Asunnot ja kiinteistöt

Mistä asunnon hinta muodostuu?

huoneisto asunto asunnon hinta asuntomarkkinat asuminen talous

– KAUPALLINEN YHTEISTYÖ –

Oletko joskus ihmetellyt, mistä asuntojen hinnat oikein muodostuvat? Ellei kyseessä ole rakennusinsinööri, niin kovin usein asuntojen hintojen ajatellaan pääosin johtuvan niiden sijainnista.

Periaatteessa ihan hyvä ja (osittain) paikkansapitävä vastaus sekin, joka kuitenkin käytännössä kertoo kovin vähän. Minkä tekijöiden kautta sijainti oikeastaan vaikuttaa uuden asunnon hintaan? Miksi kaksi samanlaista uutta asuntoa vierekkäisistä kerrostaloista saattavat olla aivan eri hintaiset?

Edellä mainittuihin kysymyksiin pätevän vastauksen saadakseen tulee ymmärtää perusteet, jotka rakennuskustannuksiin vaikuttavat. Tällöin ymmärretään myös asunnon hinnan muodostumista hieman syvällisemmin. Talon sijainnilla ja sen vaikutuksella asunnon hintaan viitataan yleensä vain tietyn alueen vetovoimaan. Käytännössä sijainnin vaikutukset asunnon hintaan ovat kuitenkin pelkkää alueen vetovoimaa moninaisemmat.

Tämän artikkelin tavoite on avata tarkemmin niitä osatekijöitä, joita uuden kerrostalon rakentamiseen sisältyy. Artikkelin lopussa myös paljastamme, kuinka pystymme rakentamisen laadusta tinkimättä karsimaan osaa näistä kustannuksista ja täten tarjoamaan yksittäisiä sijoitusasuntoja edullisemmin.

 Jos asuntosijoittaminen kiinnostaa, tervetuloa sisäpiiriin!

  • Saat arvokasta tietoa asuntosijoittamisesta
  • Sijoitukseen soveltuvia asuntoja
  • Työkalut sijoitusasuntojen hallinnointiin

Lue lisää

Otimme tarkasteluun tyypillisen ns. julkisilla markkinoilla myytävän uuden kerrostaloyhtiön, joka koostuu noin 40-60 asunnosta. Käsittelemme kustannuksia pelkästään uudisrakentamisen näkökulmasta, jolloin kohteiden keskinäinen vertailu on järkevämpää ja hintaan vaikuttavien tekijöiden läpikäyminen selkeämpää. Tarkastelua tehdään rakennusliikkeen näkökulmasta ns. gryndikohteessa, jossa rakennusyhtiö toimii sekä kohteen rakennuttajana, että rakentajana.

1. Kustannukset rakentajalle ennen varsinaisen rakentamisen aloitusta

Tonttikustannus

Merkittävä ja suuresti alueittain vaihteleva kustannus syntyy itse tontin hankinnasta. Tontin kustannuksiin vaikuttavat lukemattomat seikat, kuten palveluiden läheisyys ja paljous, joukkoliikenteen toimivuus, kulkuyhteydet, alueen yleinen vetovoimaisuus, järven tai meren läheisyys ja niin edelleen. Tonttikustannus on siis pitkälti riippuvainen sijainnista ja alueeseen kohdistuvasta kysynnästä, eli siitä kuinka moni ihminen mahdollisesti haluaisi tontille rakennettavasta talosta asunnon hankkia. Tontin kustannukset voivat helposti olla jopa toistakymmentä prosenttia hankkeen kokonaiskuluista. Helsingin seudulla tontin vaikutus asuntojen hintaan voi olla jopa kolmanneksen verran.

Suunnittelukustannukset

Rakentamisen valmistelu vaatii erilaisia tutkimuksia sekä suunnittelua. Kohteen suunnitteluun tarvitaan ainakin arkkitehtia, rakenne-, talotekniikka-, palo- ja geo-suunnittelijaa sekä mahdollisesti ääniteknistä- tai muuta vastaavaa erikoissuunnittelua. Ennen rakentamisen aloitusta on laadittava lupakuvat. Suunnittelu jatkuu ja täsmentyy myös rakentamisen aikana. Ennen rakentamista täytyy myös suorittaa maapohjan tutkimuksia suunnittelun lähtötiedoiksi. Onnistuneella ja tehokkaalla suunnittelulla voidaan kohteeseen saada merkittäviä säästöjä. Sanonta ”Hyvin suunniteltu on puoliksi tehty” pätee siis erityisen hyvin rakentamisessa ja esimerkiksi kalliilta tuntuva suunnittelija saattaa tuottaa tehokkaalla suunnittelulla moninkertaisesti palkkionsa edestä säästöjä. Talon muodoilla ja ympäristön muotoja hyödyntämällä voidaan saada säästöjä ja minimoida hukkaneliöitä. Suunnittelu- ja tutkimuskulut ovat noin 4-6 % hankkeen kokonaiskustannuksista.

Ennakkomarkkinointikulut

Jos kohde tulee julkisille markkinoille myyntiin, eikä suoraan sijoittajille, vaaditaan yleensä merkittävää ennakkomarkkinointia, jotta rakentaja saa niin sanotun aloitusluvan kohteelleen. Tämä lupa vaatii usein rakentajan itsensä määrittämän ja/tai rahoittajapankin asettaman varausasteen täyttymistä. Tällöin vähintään varausasteen mukainen määrä asunnoista tulee olla varattuna ennen rakentamisen aloittamista. Varausaste vaihtelee siis kohteesta ja rakentajasta riippuen. Useassa kohteessa varausaste on ollut noin 50%:n tasolla, jolloin noin puolet talon asunnoista tulisi olla varattuna ennen rakennustöiden aloittamista. Tavanomaisesti ennakkomarkkinoinnissa olevaa kohdetta mainostetaan mm. myyntiesitteiden, netti- ja lehtimainosten avulla.

Hankkeen budjetin laskentakulut ja rakentamiskustannusten laskeminen

Jotta rakennusliike pystyy määrittelemään myyntiin tuleville asunnoille tarkan hinnan, on jo ennen rakentamisen aloittamista ja ennakkomarkkinointia laadittava hankkeen budjetista laskelma. Laskelman onnistumisen edellytyksenä on jo melko pitkälle viety suunnittelu. Laskelmassa pyritään huomioimaan kaikki hankkeeseen liittyvät kustannukset ja riskit + rakentajan kate. Laskelman laatiminen on esimerkkikohteessa noin 3-4 kuukauden työ insinööriltä. Laskelma pitää sisällään kohteen määrälaskennan ja hinnoittelun.

2. Rakentamisen omakustannehinnan muodostuminen

Itse kerrostalon rakentamisen kustannukset ovat melko vakiot ja niitä muuttavat lähinnä markkinatilanteiden muutokset kuten raaka-aineiden hinnan muutokset sekä työvoiman saatavuus.

Rakentamisen kustannuksiin vaikuttavia merkittävimpiä eniten muuttuvia tekijöitä ovat muun muassa:

Rakennusajan valinta

Jos rakennuksen runkovaihe ajoittuu esim. keskelle talvea, nostaa se rakentamisen kustannuksia lämmitys ja suojaustarpeiden lisääntyessä. Tästä syystä on järkevää ajoittaa rakentamisen aloitus keväälle, jolloin talviaikaan voidaan jo tehdä sisävaiheen töitä ja hyödyntää rakennuksen omaa lämpöjärjestelmää.

Työmaan logistiikka

Työmaan logistinen hallinta ja sen aiheuttamat kustannukset voivat olla merkittävä lisä, joka luonnollisesti näkyy lopulta myös yksittäisen asunnon hinnassa. On aivan eri asia rakentaa ison kaupungin ydinkeskustassa kuin kaupungin laitamilla. Keskustarakentaminen vaatii mm. katualueiden vuokrauskuluja, parkkimaksuja ja lukuisia liikennejärjestelyjä sekä väliaikaisratkaisuja. Lisäksi osa työtehtävistä saatetaan joutua tekemään yötyönä.

Tontin maaperä

Perustamisolosuhteet voivat nostaa hankkeen kustannuksia oleellisesti. Esimerkiksi savimaalle rakentaessa saatetaan joutua paaluttamaan useiden kymmenien metrien syvyyteen sekä tekemään muita mahdollisia maaperän vahvistuksia. Edellä mainitun kaltainen perustaminen on huomattavasti kalliimpaa kuin se, että päästään perustamaan maanvaraisesti. Erittäin haastavat perustamisolosuhteet voivat nostaa kustannuksia jopa 15 % helppoon perustamisolosuhteeseen verrattuna.

Asuntojen pintamateriaalit ja varustelutaso

Nämä tekijät saattavat nostaa yksittäisen asunnon hintaa kymmenillä tuhansilla euroilla, jos asunto varustetaan esimerkiksi parkettilattioilla, erikoislaatoituksilla, rst-kodinkoneilla, kivitasoilla, lasitetulla parvekkeella ja asuntosaunalla. Esimerkki tapauksessa on hintaero merkittävä verrattaessa asuntoon ilman näitä ominaisuuksia. Prosentuaalisesti voidaan kuluerän kohdalla puhua 20-30 % kasvusta kustannuksissa verrattuna tavanomaisiin ratkaisuihin.

Yhteiset tilat

Kustannuksia nostavat myös taloyhtiön yhteisten tilojen laatu ja paljous. Hulppea yhteissauna, parkkihalli sekä iso piha-alue runsaine istutuksineen ja mahdollisine leikkivälineineen luovat huomattavan ison kustannuseron, verrattuna yhtiöön ilman näitä ominaisuuksia.

3. Rakennushankeen muita kustannuksia

Hankkeen rahoituskulut ja mahdollisen RS-järjestelmän kulut

Rahoituskulut koostuvat markkinatilanteen mukaisista pankkilainan koroista. Mahdollisen RS-järjestelmän kuluja ovat suorituskyvyttömyysmaksut ja RS-palkkio. Esimerkkikohteessa kulut ovat kymmeniä tuhansia euroja.

Markkinointikulut ja välittäjien myyntipalkkiot

Edellä mainitsimme jo ennakkomarkkinoinnin ja siitä aiheutuvat kustannukset, mutta harvoin rakentaja onnistuu myymään kaikki asunnot jo ennakkomarkkinointivaiheessa. Myymättömien asuntojen osalta markkinointia on jatkettava myös rakennusaikana, joskus jopa valmistumisen jälkeen, mikäli kauppa ei ole käynyt toivotulla tavalla. Monella rakennusliikkeellä on palkkalistoillaan omat asuntomyyjänsä, mutta sen lisäksi samat asunnot annetaan usein myyntiin myös ulkopuoliselle kiinteistövälittäjälle, joka tietenkin laskuttaa oman osansa myydyistä asunnoista.

Kopiokulut

Monet asiat hiljalleen digitalisoituvat, mutta siitä huolimatta tulosteita vielä tarvitaan. Rakennushankkeen läpivienti etenkin vaatii yllättävän paljon paperien ja asiakirjojen kopiointia ja tulostamista. Kopiokuluja syntyy mm. kun rakentaja kilpailuttaa aliurakoitsijoita eri työvaiheille ja toimittaa heille suunnitelmista kopioita. Esimerkkikohteen kopiokulut olisivat helposti tuhansia euroja.

Liittymismaksut ja kiinteistövero

Rakennuksen liittämisestä sähkö-, vesi-, viemäri- ja lämpöverkkoon joutuu rakennuttaja maksamaan kunnalle liittymismaksut kustakin verkosta. Lisäksi rakennuttaja joutuu maksamaan kiinteistöveron. Näiden kokonaiskustannukset voivat esimerkkikohteessa olla yli 100 000 €.

Rakennuslupamaksut

Kaupunkien ja kuntien rakennusvalvonta perii rakennusluvan käsittelystä, rakennuksen paikan merkitsemisestä ja rakennuksen sijaintikatselmuksesta voimassa olevan hinnaston mukaisen taksan. Luvan perusmaksu koostuu kohteen kokonaisalasta, työnjohtajien hyväksymisestä ja aloittamisoikeudesta. Lupamaksu esimerkkikohteessa on useita kymmeniä tuhansia euroja, riippuen tietenkin paikkakunnasta.

