoportaaleista myynnissä ja vuokralla oleviin asuntoihin. Yleensä myös rakennusliikkeiden ennakkomarkkinoinnissa olevat uudiskohteet ovat esillä ko. portaaleissa. Myynnissä, rakenteilla ja vuokralla olevien asuntojen määrää/jakaumaa voi suhteuttaa kaupungin kokoon ja ennustettuun väestönkehitykseen, jolloin saa käsitystä onko asuntojen tarjonta ja kysyntä kuinka hyvin tasapainossa.
Toteutuneet myyntihinnat ja myyntiajat
Myynnissä olevien asuntojen pyyntihinnat voivat monesti poiketa toteutuneista kauppahinnoista. Myyntiaikojen pituus kuvastaa asuntojen kysyntää ja indikoi myös myynnissä olevien asuntojen pyyntihintojen paikkansapitävyyttä kysyntään nähden. Tyypillisesti pienillä asunnoilla on lyhyemmät myyntiajat kuin isoilla asunnoilla.
Suunnitteilla ja vireillä olevat hankkeet
Ympäristömme muuttuu jatkuvasti, monessa kaupungissa on meneillään todella merkittäviä hankkeita, jotka vaikuttavat myös osaltaan kaupunkien asuntomarkkinoihin. Esimerkiksi uusia asuinalueita, kauppakeskuksia, sairaaloita, koulukeskuksia rakennetaan ja asemanseutuja sekä liikenneyhteyksiä kehitetään useassa kaupungissa. Isot teollisuuden toimijat ovat saaneet merkittäviä tilauksia, jotka voi tarkoittaa lukuisia uusia työpaikkoja kaupunkiin. Asioista perillä oleva ja ajoissa liikkeellä oleva sijoittaja voi löytää mainioita ostopaikkoja tällaisilta kehittyviltä alueilta.
Alkuperäinen artikkeli on julkaistu osana laajempaa kolmiosaista artikkelisarjaa ultrakiinteistot.fi-sivustolla. Alkuperäisen artikkelin pääset lukemaan Tästä.
Mikko Yliharsila
Asuntosijoittamiseen ja rakentamiseen erikoistuneen Ultra Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja. Mikko on työskennellyt pitkään mm. kiinteistösijoitusten, kiinteistövarainhoidon ja kiinteistörahastojen parissa. Hän on innokas (asunto)sijoittaja, joka kirjoittaa mm. asuntosijoittamiseen liittyviä artikkeleita www.ultrakiinteistot.fi – sivustolle.
