Asunnot ja kiinteistöt

Osta, remontoi ja myy -strategia eli flippaus pähkinänkuoressa

Sanakirjojen mukaan flippaus tarkoittaa sekoamista, järjen kadottamista tai humaloitumista. Asuntosijoittamisessa flippaaminen ei kuitenkaan tarkoita järjen kadottamista tai alkoholisoitumista. Termi on peräisin rapakon takaa sanasta ”flipping” millä tarkoitetaan kassavirtaa tuottavan omaisuuden ostamista ja myymistä sitä eteenpäin nopeasti voitolla.

Flippauksen voi siis tehdä ilman, että asunnolle tekee välissä remonttia. Muutaman tällaisen tapauksen olemme nähneet viime aikoina, kun asiakkaamme myivät meiltä ostamansa asunnon julkisen markkinan kautta nopeasti eteenpäin 10.000-20-000€ voitolla. Ei jokapäiväistä, mutta mahdollista. Tässä artikkelissa kuitenkin keskitytään osta, remontoi & myy –strategiaan perustuvaan asuntojen flippaamiseen.

Tässä kirjoituksessa:

  • Millainen on sopiva flippauskohde?
  • Miten hyvän flippauskohteen voi löytää?
  • Miten flippauskohde ostetaan?
  • Miten asunto kannattaa remontoida?
  • Kenelle flippaus sopii?

Millainen on sopiva flippauskohde?

Yhtä ja oikeaa määritelmää hyvälle flippauskohteelle ei ole, mutta olennaisinta luonnollisesti on, että asunnosta jää myydessä ostohinnan, remontti- ja myyntikulujen sekä vastikkeiden jälkeen viivan alle katetta.

Tärkeitä periaatteita flippauskohteen ostamiseen:

  • Osta asunto hyvältä ja kysytyltä alueelta

Asunnon kuntoa voi muuttaa, mutta sijaintia ei. Lähtökohtaisesti mitä arvokkaampi alue sitä paremmat mahdollisuudet tehdä remontoimalla arvonnousua. Alueen vahva kysyntä edesauttaa ilman muuta myös myytävyyttä ja sitä kautta pienentää riskiä. Tokikaan kysytyltä alueelta ei ole helppo ostaa asuntoa reilusti alle markkinahinnan.

  • Osta hyvästä taloyhtiöstä

Pyri ostamaan alueen parhaan taloyhtiön huonoin asunto eikä missään nimessä toisin päin. Törkykuntoinen asunto saattaa karkottaa muut ostajat, mutta loppujen lopuksi sellaiseen ei ehkä tarvitse tehdä sen suurempaa remonttia kuin ok-kuntoiseen asuntoon. Myytävyys paranee ja riski pienenee, kun yhtiö on hyvin pidetty ja isoimmat remontit ovat takanapäin.

  • Asunnon täytyy toimia tarvittaessa myös pidempiaikaisena sijoitusasuntona

Joskus voi käydä niin, ettei asunto menekään kaupaksi niin kuin on suunnitellut. Silloin täytyy olla myös vaihtoehto B eli asunnon jättäminen vuokralle. Remontti ei kuitenkaan mene hukkaan sillä se nostaa vuokraa ja vuokrattavuutta. Samalla myös asunnon arvo nousee ja sitä myötä pankin laskelmissa myös vakuusarvo, jota voit hyödyntää seuraavien kohteiden ostoon.

Ehkä Helsingin priimasijainnin 100m2 asunnon remontilla tehdään se isoin tili, mutta vuokrauskäytössä ne eivät ole niitä optimaalisimpia. Lähtökohtaisesti asia on näin, että mitä suurempi asunto sitä suurempi arvonnousumahdollisuus, mutta sitä huonommin asunto sopii vuokrakäyttöön ja riski on suurempi.

Tästä syystä flippauskohteiksi sopivat hyvin pienet kaksiot (<50m2) tai kolmiot (<65m2), koska pienen neliömäärän vuoksi ne toimivat hyvin vielä sijoitusasuntoinakin. Ja isompi voittomahdollisuus on todennäköisesti 60m2 kolmioissa kuin vastaavankokoisessa kaksiossa. Toki myös vanhempien taloyhtiöiden isot yli 60m2 kaksiot soveltuvat erinomaisesti flippaukseen jos asuntoon pystyy tekemään esimerkiksi yhden lisähuoneen, vaatehuoneen tai saunan. Yksiötkin käyvät, mutta niissä arvonnousumahdollisuudet ovat euromääräisesti pienemmät.

  • Kiinnitä huomio arvokkaimpien remonttikohteiden kuntoon

Keittiön ja kylpyhuoneen uusimiset ovat kustannuksiltaan kalleimmat remontit. Tästä syystä niiden kuntoon kannattaa kiinnittää erityistä huomioita. Onko keittiö päällepäin nähnyt parhaat päivänsä, mutta muuten toimiva ja kaappien rungot hyvät? Tällöin keittiöstä voi saada uudenveroisen edullisesti uusimalla esimerkiksi kaappien ovet, välitilan ja tarvittaessa kodinkoneet. Astianpesukone keittiössä on aina plussaa.

Kylpyhuoneessa sama juttu. Usein vanhojen laattojen maalaus, kalusteiden uusiminen, katon maalaus/panelointi ja saunan oven uusiminen ovat juttuja, joilla myös kylpyhuoneen saa edullisesti päivitettyä tähän päivään kustannustehokkaasti. Varmista, että kylpyhuoneessa on pesukoneliitäntä, jos ei ole niin vähintään hyväkuntoinen pesutupa tai mahdollisuus pesukoneliitännän asentamiseen asuntoon.

Miten hyvä osta, remontoi&myy -kohde löytyy?

Tärkeintä on tuntea alue ja sen hintataso hyvin. Määritä siis miltä alueelta tai jopa mistä taloyhtiöstä asuntoa kärkyt ja tutki alueen markkinoita. Näin saat hyvän käsityksen hintatasosta ja osaat reagoida nopeasti, kun sopiva kohde iskeytyy markkinoille.

Hyvän flippauskohteen löytämiseen on useita keinoja:

  • Aseta hakuvahdit
  • Tee ostoilmoituksia
  • Verkostoidu
  • Jätä tarjouksia
  • Osta tukkuostajalta

Kirjoitin aiheeseen liittyen viime vuonna artikkelin Etuovi.comiin, jossa avaan näitä erilaisia keinoja enemmän. Kannattaa lukaista artikkeli tästä.

Miten flippauskohde ostetaan?

Flippauskohteen ostaminen on vaihe mikä lopulta määrittää mahdollisen katteen suuruuden. Ennen tarjouksen tekemistä on tärkeää arvioida seuraavat asiat:

  • Millainen remontti asuntoon kannattaa tehdä ja mitkä ovat sen kustannukset?
  • Mikä on asunnon myyntihinta remontin jälkeen 1) enintään ja 2) vähintään?
  • Miten nopeasti saat remontin toteutettua?
  • Kuinka paljon tulee muita kustannuksia? Esim. vastikkeet, isännöitsijäntodistus, myyntikulut ja yllättävät menot.
  • Mikä on sinulle riittävä kate?

Näin saat selville mitä asunnosta kannattaa enimmillään maksaaa ja voit aloittaa hintaneuvottelut. Mieti myös suunnitelma B ja laske, sopiiko asunto pidempiaikaiseksi vuokra-asunnoksi, mikäli asunto ei mene kaupaksi remontin jälkeen.

Flippauskohteissa laskelmat kannattaa tehdä mieluummin hieman huonomman kuin parhaan mahdollisen skenaarion kautta. Se rajaa riskiä ja antaa mahdollisuuden positiivisiin yllätyksiin.

Miten asunto kannattaa remontoida?

  • Älä remontoi liikaa

Tässä voi mennä metsään jos oikein pahasti innostuu. Edullisemman alueen pieneen kaksioon asennetaan kallein parketti, keittiöön upotetaan hienoimmat kodinkoneet, kylpyhuone on puoliksi kallista tehostelaattaa ja hanat kullataan. Ehkä ei sentään, mutta ajatuksena se, että remontin pitää olla linjassa taloyhtiön ja alueen tason kanssa. Muista, ettet rakenna pesää itsellesi vaan kyse on sijoituksesta. Edullisemmalle alueelle perussiisti remontti riittää, kun taas arvostettujen alueiden arvokohteissa remontin täytyy olla tasokkaampi.