Riskivaraukset

Riskivarauksina rakentaja laskee budjettiinsa mm. pitkittyneet myyntiajat jos pelätään että asunnot eivät mene heti kaupan, rakennuspaikan tai –ajan tuomat haasteet sekä muita mahdollisia markkinatilanteen tuomia riskejä kuten esimerkiksi aliurakoitsijoiden saatavuus ja laadukkuus.

Asunnon sijainti talossa

Yksi oleellinen tekijä yksittäisen asunnon hinnan muodostumiseen on myös sen sijainti itse talossa. Esimerkiksi 1.kerroksessa sijaitseva kaksio näkymällä sisäpihalle on edullisempi kuin ylimmän kerroksen vastaava kaksio merinäköalalla.

Rakentajan kate

Lähtökohtaisesti rakennuttajat yleensä havittelevat laskennallisesti yli 10%:n katetta gryndikohteessa. Todellisuus on hieman toisenlainen, kuten usean rakennusyhtiön vuosittaisista tuloksista nähdään, jää kannattavuusprosentti yleensä alle 10%:n.

Asuntojen hintoihin vaikuttaa siis lukematon määrä erilaisia tekijöitä, joista edellä käytiin läpi rakentamiseen ”konkreettisesti” liittyviä asioita. Tämän lisäksi asuntojen hinnoitteluun vaikuttavat esimerkiksi pankkilainojen saatavuus, korkotasot, markkinatilanteet, verot ja veroluonteiset maksut, kaavoitus sekä rakentamiseen liittyvät määräykset. Näihin tekijöihin rakentajan on todella vaikea vaikuttaa, mutta niillä on merkittävä vaikutus asuntojen hintoihin. Kaupunkien välillä on myös isoja eroja esimerkiksi työvoiman saatavuuden ja kaavoituksen toimivuuden osalta. Lopputulos on kaikkien näiden tekijöiden summa.

Mitä kulueriä pystymme karsimaan rakentamisen laadusta tinkimättä?

On olemassa muutamia kustannuksia asuntojen hinnoissa, joita pystytään karsimaan, etenkin kun asuntoa ei olla hankkimassa julkisilta markkinoilta. Kustannukset kuten esimerkiksi markkinointikulut, välittäjien myyntipalkkiot, riskivaraukset myymättömien asuntojen varalle tai mahdolliset RS-kulut poistuvat tai pienenevät huomattavasti, kun asuntoa ollaan hankkimassa esimerkiksi suursijoittajan kautta suursijoittajan eduilla. Nämä, usein satojentuhansien eurojen kustannukset poistuvat tällöin rasittamasta yksittäisten asuntojen hintaa.

Kolme pointtia toimintatavastamme:

1. Tavanomaista alhaisempi asunnon hinta. Tämä on lähtökohtana jokaisen uuden sijoituskohteemme osalta. Pyrimme puristamaan asuntojen yksikköhinnan mahdollisimman alhaiseksi hyödyntämällä isoa volyymia ja karsimalla rakentamisen kannalta ”turhat” kulut minimiin. Pelkkä asunnon alhainen hinta ei välttämättä vielä merkitse, että se olisi mainio sijoituskohteena. Sen vuoksi analysoimme jokaisen kohteen ja katsomme, täyttyvätkö siinä myös muut hyvän sijoituskohteen kriteerimme.

2. Yhdessä olemme isompia. Yhteistyöllä saavutetaan tunnetusti parhaat tulokset. Mitä isompi sijoittajaverkostomme on, sitä enemmän kohteita ja entistä alhaisemmilla hinnoilla pystymme toteuttamaan. Osan asunnoista pidämme itse, mutta suurimman osan tarjoamme eteenpäin sijoittajille. Tällöin myös yksittäisen asunnon ostaja pystyy hyötymään suursijoittajan hintaedusta, ja mikä tärkeintä, rakentamisen laadusta tinkimättä!

3. Talon omistus jakaantuu. Yhtiölainan kohteelle myöntävä rahoittajapankki on myös yleensä tyytyväinen, kun taloyhtiöön tulee useita osakkaita. Tämä pienentää pankin kohteeseen liittyvää rahoitusriskiä.

