Asunnot ja kiinteistöt

Oman pääoman tuotto & Asuntosijoittaminen

Tässä artikkelissa kerromme miten oman pääoman tuotto ja asuntosijoittaminen liittyvät toisiinsa. Kirjoitimme aiemmin vuokratuotosta ja tässä artikkelissa syvennymme oman pääoman tuoton laskemiseen. Asuntosijoittamisessa ja sijoittamisessa yleensäkin on hyvä sisäistää oman pääoman tuoton ja sijoituskohteen tuoton välinen merkitys.

Tässä artikkelissa:

  • Mitä oman pääoman tuotto tarkoittaa?
  • Miten oman pääoman tuottoa voi nostaa?
  • Miten oman pääoman tuotto lasketaan?
  • Miksi oman pääoman tuotto on niin tärkeä pitkällä aikavälillä?

Olet saattanut kuulla lausahduksen: ”Asuntoihin ei kannata sijoittaa, koska tuotto on matala, vaan 4-6%:a. Osakkeista saa helpommin saman osinkotuoton”. Henkilö ei ollut väärässä, mutta hän kuitenkin unohti kokonaan pohtia oman pääoman tuottoa keskittyen pelkästään sijoituksen tuottoon. On tärkeä erottaa asunnon vuokratuotto oman pääoman tuotosta.

Oman pääoman tuotto eli ROE (Return On Equity) tarkoittaa asuntosijoittamisessa omalle sijoitetulle rahalle saatavaa tuottoa.

Velkavipu parantaa oman pääoman tuottoa

Järkevä sijoittaja käyttää muiden rahaa parantaakseen omalle rahalle saatavaa tuottoa silloin, kun se on mahdollista ja fiksua. Asuntosijoittamisessa on monista muista sijoitusmuodoista poiketen mahdollista käyttää velkavipua. Puhutaan siis pankkirahoituksesta mikä mahdollistaa sen, että omaa rahaa tarvitsee yleensä sijoittaa n. 20-30% ostettavan asunnon kokonaishinnasta.

Mitä suurempi velkavipu, sitä isompi oman pääoman tuotto (paitsi jos lainan korko ylittää sijoituskohteen tuoton, tästä lisää kun luet eteenpäin). Sijoitusasunnon vuokratuotto ei kuitenkaan ole vertailukelpoinen muiden sijoitusmuotojen, kuten osakkeiden tai korkosijoitusten tuottoihin juuri velkavivun vuoksi. Osakkeissa ja korkosijoituksissa sijoitus tehdään yleensä kokonaan omalla pääomalla, jolloin oman pääoman tuotto on sama kuin sijoituskohteen tuotto. Sama juttu asuntosijoittamisessa silloin jos sijoittaja ostaisi innostuksissaan asunnon kokonaan ilman velkarahaa.

Oman pääoman tuoton laskeminen

Oman pääoman tuoton laskukaava menee näin:

(vuokra-hoitovastike) x 12 – vieraan pääoman kulu / oma pääoma x 100

Oman pääoman tuoton laskeminen eroaa vuokratuoton laskukaavasta siten, että nettovuokrasta vähennetään vieraan pääoman käytöstä aiheutuneet kulut (eli korko + muut mahdolliset pankkikulut) ja jakajana käytetään asunnon velattoman hinnan sijasta sijoitettua omaa pääomaa.

Esimerkki:

Velaton hinta 60.000€
Vuokra 500€
Hoitovastike 150€
Oma rahoitus 18.000€
Pankkilaina (70%) 42.000€
Lainan korko 1,5%
Korkokulu vuodessa 630€

A) Yksinkertainen vuokratuotto (nettovuosivuokra/velaton hinta x 100)

(500€ – 150€) x 12 / 60.000€ x 100 = 7% vuokratuotto

B) Oman pääoman tuotto (nettovuosivuokra – vieraan pääoman kulu / oma pääoma x 100)

(500-150€) x 12 – 630€ / 18.000€ x 100 = 19,8% oman pääoman tuotto

Oman pääoman tuotto pitkällä aikavälillä

Jos sinulla on edellisen esimerkin mukaisesti n. 20.000€ sijoitettavaa omaisuutta, on varmaan selvää, että tavoittelet summalle mieluummin 20%:n tuottoa kuin vaikkapa 6%:n tuottoa, eikös näin? Kaikkein vahingollisin tilanne on silloin jos tyydyt 0,5%:n talletuskorkoon.

Lasketaanpas havainnollistamisen vuoksi mikä merkitys oman pääoman tuotolla ja sitä myötä sijoituskohteen valinnalla on pitkällä aikavälillä. Valitaan sijoitettavaksi alkusummaksi samainen 20.000€ ja sijoitushorisontiksi 20 vuotta. Oletetaan, ettei uusia sijoituksia tehdä 20 vuoden aikana. Otetaan esimerkiksi neljä erilaista sijoitusvaihtoehtoa:

  • Talletustili, korko 0,5% / vuosi
  • Osakesijoitus, osinkotuotto 6% / vuosi
  • Asuntosijoitus, oman pääoman tuotto 10% / vuosi
  • Asuntosijoitus, oman pääoman tuotto 20% / vuosi


Taulukosta voidaan huomata miten merkittäväksi ero kasvaa, kun aikaväli on pitkä. Talletustilille rahansa kahdeksi vuosikymmeneksi jemmannut sijoittaja on kasvattanut 20.000 euron alkusijoitusta vain vajaalla 1.500 eurolla. Inflaatio huomioiden rahan ostovoima olisi siis heikentynyt tuona aikana. 6%:n osinkotuottoa nauttinut osakesijoittaja on yli tuplannut alkusijoituksen. 10%:n oman pääoman tuottoa (mikä on saavutettavissa helposti maltillisellakin velkavivulla) kuitannut asuntosijoittaja on lähes nelinkertaistanut ja todella taitava 20%:n oman pääoman tuottoon vuosittain päässyt asuntosijoittaja kasvattanut alkusijoituksen lähes 14-kertaiseksi. Velkavivun avulla nostettu oman pääoman tuotto todellakin on ässä taitavan asuntosijoittajan takataskussa!