  • Käytä neutraaleja värejä

Tykkäätkö itse punaisesta seinästä ja shakkikuvioisesta lattialaatasta? Suurin osa ehkä ei. Yleisesti on varminta tehdä remontti neutraalin vaaleilla materiaaleilla, jolloin lopputuloksena on valoisa kokonaisuus, johon asukas voi tuoda halutessaan särmää sisustamalla. Älä siis kikkaile liikaa. Vaalea perustason lattiamateriaali ja vaaleat seinät toimivat usein hyvin.

  • Panosta keittiöön ja kylpyhuoneeseen

Siistit asuinpinnat, hyvä pohjaratkaisu ja valoisuus ovat hyvä perusta, mutta keittiö ja kylpyhuone myyvät asunnon. Keittiö ja kylpyhuone ovat kustannuksiltaan kalleimmat remonttikohteet, mutta niihin panostetut rahat saa todennäköisesti takaisin. Tee keittiöön ja kylpyhuoneeseen kaikki tarvittavat korjaustoimenpiteet tai jos välttämätöntä, tee kokonaan uusiksi.

  • Viimeistele stailaamalla

Asuntokauppa on psykologiaa ja ostopäätökset tehdään tunteella. Usein ostaja ostaa kodikseen asunnon mikä tuntuu hyvältä, eikä aina edullisinta ja taloudellisesti järkevintä asuntoa. Muutamilla hyvillä ja tyylikkäillä kalusteilla stailattu asunto on paljon helpommin myytävä kuin tyhjä kolkko asunto. Kirkas valaistus ja peilit tuovat myös valoisuutta ja tilan tuntua asuntoon. Auta ostajaa kuvittelemaan itsensä asumaan asuntoon. Stailaus ei ole välttämätöntä, mutta etenkin arvokkaammissa asunnoissa yleensä maksaa vaivan.

Kenelle osta, remontoi ja myy -strategia sopii?

Flippaus vaatii osaamista, kokemusta, resursseja ja kärsivällisyyttä sekä lisäksi paljon taustatyötä ennen kohteen ostoa, joten se ei sovi kaikille. Strategia sopii henkilölle, joka ymmärtää ja lisäksi myös tykkää remontoimisesta. Kalliiden virheiden mahdollisuus on suuri, jos leikkiin ryhtyy ilman minkäänlaista tietämystä.

Aiempi remonttikokemus tai vähintään remonttitaitoinen tuttava on hyvä olla mukana. Itse tekemällä pystyy saamaan aikaan selviä kustannussäästöjä. Toki remontin jälki on oltava hyvää ja koska nopeus on valttia, remontti täytyy pystyä toteuttamaan nopeasti. Koko remontin teettäminen ulkopuolisella syö katetta ja saattaa vesittää taloudellisen yhtälön.

Toivottavasti sait tästä artikkelista ajatuksia omaan asuntosijoitustoimintaasi. Alkuperäisessä artikkelissa on avattu myös Asuntosalkunrakentaja.fi -sivuston alkuperäisestä kirjoituksesta voit lukea oikean flippausonnistuminen tosielämästä.

Pekka Väänänen on sijoittanut asuntoihin vuodesta 2012 asti ja kasvattanut asuntosalkkuaan suhteellisen vauhdikkaasti ilman suuria tuloja. Pekka kertoo kokemuksiaan, jakaa tietoaan ja antaa vinkkejä www.asuntosalkunrakentaja.fi-sivustolla. Voit ladata sivustolta ilmaseksi yli 50 sivuisen E-kirjan sekä tutustua sisäpiirissä hyviin sijoitusasuntoihin.

Kommentoi

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on vaurauden rakentajan suosittu verkkolehti. Sivusto sisältää sijoittamiseen, yrittäjyyteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Webhotelli: Hostingpalvelu.fi
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut lukijoille
Tilaa uutiskirje

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:

Outbound linkkien seuranta

Akateemiset

Akateemiset2

Copyright © 2020 Salkkumedia Oy

Ylös