Mikko Ylihärsilä on asuntosijoittamiseen ja rakentamiseen erikoistuneen Ultra Kiinteistöt Oy:n toimitusjohtaja. Mikko on työskennellyt pitkään mm. kiinteistösijoitusten, kiinteistövarainhoidon ja kiinteistörahastojen parissa. Hän on innokas (asunto)sijoittaja, joka kirjoittaa mm. asuntosijoittamiseen liittyviä artikkeleita www.ultrakiinteistot.fi – sivustolle.

Haluatko jatkossa saada tiedon uusista ei-julkisista kohteistamme suoraan sähköpostiisi?

Liittymällä sisäpiiriin saat jatkossa tiedon uusista kohteistamme ensimmäisten joukossa.

 

1 kommentti

1 kommentti

  1. Pekka

    17.10.2018 at 12:05

    Asuntojen hinnat ovat syklisiä. Moni ei tätä ymmärrä. Eli yksinkertaisesti nousukaudella kaikki rakentamiseen liittyvät kulut lisääntyvät merkittävästi. Tontti, rakennustarvikkeet ja työvoimakustannukset kohoavat huippuunsa nousukauden loppupisteessä. Oman arvioni mukaan olemme jo kääntyneet loivaan laskuun. Kun raju lasku alkaa toden teolla, niin kaikki rakentamiseen liittyvät kulut suorastaan romahtavat. Asunto jonka rakennuttaminen maksoi 500 000 Euroa nousukauden huippuvaiheessa voidaankin nyt rakentaa 350 000 Eurolla. Mutta katalysaattori on hintojen alenemiseen on kuitenkin se, ettei kannata rakennuttaa mitään, koska valmiin rakennuksen saa paljon rakennuskustannuksia halvemmalla.

    Kirjoittaja on kirjoittanut ihan hyvän listan rakentamisen erivaiheiden kustannuksista. Nuorena ihmisenä hän ei ole kuitenkaan ymmärtänyt rakentamisen syklisyyttä. Viisas varakas ihminen ei rakenna ainakaan omaan tarkoitukseen mitään nousukaudella, vaan rakentaa silloin, kun on ylitarjontaa työvoimasta ja rakennusmateriaaleja saa hyvin edullisesti.

    Minulla on lähipiirissäni useita tuttavia, jotka ovat rakennuttaneet omakotitalon pääkaupunkiseudun arvoalueille. Nyt osalla on talo myynnissä. On avioeroa, talosta ei tullutkaan haluttu, sijainti on huono lasten koulujen takia jne. Nyt he kaikki valittavat, että yli 500 000 Euron taloille on hyvin huonosti ostajia ja on käytännössä pakko myydä tappiolla, jos haluaa talosta eroon. Eli markkinoilla on se tilanne, että omakotitalon rakentaminen pääkaupunkiseudun arvo-alueelle maksaa enemmän kuin saisi valmiina muutaman vuoden vanhan talon. Tämä merkitsee käytännössä, että pientaloissa on jo käänne tapahtunut. Osin se näkyy myös uudehkoissa kerrostaloissa. Alle 3 vuotta sitten ostettua kerrostaloasunnosta on vaikea saada omiaan pois.

Jätä viesti

Sähköpostiosoitettasi ei julkaista. Pakolliset kentät on merkitty *

SalkunRakentaja on sijoittamiseen ja raha-asioihin keskittyvä verkkojulkaisu. Sivusto sisältää sijoittamiseen, talouteen ja arjen raha-asioihin liittyviä artikkeleita, uutisia ja analyysejä.

SalkunRakentaja-sivusto sisältää myös kumppaneidensa tuottamaa sisältöä, josta sivusto voi saada julkaisupalkkioita.

   

Yhteystiedot

Julkaisija Salkkumedia Oy
Y-tunnus 2793119-8
Puhelin 040 0132119
Sähköposti info(at)salkunrakentaja.fi
Päätoimittaja Jorma Erkkilä
 
Anna palautetta
Sisällöntuottajaksi
 

Lisätietoja

Henkilöstö
Mediakortti
Yhteistyökumppanit
Digipaketti
Palvelut

 

Tilaa maksuton uutiskirje sähköpostiisi:


< !—ReadPeak peruskoodi -->
< !—ReadPeak vapaasti artikkeliin sijoitettavan html-koodin skripti -->

Copyright © 2018 Salkkumedia Oy

Ylös