Taulukon luvut on laskettu vuotuisella 30%:n verolla, mutta se ei huomioi inflaatiota eikä mahdollista arvonnousua mitä osake- ja asuntosijoituksissa saattaa tulla.

Oman pääoman tuotto muuttuu helposti

Oman pääoman tuottoa sijoituksen tekovaiheessa laskettaessa täytyy muistaa, että kyse on vain laskentahetken oman pääoman tuotosta. Laskennallinen oman pääoman tuotto muuttuu esimerkiksi heti, kun ensimmäinen lainaerä maksettu, koska lainapääoma pienenee eli laskennallinen oman pääoman osuus kasvaa.

Näin oman pääoman tuotto muuttuu..

  • Laskee, kun velka pienenee. Heti ensimmäisen lainaerän jälkeen, kun lainapääoma on pienempi on laskennallinen oman pääoman osuus suurempi, jolloin opo:n tuotto laskee. Laskua lieventää toki pienentyvä korkokulu lainapääoman pienentyessä.
  • Laskee, kun korko nousee. Koron noustessa vieraan pääoman kulu kasvaa mikä heikentää oman pääoman tuottoa. Kannattavuuden kipuraja vieraan pääoman käytölle menee siinä, kun lainarahan hinta ylittää sijoituskohteen tuoton. Esimerkiksi jos asunnon vuokratuotto on 5,0% ja korko nousee 5,1%:n, ei velkarahan käyttö ole enää kannattavaa. Tällä hetkellä ennustetaan hidasta korkojen nousua, mutta tulevaisuutta ei pysty varmasti ennustamaan. Tältä riskiltä voi suojautua sitomalla lainan vaikkapa 10v kiinteään korkoon.
  • Nousee, kun korko laskee. Vastakohtana edelliseen. Koron laskiessa vieraan pääoman kulu pienentyy ja oman pääoman tuotto nousee. Tämän varaan ei tämän hetken korkotasolla kannata laskea vaikkakin esimerkiksi uudiskohteiden yhtiölainat ovat viime aikoina laskeneet alimmillaan jopa 0,5%:n tuntumaan.
    Ylläpitääkseen korkeaa, vaikkapa esimerkin mukaista 20%:n oman pääoman tuottoa, sijoittajan on pidettävä velkavipu samalla tasolla kuin laskentahetkellä. Toisin sanoen hankittava uusia kohteita niin, että velkavipu pysyy esimerkiksi tuossa 70%:ssa, jota esimerkissä on käytetty.

Korkean oman pääoman tuoton tavoittelu nostaa riskejä

Ylempänä kirjoitimme, että sijoittajan kannattaa aina tavoitella maksimaalista oman pääoman tuottoa. Se on hyvä lähestymistapa ja ohjenuora, mutta se pitää tehdä järkevästi riskit huomioiden. Eli oman pääoman tuotto on sitä suurempi mitä suurempi velkavipu, mutta samalla myös riskit kasvavat. Liian suurella velkavivulla operoiva sijoittaja pärjää hyvin silloin, kun menee hyvin, mutta jos maailman rahoitusmarkkinassa tapahtuu jotain radikaalia, kupit voivat mennä nurin. Velkavivun käytössä tulisi huomioida aina sijoituskohteesta jäävä kassavirta sekä myös oman talouden muut kassavirrat. Yhden tai kahden asunnon kohdalla riski ei ole valtava, mutta asia korostuu entisestään asuntomäärän kasvessa kaksinumeroiseksi.

Lue asuntosijoittamisen riskeistä

Lataa vuokratuottolaskuri ja laske sijoitusasuntosi oman pääoman tuotto

Oman pääoman tuoton laskukaava ei huomioi taloyhtiön remontteja, asunnon remontteja, arvonnousua eikä tyhjiä kuukausia tai saamatta jääneitä vuokria. Siitä syystä oman pääoman tuoton laskukaava ei koskaan kerro totuutta sijoituksen toteutuneesta kokonaistuotosta, mutta on hyvä väline sijoitusasuntojen ja eri sijoitusmuotojen keskinäiseen vertailuun. Olemme suunnitelleet ammattimaisen vuokratuottolaskurin, jonka avulla pääset oman pääoman tuoton laskennassa pidemmälle, koska se huomioi myös asunnon ja taloyhtiön remonttikustannukset. Voit tulostaa vuokratuottolaskurista laskelmat ja käyttää niitä vaikka pankkineuvotteluissa. Lataa vuokratuottolaskuri liittymällä sisäpiiriin.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Katso muut asuntosijoittamisen artikkelit osiosta asuntosijoittaminen. Voit ladata sivustolta myös yli 50 sivuisen E-kirjan ilmaiseksi tai tutustua hyviin sijoitusasuntoihin.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


< !—ReadPeak peruskoodi -->
< !—Improve Media -->

Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös